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Bauen und Wohnen

Altbau, geerbtes Elternhaus und Co

Ältere Gebäude benötigen häufig zusätzliche Maßnahmen, um zukunftssicher zu sein. 

Beim Erwerb eines älteren Hauses werden oft sofort die Gerüste für Sanierungsarbeiten notwendig. © photo 5000 / Fotolia.com

Das sollte man vor dem Kauf oder Antritt eines Erbes beachten.

Altbau, geerbtes Elternhaus und Co – Wenn die Sanierung ansteht

Wer aus den verschiedensten Gründen ein Bestandsgebäude sein Eigen nennen darf, kann sich natürlich glücklich schätzen. Vielleicht wurde gerade ein Altbau in der Stadt oder ein ehemaliger Hof auf dem Land gekauft – oder das Elternhaus geerbt, in dem man die gesamte Kindheit verbracht hat.

Alte Häuser aller Art haben ihren ganz eigenen Charme und sind für viele Eigenheimbesitzer in Spe ein wahrer Traum – doch leider kommen sie hin und wieder auch mit etwas zusätzlichem Aufwand daher: Sie sind von Grund auf renovierungsbedürftig, das Gebäude erfüllt moderne Energiestandards nicht und die Verordnung zwingt zur Sanierung, oder es fallen einige Zeit nach dem Kauf doch noch substantielle Baumängel auf, die dringend behoben werden müssen.

Wie die Sanierung- und Renovierung in diesen Fällen jeweils aussieht und einige Tipps zur Durchführung gibt dieser Artikel.

Altbau-Sanierung als zusätzlicher Kostenfaktor

Wer mit dem Gedanken spielt, ein Haus als Wohneigentum zu kaufen, kommt um zusätzliche Renovierungsarbeiten in den meisten Fällen nicht herum. Frisch sanierte Immobilien sind auf dem Markt sehr begehrt und damit recht teuer, weshalb man häufig zu älteren Gebäuden greift. Die zusätzlich entstehenden Kosten durch eine nötige Renovierung müssen allerdings auf den Kaufpreis des Gebäudes gerechnet werden, was die aggregierten Ausgaben in die Höhe treibt.

Ebenso kostet eine Erneuerung nochmals viel Zeit und Aufwand, wodurch der Zeitpunkt des Einzugs in die Ferne rückt – dadurch kommen eventuell für die Zeit bis zu Fertigstellung noch zusätzliche Wohnkosten auf die frischgebackenen Hauseigentümer zu.

Ebenso kann ein eventueller Denkmalschutz zusätzliche Hürden stellen und selbst triviale Aufgaben teurer machen. Ein Erneuern der Fenster kann dadurch beispielsweise ein Vielfaches kosten, da meist originalgetreue Holzfenster nötig sind, die das Gesamtbild des Gebäudes nicht grundlegend verändern.

Aber: Sanierungsmaßnahmen an einem denkmalgeschützten Gebäude können gleichzeitig zusätzliche Förderungen ermöglichen. Damit werden im Optimalfall die Mehrkosten im Vergleich zu einer Renovierung eines gewöhnlichen Wohnhauses ausgeglichen. Der erste Ansprechpartner bei Fragen zu dieser Angelegenheit sollte das jeweilige Landesdenkmalamt oder die lokale Denkmalschutzbehörde sein.


Beheben von Baumängeln, Erneuerung alter Strukturen

Besonders ältere Gebäude können an unterschiedlichen Stellen Mängel an der Bausubstanz aufweisen. Risse im Mauerwerk, Feuchte in den Wänden oder im Keller, ungeeignete oder veraltete Elektroinstallationen – die Möglichkeiten sind vielfältig und können schnell äußerst teuer werden. Es empfiehlt sich, schon vor dem Kauf darauf zu achten.

Feuchtigkeit in Wänden und im Keller ist ein großes Problem, das schnellstmöglich gelöst werden muss. © aleksandar29 / Fotolia.com

Bei einer Erbschaft oder Schenkung entsteht häufig auch spontan ein Kostenfaktor, auf den man nicht vorbereitet ist, sodass man abwägen muss, ob es sich überhaupt lohnt, die Kosten zu diesem Zeitpunkt zu tragen, oder ob ein Weiterverkauf im aktuellen Zustand die bessere Option ist.

