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Bauen und Wohnen

Hürden bei der Modernisierung – worauf ist zu achten?

Baugeld ist günstig. Laut Bundesbank lag der Zinssatz für neu verhandelte Wohnungsbaukredite im Dezember 2018 bei unter 1,90 Prozent.

Die Modernisierung der eigenen vier Wände hat viele Vorteile – will jedoch auch richtig geplant werden.
Die Modernisierung der eigenen vier Wände hat viele Vorteile – will jedoch auch richtig geplant werden. © Fotolia.com © hanohiki #179601249

Angehende Eigentümer freut diese Entwicklung sicher. Aber nicht nur Bauherren und Käufer freuen sich über einen niedrigen Zinssatz. Auch wer eine Immobilie seit Jahren besitzt, kann von diesem Trend profitieren – etwa im Rahmen der Anschlussfinanzierung. Aber auch wenn es um die Modernisierung der eigenen vier Wände geht, macht sich der Trend niedriger Zinsen bezahlt. Banken geben heute auch Millionen in Form von Modernisierungskrediten aus.

Ist die Finanzierung der einzige Aspekt, über den sich Eigentümer Gedanken machen sollten? Nein, es geht in der Vorbereitung und praktischen Ausführung einer Modernisierung um noch sehr viel mehr. Gerade bei sehr alten Immobilien kann die Haustechnik zum Problem werden. Oder was passiert für die Zeit der Modernisierung mit den Bewohnern. Staub und Lärm machen Baumaßnahmen immer zu einer Belastung. 

Die Finanzierung

Anhand der Bundesbank-Statistik wird deutlich, dass die Nachfrage bezüglich Baufinanzierungen nach wie vor ungebrochen ist. Aber nicht nur angehende Eigenheimbesitzer brauchen Geld. Auch wer seine Immobilie wieder auf den neusten Stand der Technik bringen will, muss in der Regel einige zehntausend Euro in die Hand nehmen. Wie teuer die Modernisierung letztlich wird, hängt stark vom Umfang der Maßnahmen ab.

Ein Austausch von Fenstern und Türen ist sicher noch mit einem vertretbaren Aufwand machbar. Aber schon das Thema Barrierefreiheit wird für die Haushaltskasse sehr deutlich spürbar. Richtig ins Geld gehen energetische Maßnahmen wie:

• Fassadendämmung

• Heizungstausch

• Fotovoltaikanlagen

In diesen Situationen sind 10.000 Euro bis 20.000 Euro sehr schnell ausgegeben. Wie eine Modernisierung im besten Fall finanzieren?

Bankkredite – gibt’s auch als Modernisierungsdarlehen

Viele Banken werben um Kunden, die den Wunsch vom Eigenheim wahr machen wollen. Aktuell ist der Zinssatz für Baufinanzierungen niedrig. Ein Trend, der inzwischen schon einige Jahre anhält. Aber: Geld gibt es auch in Form von Modernisierungskrediten. Teils reichen die Banken Darlehen bis zu einer bestimmten Höhe sogar ohne Grundschuld aus.

Tipp: Ist das Grundstück mit einer Eigentümergrundschuld immer noch belastet, kann diese als Sicherheit wiedereingesetzt werden. Der Vorteil besteht in der Tatsache, dass das Grundpfandrecht nicht neu eingetragen werden muss.

In Frage kommen als Finanzierung aber auch Förderungen. Diese können unter anderen von:

• KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau)

• BAFA

• Landesaufbau-/Förderbanken

in Anspruch genommen werden. So gibt es zum Beispiel beim BAFA die Möglichkeit, sich den Umbau der Heizung fördern zu lassen.

Achtung: Bevor konkrete Finanzierungsquellen „angestochen“ werden, muss natürlich der Aufwand und damit der Bedarf klar sein. Prinzipiell ist die Zusammenarbeit mit Experten – wie Energieberatern – sinnvoll. Nur so ist sichergestellt, dass die einzelnen Maßnahmen überhaupt ihr volles Potenzial entfalten können.

