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Betriebskosten steigen rasant: Was tun?

In Heidenau bekamen jetzt viele Mieter hohe Nachzahlungsforderungen. Warum das so ist und was dabei rechtens ist und was nicht.

Die Betriebskostenabrechnung bringt vielerorts zum Jahresende teils hohe Nachzahlungen. Jede zweite Abrechnung ist dem Mieterverein zufolge falsch.
Die Betriebskostenabrechnung bringt vielerorts zum Jahresende teils hohe Nachzahlungen. Jede zweite Abrechnung ist dem Mieterverein zufolge falsch. © dpa-Zentralbild

Die Heidenauer Mieterin glaubte nicht, was sie da sah. Nicht nur die Nachzahlung von über 350 Euro schockte sie, sondern auch die künftige Miete. Die monatliche Vorauszahlung für die Betriebskosten stieg um 30 Euro. Damit ist sie halb so hoch wie die Kaltmiete. Auch andere Mieter der städtischen Wohnungsgesellschaft WVH haben sich an Sächsische.de gewandt, weil sie sich über zum Teil ungewöhnliche hohe Nachzahlungen wunderten. Zudem kamen die Abrechnungen in diesem Jahr erst im November, in der Vergangenheit lagen sie bereits im September vor.

Drei Gründen für die Steigerungen

Aus Sicht der WVH gibt es für die gestiegenen Betriebskosten im Wesentlichen drei Gründe.

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  • Die Wasserversorgung.
  • Die Gartenpflege.
  • Die Heizkosten.

Bei der Wasserversorgung sind es die vom Zweckverband Wasserversorgung Pirna/Sebnitz veränderten Grundpreise. Seither werden für Gebäude bis zwei Wohneinheiten jährlich 160 Euro und für jede weitere Wohneinheit 58 Euro plus Umsatzsteuer berechnet. Bei der Gartenpflege entstehen höhere Kosten durch gestiegene Auflagen bei der Grünschnittentsorgung. Die Heizkosten erhöhten sich entsprechend der vertraglich vereinbarten Preisanpassungsklauseln durch höhere Energiebezugskosten und der Entwicklung der Preisindizes, sagt WVH-Geschäftsführerin Sonnhild Ruffani.

Unstimmigkeiten bei den Heizkosten, Wasseruhren und Wärmemengenzählern schließt sie fast aus, da diese inzwischen fast bei allen WVH-Objekten per Funk erfasst werden. "Die Geräte senden die monatlichen Stände an einen im Treppenhaus installierten Datensammler. Sollte ein Zähler ausfallen, kann der Verbrauch auf der Grundlage des letzten gemeldeten Zählerstandes geschätzt werden", sagt Ruffani. Jedoch kommt ein Ausfall von Erfassungsgeräten nur sehr selten vor.

Jede zweite Abrechnung ist falsch

Trotzdem sind Betriebskostenabrechnungen immer wieder einerseits für Mieter ein Buch mit sieben Siegeln andererseits voller Fehler. So jedenfalls die Erfahrung des Dresdner Mietervereins. Worauf Mieter besonders achten sollten, was Gründe für Nachzahlungen sind, wie man sie verhindern kann und was man tun kann, wenn in der Abrechnung etwas falsch ist, erklärt Katrin Kroupová von der Rechtsabteilung.

Beraterin und Juristin Katrin Kroupová berät beim Dresdner Mieterverein Mieter und hat aktuell wieder sehr viele Betriebskosten-Fragen auf dem Tisch.
Beraterin und Juristin Katrin Kroupová berät beim Dresdner Mieterverein Mieter und hat aktuell wieder sehr viele Betriebskosten-Fragen auf dem Tisch. © dpa-Zentralbild

Nehmen nachweislich fehlerhafte Abrechnungen zu?

Wir gehen mit dem Deutschen Mieterbund nach Prüfungen davon aus, dass etwa jede zweite Betriebskostenabrechnung fehlerhaft ist und damit gegebenenfalls unberechtigte Mehrkosten für Mieter verbunden sind.