Grundsätzlich müssen veraltete Strukturen an Wohnhäusern nach dem Ablauf von bestimmten Zeitintervallen erneuert werden – so kann man etwa ungefähr 40 Jahre Lebensdauer für eine Dacheindeckung ansetzen. Daher ist es wichtig, bei einem Bestandsgebäude zu überprüfen, ob Sanierungsmaßnahmen notwendig sind und ob man sie eventuell sofort durchführen sollte. Das ist besonders häufig der Fall, wenn die Vorbesitzer größere Baustellen nicht mehr angehen wollten, da der Auszug bereits absehbar war. Daher ist es keine Seltenheit, dass derartige Arbeiten sofort anfallen.

Doch bei der Bestandsaufnahme von Mängeln und Strukturen, die bald erneuert werden müssten, gilt: Ruhe bewahren und umfassend informieren. Für viele Sanierungsarbeiten gibt es mittlerweile gute Möglichkeiten, um sie mit einem hohen Grad an Vorfertigung und mit sparsameren Materialien durchzuführen.

So gibt es die Möglichkeit, statt einer neue Dacheindeckung mit teuren Ziegeln, eine Variante mit modernen, vorgefertigten Elementen zu wählen. Günstig ist hier auch die schnellere Installation – so fallen die Arbeitskosten für Handwerker niedriger aus.

So erhält man ein gutes Ergebnis, kann jedoch eventuell etwas Geld sparen. Vor allem, wenn mehrere Baustellen abgedeckt werden müssen, können so am Ende große Beträge zusammenkommen. Die richtige Recherche, um die optimale Option für die Renovierung zu finden, ist also von Vorteil. Wer direkt zum bekannten, lokalen Anbieter greift, ohne sich tiefergehend zu informieren, zahlt mit etwas Pech zu viel.

Auferlegt vom Staat: Die energetische Sanierung

Dank der Energieeinsparverordnung (EnEV) müssen alle Wohngebäude auf lange Sicht entsprechende Standards erfüllen. Wer nun neu baut, muss von vorneherein diese Anforderungen erfüllen. Aber auch, wer einen Altbau übernimmt, kann unter Umständen dazu gezwungen werden, das Gebäude entsprechend so zu sanieren, dass der Energieausweis unter die festgelegten Grenzwerte für Wärmeverlust und Energieaufwand kommt.

Zusätzliche Wanddämmung ist notwendig, wenn die Fassade zu viel Wärme abgibt. © Tom Bayer / Fotolia.com

Aus verschiedenen Gründen geht viel Wärme und somit Energie verloren und nur die wenigsten Altbauten erreichen akzeptable Werte:

• dünne Wandstärken

• fehlende Dämmung

• suboptimale Materialien

• Schwachstellen wie Wärmebrücken und veraltete Fenster 

Das gilt nicht nur für sehr alte Gebäude, sondern auch für viele klassische Einfamilienhäuser, die zwischen der Nachkriegszeit und den 1980er Jahren errichtet wurden. Dort ist häufig trotz dicker Wände noch starker Energieverlust durch Fenster und Dachgeschoss zu verzeichnen.

Es gibt viele verschiedene Standards, die entsprechend auch für eine Sanierung staatliche Förderungen erhalten – ob man also nur das Minimum, oder gleich ein Nullenergiehaus plant, sollte auch davon abhängig gemacht werden.

Ein weiterer Aspekt der Energieeinsparverordnung ist der so genannte Energieausweis. Dieser muss ausgestellt werden, wenn ein Haus verkauft oder vermietet werden soll. Er gibt an, welchen Standard der Verordnung das Gebäude erfüllt und wie viel Energie entsprechend bei alltäglicher Nutzung verbraucht wird. Dabei gilt in manchen Fällen der berechnete Energiebedarf, also entsprechend Vorgaben der EnEV abgeschätzte Werte, als Grundlage für die Angaben im Ausweis.

Bereits modernisierte Gebäude können auch den tatsächlich gemessenen Energieverbrauch für die Angaben nutzen. Dieser ist teurer, gibt aber die exakten, realistischen Werte an, die bei einem gut sanierten Haus ein starkes Verkaufsargument sein können. Achtung: Die Ausweise laufen nach zehn Jahren ab und müssen erneuert werden.

