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Bauen und Wohnen

Wie Kleinvermieter Fallen umgehen

Die Mieten sind hoch, die Zinsen niedrig. Für manche Eigentümer ist das der Zeitpunkt ins Vermietergeschäft einzusteigen. Was man beachten sollte:

©  pixabay.com/ptra (Symbolfoto)

Die meisten Wohnungen gehören in Deutschland Privatleuten. Sie vermieten meistens nur ein oder zwei Einheiten. Kleinvermieter nutzen die Immobilie häufig als Kapitalanlage oder als Finanzierungsbeitrag zum Bau des Eigenheims. Worauf es für private Vermieter ankommt:

Mietvertrag sauber aufsetzen: Alte Formulare, unwirksame Klauseln - Mietverträge gehören nach Erfahrung von Beate Heilmann, Mitglied in der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins (DAV), zu den größten Stolperfallen für Kleinvermieter.

Klassiker sind Formularverträge, die entweder seit Jahren in der Schublade liegen oder die Vermieter selbst ändern. Beide enthalten dann meistens Regelungen, die Gerichte zwischenzeitlich gekippt haben und deshalb unwirksam sind.

Beispiel ist das Recht auf jederzeitige Besichtigung der Wohnung. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) längst aufgehoben. Trotzdem haben Privatvermieter es immer noch im Kopf und in Verträgen. "Sie denken, sie dürfen das verlangen", sagt die Anwältin. Im Streitfall fällt die Klausel vor Gericht durch.

Gleiches gilt für Schönheitsreparaturen, die Vermieter per handschriftlichem Zusatz auf Mieter abwälzen. Heilmann empfiehlt, aktuelle Formularverträge zu verwenden und möglichst keine eigenen Ergänzungen zu machen. Mietverträge schriftlich zu vereinbaren ist kein Muss, sollte aber selbstverständlich sein.

Dauer des Mietverhältnisses beachten: Wohnungen werden in der Regel unbefristet oder auf Zeit vermietet. Je nach Variante gelten unterschiedliche mietrechtliche Vorgaben. Die wichtigste: Ein Vertrag auf unbestimmte Zeit muss gekündigt werden - entweder vom Eigentümer oder vom Mieter. Ein Zeitmietvertrag endet automatisch mit Ablauf der  vereinbarten Frist.

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Obwohl der befristete Kontrakt dem Vermieter mehr Flexibilität bietet, ist Vorsicht geboten: "Kurzfristige Mietverhältnisse von fünf bis sechs Monaten können zu lang sein und unter die üblichen Kündigungsregeln fallen", warnt Heilmann. Das heißt, für den Mieter gilt der gleiche Kündigungsschutz wie bei einem unbefristeten Vertrag. Aus dem Grund sollten Zeitmietverträge höchstens drei Monate laufen, so Heilmann.

Bei längeren, aber befristeten Verträgen ist der Grund der Befristung zu nennen (§ 575 BGB). "Dieser muss gesetzlich zulässig sein und dem Mieter ausdrücklich schriftlich mitgeteilt werden", sagt Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren in Berlin.

Miete und Nebenkosten sorgfältig bestimmen: Bei Neuvermietungen wird die Miete grundsätzlich frei vereinbart. Aber es gibt Grenzen. "Beim preisfreiem Wohnraum spielt immer die Mietpreisbremse eine Rolle, wenn nach Landesrecht ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt", nennt Freitag einen Faktor. Die Miete darf dann maximal  zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Freitag rät dazu, die Wohnungsgröße von Experten genau vermessen zu lassen, statt sie zu schätzen. Sollte die Quadratmeterzahl zehn Prozent kleiner sein als in Annonce oder Vertrag angegeben, besteht das Risiko, dass Mieter Mietanpassungen nach unten und Rückzahlungen verlangen: "Das kann teuer werden."

Die Nebenkosten werden meistens nach der Betriebskostenverordnung abgerechnet. Zulässig sind unter anderem Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Heizung, Müll und Gartenpflege. "Kosten für die Verwaltung, Instandsetzung und Instandhaltung des Hauses zählen nicht zu den Betriebskosten", erinnert Freitag.

Vermietende Wohnungseigentümer können das von ihnen zu zahlende Hausgeld üblicherweise nicht eins zu eins auf den Mieter umlegen. Zudem kann der Verteilungsschlüssel der Eigentümergemeinschaft von dem im Mietvertrag festgelegten Schlüssel abweichen. Auf diesen kommt es in Nebenkostenabrechnungen an.

Spannungsfeld für Wohnungseigentümer: Wohnungseigentümer, die ihre Immobilie vermieten, geraten oftmals in Konflikt mit den Vorgaben der Eigentümergemeinschaft. Deren Regeln stehen nämlich manchmal im Widerspruch zum Mietrecht.

Typisches Beispiel ist die Hundehaltung: Die kann die Gemeinschaft weitestgehend verbieten. Das Mietrecht lässt ein generelles Nein jedoch grundsätzlich nicht zu - der Vermieter steckt im Dilemma.

"Er darf dem Mieter nicht mehr Rechte einräumen, als er selbst hat", sagt Julia Wagner, Referentin Recht des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland. Sie empfiehlt, dass der vermietende Eigentümer den potenziellen Mieter auf Widersprüche hinweist und die Regeln der Gemeinschaft in den Mietvertrag übernimmt. Etwa die Hausordnung als Anlage zum Vertrag.

Vermieter im Eigenheim genießen Extrarechte: Wer mit seinem Mieter unter einem Dach wohnt, kann diesen auch ohne die sonst notwendigen Kündigungsgründe - Vertragsverletzung, Verkauf, Eigenbedarf - kündigen. "Diese Regel schützt den Eigentümer", erläutert Wagner.

Begründet wird dies mit dem Näheverhältnis beider Parteien. Das Extrarecht greift aber nur, wenn außer dem Vermieter lediglich eine einzige Mietpartei im Haus lebt. Im Mietvertrag muss die gesetzliche Regelung nicht auftauchen. "Die Kündigungsfrist muss der Vermieter dennoch einhalten", sagt Wagner.

Zeit und Aufwand einplanen: Vermieten kostet Zeit. Mieter aussuchen, Nebenkostenabrechnungen erstellen, sich um die Instandhaltung kümmern, gehört zu den regelmäßigen Aufgaben. Bei weit vom eigenen Wohnort entfernt gelegenen Mietobjekten ist der Aufwand höher. Wer sich nicht kümmern will oder dafür keine Zeit hat, kann Aufgaben an Verwaltungen delegieren, die dafür Honorar nehmen. (dpa/tmn)

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