Technische Hürden bei der Modernisierung

Wer heutzutage neu baut, sollte schon zu Beginn die passenden Weichen für ein intelligentes Zuhause stellen. So hat man sich etwaige Nachrüstungsarbeiten später gespart. 
Wer heutzutage neu baut, sollte schon zu Beginn die passenden Weichen für ein intelligentes Zuhause stellen. So hat man sich etwaige Nachrüstungsarbeiten später gespart.  © Stanisic Vladimir #205515283

Ein modernes und zeitgemäßes Zuhause – wer diesen Anspruch hat, muss immer wieder Hand anlegen. Hintergrund: Persönliche Bedürfnisse ändern sich. Und manchmal stehen einer Modernisierung Hürden im Weg, mit denen so nicht zu rechnen war.

Beispiel Haustechnik: Eine Immobilie hat zum Zeitpunkt des ersten richtig großen „Facelifts“ meist bereits 20 Jahre bis 30 Jahre auf dem Buckel. In den letzten Jahren hat sich gerade im Hinblick auf die Technik und Digitalisierung viel getan. Vielleicht besteht ja der Wunsch, alle Räume des Eigenheims auf Smart Home Systeme vorzubereiten. Das Problem: Vor 20 Jahren hat schlicht kaum ein Bauherr daran gedacht, Netzwerkkabel in die Wand zu legen.

In dieser Situation bleibt nur eines: Fachleute müssen die entsprechende Infrastruktur aufbauen. Bedeutet oft, dass überall die Wand aufgeschlitzt und die Kabel verlegt werden müssen. Tipp: Es gibt inzwischen technische Lösungen, um zumindest das Kabelproblem zu lösen – mithilfe von Flachbandkabeln. Darüber hinaus können jedoch auch Funkkomponenten genutzt werden, was heute relativ einfach funktioniert. Mit modernen Lösungen lassen sich dabei auch drahtgebundene und funkbetonte Komponenten miteinander kombinieren. 

Alte Haustechnik – wie weiter?

Besonders im Altbau, der vielleicht schon 40 Jahre oder 50 Jahre hinter sich hat, entsprechen die verlegten Kabel oft nicht mehr den heutigen Standards. Hier muss wahrscheinlich die gesamte Elektrik – inklusive des Sicherungskastens erneuert werden. Generell ist an dieser Stelle anzuraten, solche Maßnahmen nur durch Profis erledigen zu lassen. Fehler können für Laien zum Risiko werden. Außerdem besteht die Gefahr, nach Abschluss der Arbeiten einen Kurzschluss zu verursachen – und dieser kann im schlimmsten Fall zum Hausbrand werden.

Der Rat, lieber mit Fachleuten zusammenzuarbeiten, gilt nicht nur für die Elektrik. Auch wenn alle Heizungsrohre im Haus zu erneuern sind oder die Leitungen für Bad und WC, ist ein Profi dem DIY (Do it Yourself) vorzuziehen. Ein Grund: Handwerksbetriebe übernehmen nach Fertigstellung der Arbeiten – worauf die Handwerkszeitung hinweist – eine Gewährleistung. Vorgesehen sind hier fünf Jahre.

Modernisierung – lieber vom Profi erledigen lassen:

• Installation Heizung

• Modernisierung Hauselektrik

• Einbau neuer Heizungsrohre

• Modernisierung Leitungsnetz Brauch- und Abwasser

Heimwerker können natürlich trotzdem bei der Modernisierung mitwirken. Zu den klassischen DIY-Tätigkeiten gehören:

• Verputzen der Wände

• Tapezieren

• Verlegung Laminat

• Verlegung von Fliesen

Achtung: Auch, wenn Handwerker Profis sind und jahrelange Erfahrung haben – eine Abnahme der Arbeiten ist Pflicht. Wer sich als Eigentümer unsicher ist und der Meinung, die Leistung nicht hinreichend beurteilen zu können, holt sich Experten mit ins Boot. Dieser Schritt ist zu empfehlen, wenn es um größere Maßnahmen – wie die Kombination aus Dämmung und Austausch der Heizung – geht.

