merken

Bauen und Wohnen

Die größten Fehler beim Hausbau ... 

... und wie sie sich vermeiden lassen.

Beim Hausbau machen viele Bauherren noch immer eine Menge Fehler. Zeit, aus bereits gemachten Fehlern zu lernen und das eigene Vorhaben ordentlich umzusetzen. © Abbildung 1: fotolia.de © Wolfilser (#220979413)

Niemand macht gerne Fehler – vor allem nicht, wenn es um wichtige und finanziell belastende Dinge geht. Leider ist der Hausbau ein Vorhaben, bei dem die Fehlerdichte recht hoch ist. Die guten Nachrichten: In der Vergangenheit haben etliche Bauherren die typischen Fehler beim Bau schon wiederholt gemacht. Wer also umfassend informiert, kann davon profitieren und bei der eigenen Planung, Organisation und Durchführung alles richtigmachen. 

Die Einstellung zum Hausbau

Die psychische Belastung eines Hausbaus

Wer ein Haus bauen möchte, muss nicht nur etwa über die finanziellen Mittel dafür, sondern auch über eine belastbare Psyche verfügen. Das mag etwas übertrieben klingen, kann man aber durchaus so stehenlassen. Denn ein Haus baut sich nicht über Nacht und verlangt einem einiges an Organisation, Planung und Eigeninitiative ab.

Viele Menschen bauen auch gemeinsam mit ihrem Partner. Da jeder aber seine ganz eigene Vorstellung vom Bauprojekt hat, obwohl vielleicht die Architektur und selbst Details gemeinsam besprochen wurden, besteht auch hier nicht zu unterschätzendes Konfliktpotenzial. Nicht selten enden Hausbauprojekte sogar in Trennungen, weil unvorhergesehen Probleme auftreten, mit denen jeder anders umgeht und bei denen man sich nicht einig wird. Oder weil dem einen der Bau deutlich wichtiger ist, als dem anderen und es dadurch gehäuft zu Streit und Diskussionen kommt.

Es ist daher nicht nur wichtig, vor und während des Baus immer über alles genau zu sprechen, sondern sich auch mental darauf einzustellen, dass es zu Krisen kommen könnte. Übrigens: Wenn gar nichts mehr hilft, gibt es sogar Paartherapeuten, die sich auf das Hausbau-Thema spezialisiert haben.

Die Bedeutung von guter Planung und Information

Einer der größten Fehler beim Hausbau ist es, die Sache zu locker anzugehen. Die meisten Bauherren haben einen groben Plan im Kopf, sind über einige Punkte informiert und denken dann, dass mit Hilfe der richtigen Experten ja nicht mehr viel schiefgehen kann. Das ist jedoch nicht weit genug gedacht. Alleine schon um diese Experten richtig auswählen zu können, muss man über genaue Details Bescheid wissen und sich darüber im Klaren sein, was genau man möchte.

Denn ganz egal, ob es strittige Vertragspunkte sind, mangelhafte Bauleistungen oder andere Meinungsverschiedenheiten – wer im Nachhinein genau analysiert, wo die Ursache für einen Fehler beim Bau liegt, kommt meist zum gleichen Ergebnis: Dass nämlich im Vorfeld einfach nicht ganz konkret festgelegt worden ist, was wie wo und wann zu tun ist.

Daher sind bei jedem Bauprojekt ganz klar formulierte Entscheidungen zu treffen. Außerdem sollte bei allen (schriftlichen) Vereinbarungen absolut kein Spielraum für missverständliche Auslegungen gelassen werden. Checklisten zur Auswertung von Bau- und Leistungsbeschreibungen können dabei genauso helfen, wie ein Blick in branchenspezifische Datenbanken für professionelle Ausschreibungstexte.

Keine Konflikte scheuen

Die Konflikte mit dem eigenen Partner oder der Person, mit der man gemeinsam baut, sind eine Sache. Sie lassen sich nicht immer vermeiden. Es gibt aber Konflikte, denen Bauherren gerne bewusst aus dem Weg gehen. Darunter leiden viele Bauprojekte.

