Streit gehört zum Bauen wie Wand und Dach. Die Konflikte strapazieren nicht nur die Nerven der Beteiligten, sondern auch den Geldbeutel des Bauherrn. Im schlimmsten Fall steht dessen Baustelle tage- oder wochenlang still.
Die neue Schlichtungsordnung Bau (SOBau) will genau das verhindern. Sie holt Firmen und Häuslebauer an einen Tisch und begleitet sie durch das Projekt, damit keine Anwälte oder Gerichte eingeschaltet werden müssen. Handwerkskammern haben ebenfalls Schlichtungsstellen.
Dennoch stellt sich die Frage, warum es auf den Baustellen so oft kracht. Es liegt weniger an Mängeln als an Missverständnissen zwischen Bauherren und ausführenden Firmen beziehungsweise Bauträgern meinen Experten. Knackpunkte sind die Vollständigkeit von Leistungen, die Übergabe zu Eigenleistungen des Bauherrn und die Qualität der ausgeführten Arbeiten.
Private Bauherren sind oft unsicher
Die komplexen Baustellenabläufe treiben schon Profis zur Verzweiflung. Laien stehen bei Planung und Ausführung ihres Wunschobjekts erst recht auf verlorenem Posten. Es fehlt ihnen schlicht an Wissen.
Der Rechtsanwalt Andreas Renz, Mitglied der Arge Baurecht im Deutschen Anwaltverein, macht es plastisch: "Die Kaffeemaschine wird vor dem Kauf anhand von Testberichten vor- und rückwärts geprüft. Beim Hausbau funktioniert das nicht."
Bauherren könnten weder auf Augenhöhe mit der Baufirma oder dem Bauträger kommunizieren noch deren Arbeit beurteilen. Das führe zu einem Gefühl von Unsicherheit. Das wiederum kann Reibereien auf der Baustelle zusätzlich befördern.
Beschreibungen, die in die Irre führen
Schön klingende Baubeschreibungen machen Bauherren den Durchblick nicht einfacher. Im Gegenteil. Sie sind ein klassischer Auslöser für Zoff, weil sie Erwartungen wecken, die nicht unbedingt erfüllt werden. Renz untermauert dies mit dem Beispiel Tür. In den Unterlagen sind "handwerklich sorgfältig gearbeitete CPL-Türen" versprochen - gemeint ist jedoch kein Echtholzfurnier, sondern eine Mischung aus Papier und Melaminharz.
Die Liste lässt sich fortsetzen: Was ist unter hochwertigem Bodenbelag zu verstehen, Parkett oder Laminat? Was unter hochwertiger Dämmung? " Bauherren haben von hochwertig in der Regel andere Vorstellungen als der Anbieter", weiß Renz, der als Bauschlichter tätig ist.
"Tapezierfähig" ist nicht "tapezierfertig"
Andreas May vom Bauherren-Schutzbund (BSB) hat ähnliche Erfahrungen gemacht. Der Münchner nennt die Missverständnisse zwischen Firma "unterschiedliche Interpretationen". Etwa beim Begriff tapezierfähige Oberfläche. Während Bauherren eine zum sofortigen Tapezieren und Streichen bereite Wand erwarteten, stelle die Baufirma lediglich eine grundsätzliche Eignung der Wand in Aussicht.
Übersetzt bedeutet dies nicht anders, als dass Häuslebauer die Wand erst in Eigenleistung schleifen und spachteln müssen, bevor sie die Tapete draufkleben. Zumindest dieses Konfliktpotenzial lasse sich entschärfen, indem im Vertrag eine "tapezierfertige Oberfläche" fixiert werde, empfiehlt May.
Unerwartete Folgen, unschöne Debatten
Streitanfällig ist zudem der Umgang mit Bauaushub. Die Erde kann meistens nicht auf dem Grundstück gelagert werden, sondern muss abtransportiert werden. Dies erschließt sich häufig genauso wenig aus Baubeschreibung wie die Mehrausgaben für den Transport. Diese Folgen "sind einem unerfahrenen Bauherrn aber nicht bewusst. Das führt zu intensiven Diskussionen", sagt May.
Klaus Kellhammer vom Verband Privater Bauherren (VPB) in Tübingen steht wie May Verbrauchern begleitend und kontrollierend zur Seite, die ihren Traum vom eigenen Haus realisieren wollen. Für Kellhammer werden typische Stolpersteine bereits in der Planungsphase gelegt. Er rät deshalb zur genauen Prüfung der Ausführungspläne. Sitzen die Fenster an der besprochenen Stelle, stimmt der Bodenaufbau? Sämtliche Fragen zu Technik und Material beeinflussen den Werkplan und müssen entschieden sein, bevor der Bauherr den Plan freigibt. "Sonst tauchen auf der Baustelle Stützen mitten im Raum auf, wo sie nicht hingehören. Dann gibt es Heulen und Zähneklappern." Und der Ärger geht los.
Sicherheitshalber sollten alle Entscheidungen schriftlich festgehalten werden. Ansprechpartner ist in der Regel der Bauleiter. Er koordiniert als verlängerter Arm der Baufirma oder des Bauträgers die Gewerke.
Änderungen bedeuten zusätzliche Kosten
Kellhammer kennt aber auch die Tendenz von Bauherren, einmal Vereinbartes zugunsten von Änderungswünschen über den Haufen zu werfen - mit der Konsequenz, dass die Kosten steigen und der Zeitplan durcheinandergerät. Er warnt davor, sich auf der Baustelle einzumischen und Handwerkern Ratschläge zu geben. "Die Baufirma ist dann aus der Haftung", sagt der Berater.
Fehler sollten nicht an Ort und Stelle moniert werden, sondern schriftlich bei der ausführenden Firma. Am besten mit Fotos. Dann kann geklärt werden, ob tatsächlich etwas schiefgelaufen ist. Ein Riss an der Unterseite der Halbfertigbetondecke ist eine Kleinigkeit, ein Riss in einer tragenden Wand eine Katastrophe. Laien könnten das aber so gut wie nicht unterscheiden, gibt Kellhammer zu bedenken.
Kellhammer, May und Renz empfehlen grundsätzlich zwei Dinge. Erstens sollten Bauherren sich Sachverstand von Baubegleitern an die Seite holen, um Konflikten vorzubeugen, und zweitens sollten sie sich nicht auf den genannten Einzugstermin verlassen. "Mindestens zwei Wochen nach der Abnahme bis zur endgültigen Schlüsselübergabe einplanen, um Firmen Zeit zur Mängelbeseitigung zu lassen." Das entspannt. (Monika Hillemacher, dpa-tmn)