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Eigenheime in Dresden knapper und teurer

Die Pandemie hat dem Dresdner Immobilienmarkt nur kurzfristig einen Dämpfer verpasst. Stattdessen steigen die Mieten - und das Eigentumsangebot ist rar.

Viele Investoren kaufen ganze Häuserblocks in Dresden - weil die Preise im Vergleich zu München oder Berlin niedrig sind.
Viele Investoren kaufen ganze Häuserblocks in Dresden - weil die Preise im Vergleich zu München oder Berlin niedrig sind. © Sven Ellger

Dresden. Wohnen in Dresden wird immer teurer. Das zeigt der neue Wohnimmobilien-Marktbericht der Hypo-Vereinsbank, der am Dienstag vorgestellt wurde.

Besonders überraschend: Trotz der Corona-Pandemie treiben Investoren die Preise weiter in die Höhe. "Der Dresdener Wohnungsmarkt verfügt über die typischen Merkmale einer ostdeutschen Wachstumsregion", sagt Rene Babinsky, Regionalbereichsleiter Ost bei der Bank.

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Besonders bemerkbar macht sich das auf dem Markt für Eigentumswohnungen und Eigenheime. Wir haben die wichtigsten Erkenntnisse der Marktanalyse für Sie zusammengefasst.

Nachfrage nach Einfamilienhäusern steigt

Dresden habe - verglichen mit Chemnitz und Zwickau - die größte Dynamik des Wohnungsmarktes, so Babinsky. Zwar habe es während des ersten Lockdowns "große Zurückhaltung und Verunsicherung bei den Kunden" gegeben.

Dieser Trend sei aber bereits während der zweiten Welle nicht mehr spürbar gewesen. "Anziehende Mieten und Kaufpreise haben sich quasi ununterbrochen fortgesetzt", so Babinsky.

Immobilienfinanzierungsspezialistin Amrei Haase hat beobachtet, dass gerade aufgrund von Corona mehr Dresdner den Wunsch nach einem Eigenheim verspüren. "Die überwiegende Homeoffice-Tätigkeit hat die Nachfrage nach Baugrundstücken und Einfamilienhäusern nicht nur bei Familien zusätzlich beflügelt", sagt Haase.

Das Problem dabei: Dresden ist bereits sehr dicht bebaut. Bauland wird deshalb immer knapper - und teurer. Seit 2014 haben sich die Kosten dafür in Dresden teilweise mehr als verdoppelt. Gleichzeitig regen Niedrigzinsen vermutlich viele Dresdner an, den lang gehegten Traum vom Eigenheim doch endlich zu verwirklichen. Das führt dazu, dass wiederum die Häuserpreise - auch für Bestandsobjekte - stark gestiegen sind.

Einfamilienhäuser, die in den vergangenen zehn Jahren gebaut wurden, kosten selbst in einfachen - also eher unattraktiven - Lagen im Schnitt mindestens 330.000 Euro. "Dort, wo es sehr attraktiv ist zu wohnen, etwa auf dem Weißen Hirsch oder mit direktem Elbblick kann man durchaus mit Kosten von bis zu knapp einer Million Euro rechnen", sagt Haase.

Zum Vergleich: 2014 waren Einfamilienhäuser in einfacher Lage in Dresden noch ab 180.000 Euro zu bekommen, in sehr guten Lagen lag das Maximum bei 350.000 Euro, also über eine halbe Million niedriger.

Dresdner Innenstadt zieht Investoren weiterhin an

"Investoren finden die Preise in Dresden immer noch deutlich attraktiver als München, Berlin oder Hamburg", sagt die Immobilienfinanzierungsspezialistin. Innerhalb von 10 Jahren habe es deshalb teilweise Preissteigerungen von bis zu 90 Prozent im Bereich der Eigentumswohnungen gegeben.

Die Wohnungen hätten sich bei "überregional agierenden Käufern" als Anlageobjekt etabliert, analysieren die Autoren des Berichts. Dazu komme, dass viele Dresdner mittlerweile größere Schwierigkeiten hätten, ein Eigenheim zu finden - und sich deshalb alternativ für eine Eigentumswohnung entscheiden.

Besonders die Innenstadt ziehe Investoren an. Es gebe dort eine "rege Bautätigkeit", so Haase. Insgesamt würden in Dresden seit 2016 pro Jahr rund 2.300 Wohneinheiten gebaut. "Da werden Objekte gleich blockweise gekauft, weil Immobilien momentan als eine der wenigen sicheren Anlagemöglichkeiten gelten."