Wer sich auf eigene Faust in die Immobilienbranche wagt wird es mit Ämtern, Architekten und Banken sowie mit Baufirmen und diversen Handwerkern zu tun haben. Und jeder der Involvierten hat nicht nur seinen eigenen Kopf und seine Vorstellungen, sondern möchte auch am Bauvorhaben mitverdienen. Allerdings geht es nicht immer nur um Geld, sondern immer wieder auch um das Eigentum, also das Haus, den Baugrund und alles, was auf ihm bereits steht sowie um die Rechte der Bauherren. Damit all dies sicher ist und der Bau wie in der Vorstellung abläuft, müssen die Bauherren selbst Eigeninitiative zeigen und Strukturierungsfähigkeit mitbringen.

Und wer mit Drucksituationen nicht gut umgehen kann, riskiert eben, dass die falsche Finanzierung gewählt wird, man mit einer Ruine, statt einem fertigen Haus endet oder das Amt sogar zum Beschluss kommt, das Haus zu Wohnzwecken vorerst gar nicht freizugeben. Wichtig ist dafür übrigens auch, nur das zu unterschreiben, was man wirklich versteht. Im Zweifel sind eben immer Experten hinzuzuziehen.

Die Wahl der Fachleute

Der passende Architekt

Ein guter Architekt, der das Bauvorhaben begleitet, kostet gutes Geld. Wer ein Einfamilienhaus plant, muss als Honorar für den Architekten mit etwa 12 bis 15 Prozent der Gesamtkosten der Baumaßnahme rechnen. Allerdings begleitet der Architekt auch alle Phasen des Bauprojekts und kann somit als wichtiger Helfer und Verbündeter der Bauherren angesehen werden. Schließlich will auch er gute Arbeit sehen und selbst leisten, um seinen Ruf zu wahren. Wer sich nicht wirklich gut auskennt und selbst und alleine die Bauleitung übernimmt, riskiert, dass Fehler passieren oder Handwerker Leistungen doppelt abrechnen, man es aber nicht erkennt.

Der Architekt entwirft im Übrigen nicht nur die Baupläne. Er übernimmt bei Bedarf zahlreiche Aufgaben, die gerade unerfahrenen Bauherren schwerfallen und unterstützt beim Bau, im Grunde in der Rolle eines unabhängigen Sachwalters, so gut er kann:

• Der Architekt übernimmt die Bauleitung.

• Er beaufsichtigt die verschiedenen Handwerker und kann deren Leistung durch seine Erfahrungen in der Regel besser einschätzen, als Laien.

• Er prüft Rechnungen und kann sie gegebenenfalls sogar kürzen.

• Er hat ein Auge auf das Budget und achtet darauf, dass die Grenzen nicht überschritten werden.

Ein guter Architekt lässt sich daran erkennen, dass er eher mit Referenzen von sich wirbt, als mit zweifelhaften Vorträgen oder ähnlichem. Auch hier sollte auf mündliche Bitten verzichtet werden und es ist klar festzulegen, welchen Leistungsumfang der Architekt bedient, für welchen Zeitraum das gilt und wie die Kosten sind.

Risiko Schwarzarbeit

Steuern und andere Abgaben, die in den Rechnungen von Handwerkern zu berücksichtigen sind, lassen die Baukosten natürlich deutlich in die Höhe schießen. Das ist der Grund dafür, dass gar nicht so wenige Bauherren sich dazu entschließen, zumindest bestimmte, ausgewählte Arbeiten von schwarzarbeitenden Handwerkern durchführen zu lassen. Auch das ist meist ein großer Fehler und der offizielle Weg ist in jedem Fall vorzuziehen.

Das beste Argument dafür: Die Gewährleistung. Sollten nach der Fertigstellung des Hauses Baumängel auftreten, können Bauherren mit der Rechnung nämlich nachweisen, wer genau für die Fehler verantwortlich ist. Bei umfangreichen Eigenleistungen gilt übrigens das gleiche. Bauherren sollten sich daher genau überlegen, ob es sich lohnt, auf die Gewährleistungen zu verzichten.

Fehler bei der Finanzierung

Mehrere Angebote vergleichen

Zur Finanzierung der Immobilie oder des Hausbaus haben wir in einem älteren Beitrag schon einiges gesagt. Doch natürlich sind die Ratschläge, die sich rund um die Finanzierung des Bauvorhabens geben lassen, fast endlos. Und deswegen darf an dieser Stelle der Punkt des Angebotsvergleichs nicht fehlen.

Denn viel zu oft vertrauen Bauherren, was die Finanzierung ihres Bauvorhabens angeht, blind ihrem Bankberater bei der Hausbank oder lassen sich gar von einem anderen, erstbesten Angebot verlocken. Doch auch der allzu sympathische Bankberater ist in diesem konkreten Fall letztlich nur ein Verkäufer. Zu den Angeboten, die er macht, sollten deshalb auch weitere Vergleichsangebote eingeholt werden.

