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So gut wie kein Eigenheim-Bauland mehr in Dresden

Dresden habe die Entwicklung verschlafen, wirft ein Baufinanzierer der Stadt vor. Diese sieht die Gründe für die höchst angespannte Lage auch bei den Investoren.

Von Sandro Rahrisch
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Wessen Haus schon steht, hat Glück. Denn Bauland für Eigenheime ist in Dresden aktuell äußerst knapp.
Wessen Haus schon steht, hat Glück. Denn Bauland für Eigenheime ist in Dresden aktuell äußerst knapp. © freier Fotograf

Dresden. Wer sich mit dem Gedanken trägt, sein Geld in ein neues Haus zu stecken, anstatt es mit Strafzinsen bei der Bank zu parken, hat es in Dresden derzeit schwer. Es gleiche einem Sechser im Lotto, ein Eigenheim in Dresden zu bekommen, sagt Sebastian Mosch vom Baufinanzierer Dr. Klein. Der Markt sei leergefegt. Einfamilienhäuser würden nur noch vereinzelt in Baulücken entstehen und fertige Eigenheime stünden derzeit kaum zum Verkauf. Die Kritik Moschs an der Stadtpolitik ist deutlich: Die Entwicklung von Baugebieten sei verschlafen worden. Wie reagiert die Stadtverwaltung auf diesen Vorwurf und schätzt sie die Lage ebenso dramatisch ein?

Was kosten Eigenheime in Dresden aktuell?

Die Knappheit an Eigenheimen lässt sich inzwischen an den Preisen ablesen. Zwischen Juni und September hätten sich Häuser um rund 6,7 Prozent verteuert, verglichen zum Quartal davor, heißt es in der Analyse von Dr. Klein. Im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres seien die Preise laut Mosch sogar um fast 20 Prozent geklettert – ein Rekord. Umgerechnet heißt das: Wem es gelingt, ein Kaufangebot zu bekommen, zahlt im Schnitt 3.000 Euro pro Quadratmeter.

Wie ist es zu dieser Knappheit gekommen?

Einerseits hat Mosch bereits die Kritik geäußert, dass es zu wenige neue Baugebiete gebe. Andererseits würden Bauprojekte, die in der Pipline sind, zurückgehalten, bis wieder mehr Planbarkeit hinsichtlich der Kosten und Bauzeiten herrsche. „In Folge der Corona-Pandemie sind die Baustoffe weiterhin knapp und die Materialkosten hoch. Für die Bauträger ist die Marge daher sehr gering und sinkende Preise nicht denkbar“, sagt er.

Kommt die Stadtverwaltung zu ähnlichen Ergebnissen?

Man könne den generellen Anstieg der Grundstückspreise für den Neubau von Eigenheimen bestätigen, sagt Stefan Szuggat, Leiter des Stadtplanungsamtes. Daten des städtischen Gutachterausschusses für die Grundstückswertermittlung zufolge seien die Preise für den individuellen Wohnungsbau in Dresden bereits im Jahr 2020 um 9,4 Prozent gestiegen. Dies sei allerdings eine allgemeine Entwicklung, die in vielen Städten und Regionen zu beobachten sei. Die Spanne von Juni bis November, von der das Unternehmen Dr. Klein berichtet, hält Szuggat dagegen für sehr kurz angesetzt. „Hier können Preiseffekte allein durch lagebedingte Preisunterschiede entstehen.“

Ist der Markt denn wirklich komplett leergefegt?

Nein, komplett nicht. Allerdings sei das Angebot an Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau gering, sagt Szuggat. Seien von 2010 bis 2012 im Mittel 360 Baugrundstücke pro Jahr gehandelt worden, so waren es im Zeitraum von 2018 bis 2020 im Mittel nur noch 105.

Hat die Stadt die hohe Nachfrage verschlafen?

Die Verwaltung sieht mehrere Gründe für die aktuelle Situation. Erstens, so Szuggat, sei in der letzten Dekade die Nachfrage nach Eigenheimgrundstücken gestiegen. „Ein wesentlicher Grund dafür sind die geburtenstarken Jahrgänge der späten DDR-Zeit (1975 bis 1990 Geborene), die in das Alter der Familienexpansion und Eigentumsbildung (ab 30 Jahre) kamen.“

Darüber hinaus habe der Schwerpunkt in den vergangenen Jahren auf dem Bau von Mehrfamilienhäusern gelegen, da die Zahl der Einwohner stieg, der Leerstand auf unter drei Prozent schmolz und der Wohnungsmarkt angespannt war. „Mit dieser Strategie wurde zugleich dem Ziel einer nachhaltigen und flächensparenden Stadtentwicklung nach dem Leitbild der Innenentwicklung vor Außenentwicklung entsprochen.“

Und drittens sei nicht zuletzt das Renditestreben der Investoren mit für die Entwicklung verantwortlich. So seien in einigen Fällen Eigenheimstandorte zu Mehrfamilienhausstandorten umgeplant worden, so Szuggat weiter.

Kann die Situation kurzfristig entschärft werden?

Nein, nicht von heute auf morgen. Allerdings arbeitet die Stadt eigenen Aussagen zufolge an der Ausweisung neuer Baugebiete. Vorbereitet würden aktuell Bebauungspläne für zehn Standorte, an denen Platz für insgesamt rund 360 Eigenheime sei. Dazu gehören unter anderem der größere Standort Wilhelm-Franke-Straße in Leubnitz und das Baugebiet an der Geystraße in Strehlen. „Die Vorbereitungen von B-Plangebieten für den individuellen Wohnungsbau sind relativ langwierig, denn es handelt sich um sehr komplexe und immer umfangreicher werdende Prüfungs- und Genehmigungsverfahren, die sich zudem in den meisten Fällen in privatem Eigentum befinden“, sagt Stefan Szuggat.

Was fordern Immobilienunternehmen von der Stadt?

Der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) richtet einen klaren Appell an die Dresdner Stadtpolitik: „Die steigende Nachfrage nach Wohneigentum muss die Landeshauptstadt Dresden unbedingt veranlassen, Bauland für Einfamilienhausstandorte innerstädtisch auszuweisen, was in der Vergangenheit sehr vernachlässigt wurde“, so der Verband gegenüber der SZ. „Noch viel wichtiger ist, die anhängigen B-Pläne zügig voranzubringen, um die Baugenehmigungen für laufende Verfahren unserer Vorhabenträger spürbar zu beschleunigen, damit der Bedarf in Dresden nachgeholt werden kann.“