Diese Wohngegenden in Dresden sind besonders attraktiv - und teuer.
Diese Wohngegenden in Dresden sind besonders attraktiv - und teuer. © HypoVereinsbank Wohnimmobilien Marktbericht Dresde

Wohnungen in diesen Neubauten dürften sich, betrachtet man die Durchschnittsgehälter der Stadtbewohner, allerdings nur wenige Dresdner leisten können. Denn besonders im Zentrum muss man hier im Schnitt zwischen 4.000 und 5.700 Euro pro Quadratmeter hinlegen.

Dass Bauprojekte wie die "Hafencity", das "Wohnquartier Schützengarten" oder die "Quartiere am Blüherpark" im Luxussegment in den vergangenen Jahren in Dresden zugenommen haben, wird im Vergleich besonders deutlich. Denn 2014 war es durchaus noch möglich, eine Neubauwohnung in der Innenstadt für 2.500 Euro pro Quadratmeter zu erwerben.

In einfachen Lagen, zu denen etwa Prohlis und Gorbitz zählen, ist das Angebot an neuen Eigentumswohnungen hingegen so knapp, dass die Analysten keine verlässlichen Preise nennen konnten.

Insgesamt wächst der Druck auf den Dresdner Wohnungsmarkt beträchtlich. Mittlerweile können auch bei den Bestandswohnungen deutlich höhere Verkaufspreise erzielt werden, schlussfolgern die Berichtsautoren.

"Der Wiederverkauf floriert", sagt Haase. Sie spricht davon, dass Investoren in Dresden sich zunehmend auf denkmalgeschützte Altbauten konzentrieren. "Das lohnt sich, weil es dafür Steuervergünstigungen gibt", sagt die Expertin.

Studenten und junge Berufstätige sorgen für hohe Mieten

Auch die Mietpreise sind in den vergangenen Jahren deutlich in die Höhe geschossen. "Kapitalanleger und Vermieter können in Dresden hohe Preise erzielen", sagt Haase.

Im Vergleich zu Zwickau und Chemnitz habe Dresden den geringsten "marktaktiven Leerstand". Das heißt: Das Angebot an potentiellen Mietwohnungen ist sehr gering. Es komme zu "Engpässen", besonders "in den beliebten zentralen Stadtteilen und bei kostengünstigem Wohnraum". Besonders Studenten und junge Berufstätige führten dazu, dass das Geschäft mit Ein-Zimmer-Appartements boome.

Auch würden in Dresden immer mehr Altbauten saniert - wie auch schon auf dem Markt für Eigentumswohnungen zu beobachten ist. Deshalb steigen auch im Bestandssegment die Mieten. Besonders in aufstrebenden Vierteln wie Löbtau oder Pieschen müssen Mieter mittlerweile deutlich tiefer in die Tasche greifen.

Lagen die Durchschnittspreise bei Neuvermietung für eine 75 Quadratmeter große Wohnung 2014 in der "mittleren Lage" noch zwischen 5,50 Euro und 7,50 Euro pro Quadratmeter, sind es 2021 schon sieben bis neun Euro.

Prognose: Mieten werden nicht mehr so stark steigen

Dresden werde zwar weiter prosperieren, prophezeit Regionalbereichsleiter Babinsky. Aber die Corona-Krise könnte - je nachdem, wie sich die Pandemie und die damit verbundenen wirtschaftlichen Einschränkungen weiter entwickeln - dazu führen, dass die Nachfrage nach Immobilien in Dresden doch noch sinkt.

Das würde besonders die Preise für die momentan sehr teuren Eigentumsneubauwohnungen betreffen. Während Grundstücke und Eigenheime noch teurer werden, sollten die Mietsteigerungen "zukünftig abflachen", meint Babinsky. Der Grund: zu viel Angebot für zu wenig Nachfrage.

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Gerade bei den sehr teuren Dachgeschosswohnungen in der Innenstadt steht noch so einiges leer. Das hat die Analyse der Bank ergeben. Doch viele Investoren dürfte das wenig interessieren: Sie haben derzeit kaum andere Möglichkeiten, ihr Geld risikofrei anzulegen. Gerade Durchschnittsverdienern in Dresden käme die Prognose von Babinsky dagegen vermutlich sehr recht.

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