Was sind aus Ihrer Erfahrung die Hauptursachen für hohe Nachzahlungen?

Einerseits sind es zu geringe Vorauszahlungen. Dann spielen allgemeine Kostensteigerungen eine Rolle. Andererseits können neue Positionen dazu kommen. Das kann zum Beispiel der Einbau eines Aufzuges sein. Beim Anbau eines Balkons schlägt der sich einerseits in der Grundmiete und andererseits bei den Betriebskosten nieder. Grundsätzlich ist immer der Mietvertrag zu prüfen, ob der Vermieter die Betriebskosten überhaupt auf den Mieter umlegen kann. Man muss zudem unterscheiden zwischen verbrauchsabhängigen Kosten und Kosten, auf die der Mieter keinen Einfluss hat. Dazu zählen Versicherungen, Grundsteuer, Dienstleistungen, wie die Hausmeisterkosten. Betreffend aller Kosten hat der Mieter das Recht, die zugrundeliegenden Belege zu prüfen. Das Amtsgericht Dresden hat hier zum Gebot der Wirtschaftlichkeit entschieden, dass das bei Steigerung auf mehr als das Doppelte der üblichen Kosten verletzt sein könnte. Mieter haben es hier jedoch schwer. Sie müssen das einerseits begründen und auch beweisen.

Bei Nachzahlungen wird in der Regel die künftige Vorauszahlung erhöht. Gibt es dafür Grenzen?

Ja. Es gilt immer der Aspekt der Angemessenheit.

Sind bei einer Nachzahlung von 360 Euro die künftig 30 Euro mehr Vorauszahlung angemessen?

Ja. Der Angemessenheit liegt die Teilung durch zwölf, also die Zahl der Monate, zugrunde. 360 Euro durch zwölf Monate sind 30 Euro. Für das Verhältnis von Kaltmiete und Betriebskosten gibt es keine Regel. Im Extremfall können die Betriebskosten sogar höher sein.

Muss nach einer Nachzahlung in jedem Fall die Vorauszahlung erhöht werden?

Das Recht auf Anpassung haben Vermieter wie Mieter. Anpassung kann erhöhen oder senken bedeuten. Der Mieter kann zum Beispiel freiwillig mehr zahlen oder bei einem hohen Guthaben auch sagen, er zahlt weniger.

Ich kann als Mieter also auch von mir aus die Vorauszahlung erhöhen, um eine möglicherweise hohe Nachzahlung zu verhindern?

Ja. Es muss dem Vermieter jedoch mitgeteilt werden.

Was raten Sie Mietern, wenn sie mit der Betriebskostenabrechnung nicht einverstanden sind?

Zunächst offen mit dem Vermieter darüber reden. Unsere Erfahrung ist, dass in vielen Fällen eine Lösung gefunden wird. Wichtig ist, sich bei strittigen Abrechnungen nicht vor der Klärung auf eine Ratenzahlung einzulassen. Damit erkennt man die Abrechnung in der Regel nämlich an. Selbst wenn ein Gericht dann zu dem Urteil käme, die Abrechnung ist falsch, muss der Vermieter sie nicht zurücknehmen.

Bis wann müssen die Betriebskostenabrechnungen vorliegen?

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Dafür hat der Vermieter zwölf Monate ab dem letzten Tag des Abrechnungszeitraums, häufig dem 31. Dezember, Zeit. Der November ist also für die Abrechnung für 2019 noch nicht zu spät. Wir haben jedoch dieses Jahr eher das Gefühl, dass viele Vermieter die Abrechnung eher als sonst machten. Zu beachten ist, dass die zwölf Monate nicht immer das Kalenderjahr sind, sondern zum Beispiel auch vom 1. April bis 31. März laufen können. Abweichen kann auch der sogenannte Nutzungszeitraum, wenn man im Laufe des Jahres erst eingezogen ist.

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