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Dresdner Landgericht verurteilt Vonovia

Der Großvermieter soll nachweisen, wie Betriebskosten zustande kommen. Der Mieterverein sieht darin die Chance für eine generelle Lösung.

Ein kritischer Blick auf die Betriebskostenabrechnung kann sich lohnen. Denn nicht alle Posten dürfen abgerechnet werden. Bei Dresdner Vonovia-Mietern ist das ein Problem.
Ein kritischer Blick auf die Betriebskostenabrechnung kann sich lohnen. Denn nicht alle Posten dürfen abgerechnet werden. Bei Dresdner Vonovia-Mietern ist das ein Problem. © Symbolfoto: Andrea Warnecke/dpa

Dresden. Die Vorwürfe wiegen schwer, und sie sind auch nicht neu: Dresdens größter Wohnungsvermieter Vonovia rechnet bei seinen Bewohnern Betriebskosten ab, die Vonovia aber nicht belegen kann. Die Vermutung: Vonovia macht das mit System, um damit Geld zu verdienen. Konkret geht es darum, dass Kosten - etwa für die Hausreinigung, die Pflege der Außenflächen oder für den Hauswart - auf die Mieter umgelegt werden, obwohl die Leistungen gar nicht erbracht wurden.

Aufgefallen ist das Dresdner Mietern, weil ab 2016 die Positionen für Hausmeister und Dienstleistungen wie Winterdienst, Hausreinigung und Gartenpflege teurer geworden sind. Seitdem hat der Mieterverein alle Hände voll zu tun, für seine Mitglieder Widersprüche gegen die Betriebskostenabrechnungen zu schreiben, mittlerweile sind es mehr als 1.000. Häufig räumt Vonovia dann Fehler ein und erstattet die zu viel gezahlten Kosten zurück. Aber eben nur dem Mieter, der widersprochen hat.

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Mit einigen Fällen aus Dresden befassen sich mittlerweile sogar Gerichte, wenn der Mieter sich für den Klageweg entscheidet - auch hier endet das Verfahren oft in einem Vergleich. Am 18. März urteilte das Landgericht Dresden nun allerdings, dass Vonovia alle Rechnungen und detaillierten Leistungsverzeichnisse vorlegen muss. Konkret geht es um die Tochterfirma Vonovia Wohnumfeld Service GmbH, die wiederum Subunternehmen mit der Reinigung ihrer Häuser beauftragt.

Landgericht urteilt im Sinne der Mieter

Während das Amtsgericht der Auffassung war, dass Vonovia nur die Belege vorweisen muss, die den Vertrag mit der eigenen Tochterfirma betreffen, findet der Richter am Landgericht, dass das nicht ausreicht und auch jene Rechnungen offenzulegen sind, die von den Subunternehmen für ihre Leistung an die Tochterfirma gestellt werden.

Katrin Kroupová vom Mieterverein bezeichnet das als ersten größeren Erfolg. Sie und ihre Kollegen unterstützen Mieter bei der Prüfung ihrer Abrechnungen, bei Widersprüchen und auch bei den Gerichtsverfahren. Zuletzt gelang es, dass Vonovia in Einzelfällen bis zu 500 Euro zurückzahlen musste, weil Stromkosten, die etwa für das Hauslicht anfallen, nicht korrekt abgerechnet worden waren.

Problematisch sind auch die Heizkosten, weil Vonovia den Verbrauch des Warmwassers nur schätzt, anstatt Wärmemengenzähler einzusetzen. Mieter kürzten daraufhin die Heizkosten um 15 Prozent - allerdings betrifft das nicht nur Vonovia. "Das Amts- und Landgericht Dresden bestätigten in mehreren Verfahren auch gegen andere Vermieter dieses Kürzungsrecht für Mieter. Auch hier betragen die Kürzungen für drei Jahre zum Teil mehr als 600 Euro."

Mieterverein fordert generelle Lösung von Vonovia

Was sagt nun der Großvermieter aus Bochum dazu? Angesichts der zahlreichen fehlerhaften Abrechnungen, die auf Widerspruch zwar korrigiert und Geld zurückgezahlt wird, dürfte bei 38.000 Dresdner Wohnungen dennoch ein ordentlicher Gewinn rausspringen. Das findet auch Mieterverein-Chef Peter Bartels. Er setzt darauf, dass möglichst viele Mieter den Klageweg beschreiten und das Verfahren bis zum Urteil durchziehen.

Vonovia-Sprecher Matthias Wulff bestreitet, dass sein Unternehmen systematisch Betriebskosten mit nicht vereinbarten Betriebskostenarten abrechnet. "Diesen Vorwurf weist Vonovia zurück." Auch erziele der Vermieter selbst keine Gewinne aus den Betriebskosten, alle Leistungen wurden erbracht und dokumentiert. "Die auf dieser Basis berechneten Kosten können wir hinreichend belegen."

Vonovia prüfe noch, ob es gegen das Urteil des Landgerichts in Berufung geht. Ansonsten gelte: "Wenn wir in unseren Abrechnungen Fehler machen, dann korrigieren wir sie." Wenn Mieter einen berechtigten Widerspruch einlegen, bekommen sie auch ihr Geld zurück. Bei 700.000 Abrechnungen im Jahr 2019 sei das bei 5.000 Widersprüchen der Fall gewesen, so Wulff.

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Juristin Katrin Kroupová hofft indes, dass das Urteil des Landgerichts ein erster Schritt hin zu einer generellen Lösung des Betriebskostenproblems ist. "Der Mieterverein fordert von Vonovia, dass sich das Unternehmen jetzt bewegt und nun auch wirklich Einsicht in die Unterlagen gewährt." Es müsse dringend geklärt werden, ob es eine Differenz zwischen den tatsächlichen Kosten und den Abrechnungen gibt. Zudem gebe es noch mindestens drei weitere Verfahren am Amtsgericht zu diesem Thema, deren Urteile noch ausstehen.

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