Mit verschiedenen Finanzierungsvermittlern lässt sich bereits ein recht ordentlicher Marktüberblick verschaffen. Hier werden aktuelle Zinsangebote von mehreren hundert Banken verglichen und die Vergleichsanfragen sind kostenlos und unverbindlich. Erst, wenn es zu einem Abschluss kommt, zahlen die Banken Provision für die Vermittlung.

Vergleiche, zu denen bestenfalls auch noch ein externer Finanzberater herangezogen wird, lohnen sich vor allem deshalb, weil manche Kreditinstitute Leistungen anbieten, die sich lohnen können, an die man als Bauherren aber eventuell erst nicht denkt. Bei einem Vergleich wird das Leistungsspektrum mancher Banken und die Unterschiede zur Konkurrenz dann klarer. So erlauben einige Kreditinstitute etwa kostenlose Sondertilgungen. Hierbei handelt es sich um optionale Zahlungen, die zusätzlich zu den Raten geleistet werden. Diese können sich in bestimmten Fällen wirklich lohnen, auch, wenn die Zinsen für entsprechende Verträge aufgrund der flexiblen Bedingungen zunächst etwas höher ausfallen.

Zusätzliches Geld beiseitelegen

Selbst bei optimaler Planung und bei der Wahl der richtigen Fachleute kann es beim Bau immer zu unerwarteten Problemen kommen. Für genau diese Fälle sollte sich jeder Bauherr einen Puffer anlegen. Dieser sollte nicht zu knapp bemessen sein. Das heißt konkret: Mit 5.000 Euro lassen sich überraschend auftauchende, ernste Probleme beim Bau nur schwer in den Griff bekommen. Selbst die doppelten Ausgaben sind schnell erreicht. Deshalb plant man als Bauherr am besten mit zwei Budgets: Das erste nennt man dem Bauleiter, bzw. dem Architekten und das zweite behält man ganz einfach für sich.

Übrigens ist ein wenig Geld auf der Seite auch im Falle eines Diebstahls von Nöten. Es kommt leider häufig vor, dass in unfertige Wohnungen oder Häuser eingebrochen wird und Baustellen geplündert werden. Zwar kann dann möglicherweise eine Versicherung helfen, allerdings muss Geld oft selbst vorgestreckt und für Ersatz gesorgt werden. 

Rechnungen prüfen und Kosten überwachen

Man kann es nicht oft genug sagen: Jegliche Rechnungen sind immer doppelt und dreifach zu prüfen, bevor man sie begleicht. Vor allem, wenn keine externen Berater und Fachleute zur Seite stehen. Die betreffenden Arbeiten müssen exakt mit dem Auftrag übereinstimmen, der handschriftlich unterschrieben wurde.

Damit sich die Mehrkosten im Griff behalten lassen, führt man am besten einen Kostenspiegel. Für jeden Posten kann darin notiert werden, um welchen Betrag dieser die ursprünglichen Kalkulationen übersteigt. So wird alles transparenter und es kann gegebenenfalls versucht werden, diesen Betrag an anderen Stellen wieder hereinzuholen oder einzusparen.

Vertragssache

Verträge unabhängig prüfen lassen

Baurecht ist eine komplizierte Angelegenheit und das nicht nur beim Kleingedruckten. Trotzdem gehen die meisten Bauherren davon aus, dass sie die Vertragsangelegenheiten nach dem einlesen verstehen und unter Kontrolle haben.

Leider sieht es in der Realität eben anders aus. Harmlos erscheinende Wörter, die einfach ignoriert werden, können Folgen nach sich ziehen, die es in sich haben oder mit denen man einfach nicht gerechnet hat. Zwar besteht seit Anfang des Jahres 2018 ein sogenanntes Verbraucherbauvertragsrecht, allerdings weist dieses dennoch einige Stolperfallen auf.

Betrachtet man beispielsweise den Punkt Leistungsbeschreibung und Pflichten für Bauunternehmer: Laut Gesetz sind Unklarheiten und Unvollständigkeiten auf Basis der Absprachen im Vorfeld des Vertragsabschlusses zwischen den Parteien beizulegen und gehen zu Lasten des Unternehmens. Allerdings bringt das in der Praxis doch recht wenig, falls sich die beiden Vertragsparteien in Bezug auf die Leistungsbeschreibung kaum ausgetauscht haben und diese auch sonst zu dürftig ist um eine ausreichende Auslegungsbasis zu begründen.

