Je mehr eigenes Geld in die Baufinanzierung mit eingebracht werden kann, desto geringer ist auch das finanzielle Risiko für den künftigen Eigenheimbesitzer. Zudem sorgt eine hohe Eigenkapitalquote für eine zum Teil deutlich kürzere Laufzeit bei der Baufinanzierung – und auch die Zinsen, die für die Bereitstellung des Baudarlehens an die Bank zurückgezahlt werden müssen, sind in der Regel viel niedriger. Aber wie hoch sollte die Eigenkapitalquote im Optimalfall denn eigentlich sein? Welche finanziellen Werte zählen bei einer Baufinanzierung als Eigenkapital? Und mit welchen Risiken sollte der Kreditnehmer rechnen, wenn kein Eigenkapital vorhanden ist?

Wer sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen möchte, muss dafür bekanntlich tief in die Tasche greifen, denn mittlerweile sind Preise von mehreren hunderttausend Euro keine Seltenheit mehr, sondern eher die Regel. Und selbst in der aktuellen Corona-Krise bleiben die hohen Immobilien-Preise auch weiterhin stabil. Da jedoch nur die wenigsten Menschen derartige Summen mal eben so aus der Portokasse zahlen können, nutzen die meisten eine Baufinanzierung von der Bank ihres Vertrauens. Hier erwarten den Darlehensnehmer jedoch in der Regel nicht nur hohe monatliche Tilgungsraten, sondern ebenso hohe Zinssätze. Allerdings gibt es eine Möglichkeit, um sowohl die laufenden Kosten, als auch die Dauer der Baufinanzierung deutlich zu reduzieren: Durch das Einbringen von Eigenkapital. Doch bevor man nun sämtliche Ersparnisse in die Finanzierung der Wunschimmobilie steckt, sollte man einige wichtige Dinge beachten.

Wie hoch sollte der Eigenkapitalanteil bei einer Baufinanzierung sein?

Wenn es um die optimale Höhe des Eigenkapitals bei einer Baufinanzierung geht, gilt auch heute noch der folgende Grundsatz: Je mehr, desto besser. Denn wer sich weniger Geld von der Bank leihen muss, profitiert nicht nur von einer viel kürzeren Kreditlaufzeit, sondern darüber hinaus auch von deutlich geringeren Zinsen. Dementsprechend wird die gesamte Baufinanzierung um einiges günstiger, wenn der Eigenkapitalanteil möglichst hoch ist. In den meisten Fällen reichen bereits rund 20 bis 30 Prozent der gesamten Kaufsumme, um von besseren Zinssätzen und kürzeren Laufzeiten profitieren zu können. Gut zu wissen: Neben dem eigentlichen Kaufpreis müssen auch die sogenannten Kaufnebenkosten bei einer Baufinanzierung bedacht werden. Aus diesem Grund ist es empfehlenswert, dass man nicht die gesamten Ersparnisse in den Eigenkapitalanteil steckt, sondern einen Teilbetrag zurückhält.

Ein kleines Beispiel zur Verdeutlichung: Wenn das Traumhaus 350.000 Euro kosten soll, werden in der Regel weitere 30.000 bis 40.000 Euro an Kaufnebenkosten fällig. Dazu gehören unter anderem die Makler- und Notargebühren, die Gerichts- und Grundbuchkosten, sowie die Grunderwerbsteuer. Hinzu kommt ein finanzieller Puffer in Höhe von rund 10.000 Euro, um eventuelle Mehrkosten auch ohne weitere Kredite problemlos abdecken zu können. Bei der daraus resultierenden Gesamtsumme von etwa 400.000 Euro sollte der Eigenkapitalanteil also dementsprechend mindestens 80.000 Euro betragen.

Welche finanziellen Werte zählen als Eigenkapital?

Bei einer Baufinanzierung können verschiedene Werte als Eigenkapital angerechnet beziehungsweise verwendet werden. Dazu gehört zum einen natürlich das angesparte Geld auf sämtlichen Giro- und Sparkonten. Zum anderen können aber auch Bausparguthaben, Lebensversicherungen, Aktien, Fonds und Wertpapiere, sowie andere (bereits abgezahlte) Immobilien, ein vorhandenes (Bau-)Grundstück oder auch sämtliches Barvermögen als Eigenkapital in die Baufinanzierung mit eingebracht werden. Darüber hinaus können auch einige Förderungen als Eigenkapital geltend gemacht werden, wie zum Beispiel die sogenannte Riester-Förderung. Das hier angesparte Guthaben kann nämlich bei Bedarf zu Beginn der Baufinanzierung als Eigenkapital eingesetzt werden – jedoch nur dann, wenn es sich dabei um eine selbstgenutzte Immobilie handelt. Wer sein Traumhaus nicht kauft, sondern stattdessen selber baut, kann außerdem die eigene Arbeitsleistung – auch als Muskelhypothek bekannt – zum Eigenkapitalanteil hinzuzählen. Allerdings gewähren die meisten Banken hier nur einen Maximalbetrag von 20.000 bis 25.000 Euro.

Wie hoch ist das Risiko bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Vorab sei gesagt, dass eine Immobilienfinanzierung grundsätzlich auch ohne Eigenkapital möglich ist. In diesem Fall spricht man im Allgemeinen von der sogenannten 100- beziehungsweise 110-Prozent-Finanzierung. Allerdings ist davon in der Regel eher abzuraten, da dieses Vorgehen meist mit einem nicht gerade geringen Risiko und vor allem auch deutlich höheren Kosten für den Kreditnehmer verbunden ist. Zum einen verlangen die Banken aufgrund des erhöhten Ausfallrisikos deutlich mehr Zinsen und zum anderen droht eine sehr teure Anschlussfinanzierung, falls die Bauzinsen bis zu diesem Zeitpunkt weiter steigen sollten. Darüber hinaus muss der Darlehensnehmer ein gesichertes und möglichst hohes monatliches Einkommen vorweisen können, damit die Bank überhaupt eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zulässt. Zudem verlängert sich die Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung, sodass der Kreditnehmer deutlich länger an die Bank gebunden ist.

Gut zu wissen: Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapitalanteil können die Tilgungsraten, die der Darlehensnehmer monatlich an das Kreditinstitut überweisen muss, je nach Kaufpreis der Immobilie schnell bei weit über 1.500 Euro liegen. Daher sollte man im Optimalfall am besten schon vor der Baufinanzierung genau ausrechnen, wie viel Haus man sich tatsächlich leisten kann.

Dieser Artikel entstand in Zusammenarbeit mit dem externen Redakteur M. Pflaume.