Der Besitzer muss diesen sofort vorlegen können, wenn jemand an der Immobilie interessiert ist. Da sonst ein Bußgeld droht, sollten Käufer oder Erben eines Hauses so bald wie möglich einen Ausweis ausstellen lassen, falls in Zukunft vermietet oder verkauft werden möchte. Dazu sind nur qualifizierte Fachleute befugt.

Mit dem Energieausweis lässt sich der Energieverbrauch eines Gebäudes besser einschätzen. © Engineer / Fotolia.com

Wer muss zwingend sanieren?

Der Hintergedanke hinter der Energieeinsparverordnung ist das Ziel, dass in absehbarer Zeit der gesamte oder zumindest ein großer Teil des Gebäudebestandes möglichst sparsam und energieeffizient ist. Auf deutschlandweiter Ebene kann so eine große Menge an Energie gespart werden.

Diese Verordnung ist in ihrer ursprünglichen Form seit 2002 gesetzlich in Kraft getreten und wurde seitdem mehrmals geändert. Wieso kann es dann dennoch der Fall, sein, dass auch heute noch viele Bestandsgebäude nicht saniert sind?

Der größte Teil der Wohngebäude, die noch keine energetische Sanierung erfahren haben, befindet sich schon seit längerer Zeit in der Hand des Besitzers und wird von diesem bewohnt. Dadurch war das Gebäude seit der Einführung der Verordnung von der Sanierungspflicht ausgenommen, so lange der Besitzer nicht wechselt.

Nur, wenn die Besitzer ohnehin größere Renovierungsarbeiten vornehmen würden (wie etwa eine großflächige Reparatur der Fassade) würden diese auch gezwungenermaßen nach den EnEV-Standards durchgeführt werden müssen und die gesamte Außenwand umfassen. So lange das Haus in dem Zustand von vor 2002 bleibt, kann nicht zu einer Sanierung gezwungen werden.

Daher muss man auf der Suche nach einem Eigenheim folgende Möglichkeiten berücksichtigen:

• Bei einem Neubau müssen die jeweiligen Höchstwerte für Primärenergiebedarf und Wärmeverlust grundsätzlich eingehalten werden. Seit 2016 wurden diese Richtlinien noch einmal strenger gestaltet.

• Wurde ein Haus vor dem Verkauf aufgrund einer durchgehenden Privatnutzung seit vor 2002 nicht saniert, wird der neue Besitzer durch die Verordnung zu einer energetischen Sanierung gezwungen. Diese muss innerhalb einer zweijährigen Frist nach dem Kaufdatum durchgeführt werden.

• Führt man auch schon innerhalb dieser Frist bestimmte Maßnahmen durch, müssen diese ebenfalls den neuen Standards entsprechen.

Die Verordnung stellt sicher, dass ein Haus in seiner gesamten Energiebilanz effizient ist. Das bedeutet, dass sowohl bauliche Aspekte wie der Wärmeverlust durch Wände, als auch die Anlagentechnik wie eine veraltete Heizung, die viel Energie verbraucht, in die Bewertung des Gebäudes einfließen. 

Prinzipiell kann man also mit einer sehr sparsamen Heizanlage schwächere Dämmwerte ausgleichen, um dennoch akzeptable Gesamtwerte zu erreichen. Daher gibt es grundsätzlich nur wenige Vorgaben für bestimmte Maßnahmen, solange die Standards erfüllt werden.

Es gibt einige spezifische Sanierungsmaßnahmen, zu denen man in jedem Fall gezwungen ist und andere, die unter bestimmten Umständen nötig werden:

Erneuerung der Heizung mit modernerem Kessel: Dies ist pauschal notwendig. Alte Heizkessel, die vor 1985 installiert wurden, müssen ersetzt werden. Gleiches gilt für Heizungen, die seit 30 Jahren in Betrieb sind. Dann müssen umgehend moderne Heizkessel installiert werden, die wesentlich effizienter arbeiten. Sollte bereits ein solcher Niedrigtemperatur- oder Brennwertkessel das Haus mit Wärme versorgen, fällt diese Pflicht weg – das ist jedoch sehr selten der Fall.