Deshalb gilt nach wie vor, dass sich Bauherren Anwälte hinzuziehen sollten, die ihre Verträge unabhängig prüfen. Denn nur diese können im Baubereich oftmals einige der potenziell problematischen Klauseln ausmachen.

Baunebenkosten im Vorfeld klären

Auch der Punkt der Baunebenkosten muss in Bauträgerverträgen sorgsam geprüft werden. Denn manche der Verträge beinhalten die Einschränkung, dass lediglich "ein übliches Ausmaß" an Baunebenkosten im Festpreis enthalten ist. Genau diese Einschränkung ist mitunter gefährlich. So, wenn zum Beispiel der Aushub der Baugrube nicht wie vorher geplant auf dem Grundstück verteilt werden darf. Bauherren müssen sich dann nach einer Alternative umschauen und diese finanzieren. Dabei können sich die Entsorgungskosten bei einem Einfamilienhaus schnell einmal im 10.000 Euro-Bereich bewegen.

Das Thema Eigeninitiative

Baugrund gründlich untersuchen lassen

Es gibt Maßnahmen rund um den Hausbau, die nicht zwingend erforderlich sind. Selbst, wenn man gemeinsam mit einem Berater oder Architekten baut, wird dieser nicht immer alles, was an Leistungen möglich ist, erwähnen oder empfehlen. Außerdem hat er zwar einen professionelleren Blick auf den Bau, Details können ihm aber trotzdem entgehen. Es ist daher wichtig, dass Bauherren Eigeninitiative zeigen und sich immer auch selbst über mögliche Leistungen und Maßnahmen informieren sowie aktiv am Bau teilhaben.

Zu typischen Leistungen, die sich vorab lohnen können, gehört die professionelle Untersuchung des Baugrundes – am besten natürlich, bevor dieser überhaupt gekauft wird. Altlasten durch Schuttreste früherer Gebäude oder auch ein lehmiger Grund, bei dem Regenwasser nur schlecht ablaufen kann, lassen sich auf den ersten Blick nicht immer erkennen. Wenn das Grundstück in diesem Fall bebaut wird, ohne es vorher untersucht zu haben, werden eventuell notwendige Abdichtungen und die Drainagekonstruktion vergessen oder ignoriert. Unter Umständen muss nachträglich in eine Kellerabdichtung investiert werden, was mitunter mehrere Zehntausend Euro kosten kann. Da ist ein umfangreiches Gutachten, das sich auf etwa 2.500 Euro beläuft, sicherlich die klügere Wahl.

Präsenz zeigen

Viele Bauherren fühlen sich mit einem Fachmann, der den Bau überwacht, auf der sicheren Seite. Dieser ist jedoch nur ein Helfer und nicht der anschließende Besitzer der Immobilie. Bauherren sollten daher interessiert daran sein, selbst immer wieder den Baufortschritt und die Arbeit zu prüfen, um gegebenenfalls sofort intervenieren und Änderungswünsche oder Anmerkungen äußern zu können.

Höchste Priorität hat deshalb immer der persönliche Besuch der Baustelle. Hier lassen sich vor Ort die wichtigsten (neuen) Informationen aneignen und der Fortschritt der Arbeiten kann überprüft werden. Bringt man den Arbeitern ein Mittagessen mit und kommt so ungezwungen und locker ins Gespräch, erfährt man in der Regel mehr über die Baustelle, als durch stundenlanges Studieren der Baupläne oder Telefonate aus der Ferne. Bauherren, die regelmäßig präsent sind, bauen schneller ein Vertrauensverhältnis zu den Arbeitern auf und motivieren diese nicht nur, sich bei der Arbeit ranzuhalten, sondern eventuell sogar, diese aus Sympathiegründen noch ordentlicher auszuführen.

Weiterhin empfiehlt es sich, die Arbeiten immer wieder mit Fotos zu dokumentieren. Das ist besonders dann hilfreich, wenn Schäden auftreten. So kann leichter die Ursache und möglicherweise auch der Verursacher ausgemacht werden.

