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Pflegeimmobilien haben Risiken

Der Kauf einer Wohnung im Altenheim verspricht hohe Rendite. Doch die Stiftung Warentest sieht auch Nachteile.

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© Christophe Gateau

Deutschland wird immer älter. Bis zum Jahr 2035 wird die Zahl der Menschen im Rentenalter deutlich anwachsen. Die Altersgruppe 67 plus steigt nach Angaben des Statistischen Bundesamtes in den kommenden Jahren um 22 Prozent – also von etwa 16 Millionen auf voraussichtlich 20 Millionen.

Das hat auch Folgen für den Immobilienmarkt, denn der Bedarf an Pflegeheimen wird vermutlich zunehmen. Bisher waren solche Projekte vor allem etwas für Großinvestoren. Doch seit einiger Zeit werden Pflegeheime wie gewöhnliche Wohnhäuser aufgeteilt und einzelne Wohnungen dann an Privatanleger verkauft, erklärt die Stiftung Warentest. Aber lohnt sich das?

Bis zu 4,5 Prozent Rendite

Auf den ersten Blick wirkt eine solche Investition wie ein gutes Geschäft. Anbieter versprechen Anlegern eine perfekte Kombination aus Rendite und Sicherheit, erklären die Experten der Stiftung Warentest. Der Betreiber des Pflegeheims zahlt als Pächter Mieten und übernimmt alle Betriebskosten sowie einen Teil der Instandhaltung. Der Pachtvertrag läuft meist langfristig, nämlich mit einer Dauer von etwa 20 Jahren.

Das kann sich auszahlen. Anleger erhalten Renditen, die sich nach Angaben der SdK Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger auf bis zu 4,5 Prozent pro Jahr belaufen können. Vorteile: Der Betreiber zahlt oft auch dann Miete, wenn die Pflegeimmobilie vorübergehend leer steht. Außerdem ist der Verwaltungsaufwand in der Regel gering.

Neue Investitionen nötig

„Häufig kaufen Privatanleger eine solche Pflegeimmobilie, weil sie damit das Recht bekommen, in das Haus eines Tages ohne Warteliste einziehen zu können“, sagt Daniel Bauer, Vorstandsvorsitzender der SdK. Hinzu kommt, dass Pflegeimmobilien im Vergleich zu Wohn- und Gewerbeimmobilien kaum von der allgemeinen Wirtschaftslage abhängig sind, eben weil Pflegeobjekte künftig noch stärker als bislang nachgefragt sein werden.

Dennoch: „Pflegeimmobilien bringen oft vielfach höhere Risiken mit sich als etwa Eigentumswohnungen“, erklärt Daniel Bauer. Das größte Risiko ist die Insolvenz des Betreibers. Bis ein neuer Betreiber gefunden ist, kann es eine Weile dauern – und in der Zeit hat der Anleger Mietausfälle. „Zu bedenken ist, dass eine Pflegeimmobilie ein Spezialobjekt ist, das mal nicht so eben etwa in ein Hotel oder dergleichen umgewidmet werden kann“, so Bauer.

Zudem müssen Besitzer einer Pflegeimmobilie damit rechnen, dass sie noch mal Geld investieren müssen – etwa, wenn der energetische Standard in dem Objekt eher niedrig ist. Wobei sich dieses Risiko minimieren lässt. „Schon beim Kauf sollte man darauf achten, dass das Objekt den Energiestandard KfW 40 oder KfW 70 erfüllt“, sagt Bauer.

Pflegeimmobilien altern schnell

„Eine falsche Standortwahl, schlecht kalkulierte Instandhaltungskosten und natürlich auch das Zinsänderungsrisiko bezüglich der eigenen Finanzierung“ seien weitere Risiken, zählt Andrea Heyer von der Verbraucherzentrale Sachsen auf. Sie rät dazu, generell mit genügend Eigenkapital, etwa 20 Prozent, ein solches Vorhaben zu finanzieren.

„Nicht selten sind Instandhaltungskosten unseriös kalkuliert, weshalb wir oft von einem Kauf abgeraten haben“, sagt Daniel Bauer. Denn zu niedrig angesetzte Instandhaltungsausgaben bergen die Gefahr, dass Eigentümerinnen und Eigentümer nichts anderes übrig bleibt, als eines Tages kräftig nachzuzahlen.

Pflegeimmobilien altern schnell, warnt die Stiftung Warentest. Denn die Anforderungen an Ausstattungen und Konzeption unterliegen gesetzlichen Vorgaben, die sich ändern können. Außerdem werden die Gemeinschaftsräume oft stark beansprucht, müssen unter Umständen also modernisiert werden.

Wer ist der Betreiber?

Was muss man also vor dem Kauf einer Pflegeimmobilie beachten? „Entscheidend ist, wie bei allen Immobilien, die Lage“, so Bauer. Anleger sollten sich das Umfeld der jeweiligen Einrichtung genau angucken. Dabei sei darauf zu achten, ob es zum Beispiel Apotheken in der Nähe und Aufenthaltsmöglichkeiten im Grünen gibt. Ein weiterer Faktor: Wie hoch ist überhaupt mit Blick auf die jeweilige Region der Bedarf an Pflegeplätzen? Dafür erstellen Betreiber zumeist Analysen, die potenzielle Anlegerinnen und Anleger anfordern und auf Plausibilität prüfen sollten.

Wichtig ist auch die Frage, wer der Betreiber ist. Ist er namhaft und etabliert? Ist dies der Fall, ist das Insolvenzrisiko geringer, da sie über Erfahrungen verfügen und nicht selten finanzstark sind. Auch Fragen nach der Größe der Einrichtung und ob sie sich effektiv betreiben lässt, sollten gestellt werden. Gibt es in dem Haus weniger als 100 Plätze, könnte sich das Ganze nicht rechnen.

Wer sich für eine Pflegeimmobilie interessiert, findet im Internet diverse Portale. „Natürlich geht es auch ganz klassisch über einen Immobilienmakler vor Ort“, erklärt Heyer. Kaufwillige sollten sich beraten lassen, bevor sie ihre Unterschrift unter einen Kaufvertrag setzen. „Der Vertrag kann zum Beispiel von einem Rechtsanwalt geprüft werden“, sagt Heyer. (dpa)

Hinweise der Stiftung Warentest online.