Dämmung der gesamten Gebäudehülle: Dünne Wände ohne Dämmung zählen zu den häufigsten Schwachstellen bei älteren Bestandsgebäuden, da hier sehr viel Wärme verloren geht. Also ist es in vielen Fällen notwendig, insbesondere die Außenwand zu dämmen. Wenn Arbeiten am Haus dazu führen, dass mindestens zehn Prozent der Fassadenverkleidung entfernt werden, ist man gesetzlich verpflichtet, eine den neuen Standards entsprechende Dämmung anzubringen.

Dämmung des oberen Geschosses: Eine nachträgliche Dämmung im Dachbereich ist gesetzlich meist vorgeschrieben, da besonders bei Altbauten großer Nachbesserungsbedarf besteht. Entweder das Dach selbst oder die oberste Geschossdecke des Hauses muss mit einer effektiven Dämmung versehen werden.

• Rohre für Heizungs- und Warmwasser, die durch unbeheizte Räume verlaufen, müssen an diesen Stellen gedämmt werden, sodass keine Energie verloren geht, wo nicht ohnehin Heizkosten anfallen würden.

Ein Vorteil für Besitzer von Häusern, die unter Denkmalschutz gestellt sind: Diese sind aktuell ebenfalls noch nicht verpflichtet, den Vorschriften aus der EnEV nachzukommen, da die nötigen Sanierungsmaßnahmen im Großen und Ganzen nicht mit den Anforderungen der Denkmalschutzbehörde vereinbar sind.

Für eine nachträgliche Fassadendämmung gibt es verschiedene Systeme und Möglichkeiten. © Alterfalter / Fotolia.com

Das kosten verschiedene Arbeiten

Eine neue Dacheindeckung, die Renovierung der Fassade inklusive Dämmung oder die Reparatur von Schäden an tragenden Wänden – all das sind umfangreiche Arbeiten, die natürlich viel Geld kosten. Je nach Grundfläche und Aufwand können diese stark variieren – hier folgt eine grobe Auflistung ungefährer kosten, damit man einschätzen kann, in welchem Preissegment einzelne Maßnahmen liegen. Was die Durchführung letztendlich kostet, ist nochmals von verschiedenen Faktoren abhängig – unbedingt Angebote und Kostenvoranschläge einholen!

Außenwanddämmung: Wenn die Fassade zur Energieeinsparung zusätzlich außen gedämmt werden muss, sollte man mit etwa 100 bis 200 Euro pro Quadratmeter kalkulieren. Eine Kerndämmung ist wesentlich günstiger und kostet nur etwa 25 bis 60 Euro pro Quadratmeter Wandfläche – ist aber nicht immer möglich. Die Kosten für neuen Fassadenputz und einen Anstrich kommen dann noch dazu, mit ungefähr 12.000 Euro.

Dämmung der obersten Geschossdecke: Besonders häufig notwendig, glücklicherweise nicht unbedingt allzu teuer. Mit Dämmmatten lässt sich ein begehbarer Dachboden für unter 3.000 Euro gut dämmen. Auch Einblasdämmungen sind möglich und eventuell sogar etwas günstiger.

Neue Heizanlage: In sehr vielen Fällen muss diese erneuert werden. Mit etwa 5.000 bis 9.000 Euro sollte man bei einem Brennwertkessel, der einen hohen Wirkungsgrad hat, rechnen. Wer vollständig modernisiert und eine Wärmepumpe installiert, muss jedoch deutlich über 10.000 Euro zahlen – spart jedoch über die Jahre viel Geld dank geringerer Energiekosten.

Dachausbau mit Dämmung und neue Eindeckung: Diese Aufgabe bewegt sich ungefähr im Bereich von 25.000 Euro, wobei die Kosten stark von der Fläche und den verwendeten Materialien abhängen. Jedoch muss man bedenken, dass der zusätzliche Wohnraum im Dachgeschoss den Wert der Immobilie steigert.

Trockenlegung des Kellers: Dies ist stark von der Schwere der Feuchtigkeit abhängig. Je größer beziehungsweise breiter die Flächen sind, an denen Nässe durchdringt, desto aufwendiger sind die Arbeiten. Ebenso hängen die Kosten davon ab, wie das Problem gelöst werden muss – wird nämlich die Kelleraußenwand vollständig isoliert, muss von außen die Wand freigegraben werden. Das steigert die Kosten schnell über die 10.000 Euro Marke.