Die Bauabnahme

Selbst, wenn das Gröbste geschafft ist, können noch Fehler unterlaufen. Gerade die Bauabnahme spielt noch einmal eine ganz entscheidende Rolle. Bestehen jegliche Mängel, sind diese unbedingt im Abnahmeprotokoll festzuhalten. Denn dann sind Handwerker und Bauunternehmer verpflichtet, sie zu beheben oder zumindest eine Preisminderung vorzuschlagen. Eine Checkliste kann aufzeigen, welche Punkte bei der Bauabnahme überprüft werden sollten.

Auf Mängel, die im Protokoll hingegen nicht aufgeführt wurden, haben Bauherren keine Gewährleistungsansprüche. Hinzu kommt, dass mit der Abnahme eine Beweislastumkehr in Kraft tritt. Das heißt, dass ab dann der Bauherr zu beweisen hat, dass es sich um einen Mangel handelt. Wichtig ist daher, dass Bauherren sich keinesfalls unter Druck setzen lassen und immer sorgfältig vorgehen. Sie sollten sich nicht scheuen, Abnahmeprotokolle zu erstellen, die gut und gerne einmal 20 Seiten oder mehr umfassen. Wer mehr Zeit benötigt, bricht die Abnahme besser ab und vereinbart einen neuen Termin, um den Bau noch einmal in aller Ruhe auf Mängel untersuchen zu können.

Möglich ist es außerdem auch, bestimmte Punkte zunächst aus der Abnahme auszuklammern und bei diesen festzuhalten, dass ein bestimmter Betrag einbehalten wird, bis der Verantwortliche die Mängelfreiheit nachweisen kann. Dabei darf eine Summe in bis zu doppelter Höhe des zur Beseitigung aufzubringenden Betrags einbehalten werden.

Weitere Hürden

• Wer ein Bauprojekt eigenständig abwickelt fragt sich mitunter, ob es Sinn macht, für jedes Gewerk einen eigenen Auftrag zu vergeben. Allerdings wird das Risiko dabei auf mehrere Firmen verteilt, sodass diese die Möglichkeit haben, die Schuld an Mängeln anderen in die Schuhe zu schieben. Außerdem ist die Chance, dass bei einer der Einzelvergaben durch fehlerhafte Leistungsbeschreibungen und Auftragsvergaben am Ende zusätzliche Kosten anfallen, ungleich höher. Sicherer ist eine Einzelvergabe bei Bauunternehmen, wenn für die Ausführung von Leistungen, die nicht selbst durchgeführt werden, Subunternehmer beauftragt werden.

• Natürlich lassen sich die Baukosten mit Eigenleistungen senken. Allerdings unterschätzen einige engagierte und motivierte Bauherren, dass die sogenannte Muskelhypothek einen massiven Aufwand bedeutet, der sowohl fachlich, als auch physisch letztlich oftmals gar nicht erbracht werden kann. Es gilt hier also realistisch zu sein und sich gut zu überlegen, ob und welche Eigenleistungen wirklich zu leisten sind.

• Nicht nur der Baugrund, auch der offizielle Bebauungsplan ist vor Umsetzung eines Bauvorhabens von den Bauherren genau zu prüfen. Nur hier lässt sich erkennen, ob ein angedachtes Bauvorhaben auch wirklich genauso umsetzen lässt, wie gewünscht. Sind Grundstücke etwa noch nicht vollständig erschlossen, können durch notwendige Erdarbeiten gerne noch einmal mehrere Zehntausend Euro hinzukommen, die man sich nicht immer leisten kann.

• Nach Erstbezug gilt schließlich: Systematisch und ausreichend lüften, damit die Baufeuchte komplett austrocknen kann. Auch die Feuchtigkeit aus der Nutzung müssen frische Immobilienbesitzer konsequent hinauslüften, denn durch die Dichtigkeit bei modernen Häusern kann sie sonst nicht entweichen. Wer nicht ausreichend lüftet, riskiert nicht nur ein schlechtes Wohnklima, sondern schlimmstenfalls auch Schimmel.

*Dieser Artikel entstand in Zusammenarbeit mit dem externen Redakteur Autor: Luis Ströbel.

Sachsen wählt: Am 1. September ist Landtagswahl in Sachsen. Sie wissen noch nicht, wen Sie wählen? Der Wahl-O-Mat für Sachsen hilft Ihnen bei der Entscheidung! Alle Berichte, Hintergründe und aktuellen News zur Landtagswahl finden Sie gebündelt auf unserer Themenseite zur Landtagswahl in Sachsen.