Organisatorische Hürden

Finanzierung und Ausführung der Modernisierung sind Aspekte, die viele Haushalte von der ersten Idee zur Modernisierung auf dem „Radar“ haben. Es gibt aber Punkte, die fallen erst später auf. Einfaches Beispiel: Die Wohnung soll eine neue Heizung erhalten. Da es sich um einen Altbau mit Denkmalschutz handelt, wird im gleichen Atemzug die Dämmung erledigt. Letztere kann – aufgrund der besonderen Umstände – nur als Innenraumdämmung ausgeführt werden.

Das Problem: Irgendwo müssen die Eigentümer für die Zeit der Maßnahmen wohnen, schlafen und essen. Modernisierungen sind – gerade, wenn in die Bausubstanz eingegriffen wird – eine Beschränkung der Lebensqualität durch:

• Lärm

• Staub

• Dreck

• Fremde in der Wohnung.

Schon die Modernisierung des Balkons ist dazu in der Lage, den Hausfrieden schief hängen zu lassen.

Wohin mit den Möbeln?

Eine Renovierung und Modernisierung bringen viele Hürden mit sich – wo sollen beispielsweise die Möbel hin? 
Eine Renovierung und Modernisierung bringen viele Hürden mit sich – wo sollen beispielsweise die Möbel hin?  © redaktion93 #239399371/ Fotolia.com

Generell haben Eigentümer in dieser Situation zwei Optionen – auf Zeit ins Hotel oder zu Verwandten ausweichen bzw. für die Zeit der Baumaßnahmen zusammenzurücken. Generell stellt sich eine zweite Frage: Wohin mit der Einrichtung. Das erwähnte Beispiel setzt voraus, dass Handwerker freien Zugang zu allen Außenwänden haben.

Es wird darauf hinauslaufen, alle Möbel zusammenzurücken und möglichst staubdicht abzudecken. Besonders herausfordernde wird das Ganze, wenn auch noch der Fußboden erneuert wird. Hier wird oft Raum für Raum vorgearbeitet – um die Möbel sich einmal durch die Wohnung „im Kreis“ drehen zu lassen.

Achtung: Wer das Feld komplett den Handwerkern überlässt, muss sich fragen was mit Wertgegenständen und wichtigen Dokumenten passiert. Da Modernisierungen auch ein Risiko für Brände o. Ä. darstellen können, werden diese im Idealfall sicher bei Freunden oder Verwandten verwahrt. Damit es später im Ernstfall nicht zu Ärger kommt, wird der Hausrat- und Gebäudeversicherer über die Baumaßnahmen informiert.

Fazit: Modernisierungen sind eine Herausforderung

My home is my castle – ein Spruch, den viele kennen. Eigenheimbesitzer sind froh, wenn der Umzug endlich geschafft ist und die Familie im neuen Zuhause ankommt. Nach einigen Jahren wird schon über den Tapetenwechsel nachgedacht. Und nach Jahrzehnten geht es um eine neue Dämmung, den Austausch der Heizung oder Barrierefreiheit. Modernisierungen erhöhen den Wert einer Immobilie. Bis es soweit ist, haben Eigentümer allerdings mit einigen Einschränkungen zu leben. Staub und Lärm sind nur zwei Aspekte, die in den Planungen nicht übersehen werden dürfen. Wichtig ist, die Finanzierung zu stemmen und sich die Frage zu stellen, welche Maßnahmen überhaupt technisch zu realisieren sind.

*Dieser Artikel entstand in Zusammenarbeit mit dem externen Redakteur Fabian Reis.

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