Dies sind die größten Kostenpunkte, doch dazu gesellen sich möglicherweise noch zusätzliche Aspekte wie bessere Fenster mit Isolierglas, eine neue und luftdichte Haustür und vieles mehr. Wer abschätzen möchte, welche Maßnahmen in welcher Kombination zu einer preisgünstigen Sanierung für das eigene Gebäude beitragen sollen, kann den Sanierungskonfigurator des BMWi zu Rate ziehen. 

Ein gedämmter Dachboden kann noch weiter als nutzbarer Wohnraum ausgebaut werden.  © artursfoto / Fotolia.com

Staatliche Förderungen

Zusammen mit den staatlichen Auflagen zur Energieeffizienz von Neubauten und Bestandsgebäuden gibt es natürlich auch entsprechende Maßnahmen, die Bauherren und Renovierer dabei unterstützen, die hohen Kosten zu tragen. Die größte Anlaufstelle hierfür ist die staatliche KfW Förderbank. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet verschiedene Möglichkeiten für die Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen, die staatlich begünstigt sind. Besonders die Kredite KfW 151 und KfW 152 („Energieeffizient Sanieren) dürften an dieser Stelle interessant sein.

Ersterer unterstützt umfassende Maßnahmen zur Sanierung eines Gebäudes, so dass es den KfW-eigenen Effizienzhaus-Standard erfüllt, während die Nummer 152 für vereinzelte Erneuerungen zur energetischen Sanierung herangezogen werden kann.

Die entsprechenden Kredite beinhalten einen staatlich gestützten Tilgungszuschuss, wodurch nicht der gesamte Betrag zurückgezahlt werden muss. So können die aufgezwungenen Erneuerungen in den meisten Fällen gut finanziert werden. Nur, wenn die Maßnahmen als unwirtschaftlich nachgewiesen werden können, sind Eigentümer von den Anforderungen, die durch die EnEV entstehen, ausgenommen.

Guter Rat vermeidet teure Fehler

Berater und Sachverständige, die zu Rate gezogen werden, können zu jeder Phase der Interaktion mit der alten Immobilie wichtig sein. Vor dem Kauf sollten dringend eventuelle Mängel von Fachmännern gesucht und geprüft werden. Vor Renovierungsarbeiten ist es wichtig, den Aufwand abschätzen zu lassen und die notwendigen Handgriffe abzuwägen, damit keine Fehler gemacht werden.

So ist es trotz der Bestimmungen der EnEV nicht immer notwendig, zusätzliche Dämmungen hinzuzufügen, falls schon die ungedämmten Wände aufgrund der Materialstärke bestimmte Kennzahlen nicht überschreiten. Daher sollte man auf jeden Fall einen Energieberater konsultieren. Dieser kann prüfen, ob das Gebäude die Mindestanforderungen der Verordnung erfüllt, oder ob nachgebessert werden muss.

Es gibt weitere Aspekte, bei denen ein fachmännischer Blick dringend angeraten ist, damit keine großen Probleme, die für Laien kaum erkennbar sind, verschleppt werden und es entweder zu einem Sanierungsstau kommt, oder das vorhandene Problem nach ein paar Jahren plötzlich verschlimmert und nicht verschiebbar ist.

Insbesondere bei Rissen in Wänden ist dies der Fall – egal, wie ungefährlich sie aussehen, sollten sie sofort von einem Fachmann überprüft werden um erstens die Ursache und zweitens die Tiefe festzustellen. Ein einfacherer Riss im Putz kann sowohl völlig unbedenklich sein und einfach versiegelt werden, als auch auf tieferliegende Probleme im Mauerwerk oder Fundament hindeuten.

Ohne entsprechendes Hintergrundwissen und spezielle Messmethoden ist dies kaum erkennbar. Gleiches gilt für Anzeichen für Feuchtigkeit in den Wänden oder im Keller. Gerade, wenn bereits Probleme mit Schimmelpilzbefall aufgetreten sind, kann es schwerwiegende Folgen haben, wenn die Ursache der Feuchtigkeit nicht ausreichend beseitigt wird.

Dieser Artikel entstand in Zusammenarbeit mit dem externen Redakteur K. Wohbe.

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