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Bauen und Wohnen

Jetzt noch bauen oder doch nicht?

Es wird gebaut. Und das für Verhältnisse dieses Jahrtausends recht üppig.

Je länger die Niedrigzinsphase andauert, desto näher rückt auch ihr Ende. Sollte man jetzt noch schnell sein Häuschen in Auftrag geben oder lieber warten?
Je länger die Niedrigzinsphase andauert, desto näher rückt auch ihr Ende. Sollte man jetzt noch schnell sein Häuschen in Auftrag geben oder lieber warten? © Foto: cooltig / pixabay.com

Zwar kein Vergleich mit den frühen 1990ern, als eine halbe Million Wohngebäude jährlich entstanden. Doch mit 251.000 Stück in 2018 signifikant mehr als zum Tiefpunkt 2009, als es nur 136.000 waren.

Doch wer sich auch nur lose mit dem Gedanken trägt, sich in die Riege der Bauherren einzureihen, weiß sicherlich, dass es dazu höchst geteilte Meinungen gibt – sowohl zustimmende wie ablehnende. Der folgende Artikel macht die Probe aufs Exempel und listet dazu sowohl Pro- wie Contra-Gründe mit ausführlichen Erklärungen.

1. Pro: Wer weiß, wie lange die Niedrigzinsphase noch andauert

Der wahrscheinlich wichtigste – finanzielle – Grund dafür, warum wir uns heute überhaupt eines Baubooms erfreuen ist letztlich eine Nachwirkung der Finanzkrise: Die Niedrigzinsphase. Was Sparer verzweifeln lässt, bevorteilt alle, die sich Geld leihen wollen.

Im Sommer des Jahres 2008 peilten die Zinsen für einen durchschnittlichen Baukredit die 5,5 Prozent-Marke an. Heute indes bewegen wir uns im Bereich von höchstens 1,4 Prozent. Das wirkt sich bei der Finanzierung erheblich aus. Denn je niedriger die Zinsen, desto mehr Menschen können sich Kredite leisten; wo es bei höherem Zinsniveau auch eine höhere finanzielle Potenz benötigt.

Das wird vor allem dann klar, wenn man sich tief in die Berechnungsthematik einliest und Angebote in Bezug auf die eigenen Gegebenheiten prüft. Vor allem Faktoren wie die Höhe des regelmäßigen Einkommens oder des Eigenkapitals sorgen für große Unterschiede bei den Konditionen von Baukrediten. Die Formel ist immer gleich:

Finanzielle Belastbarkeit x 12 (Monate) x 100 Zinssatz (in %) + Tilgung (in %)

Daraus ergibt sich der maximal mögliche Kreditbetrag. Je niedriger die Zinsen, desto mehr ist insgesamt möglich und desto weniger muss man als reine „Leihgebühr“ an sein Kreditinstitut zurückzahlen.

Doch es gibt einen Knackpunkt: Zwar ist klar, dass der Vater der Niedrigzinsen, EZB-Chef Mario Draghi, demnächst seinen Posten räumen wird. Und auch seine Nachfolgerin, Christine Lagarde, hat bereits angekündigt, dass sich so schnell nichts ändern wird.

Allerdings gibt es die Garantie für das Keller-Zinsniveau zunächst nur bis Mitte 2020. Was danach kommt, ist offen. Gut möglich, dass die Leitzinsen vorsichtig wieder angehoben werden, was sich natürlich auch auf Baukredite auswirkt. Nur wer jetzt baut (und eine maximal lange Zinsbindung vereinbart), kann das heutige Niveau auch in ferne Zukunft erhalten. 

Die EZB in Frankfurt. Wie lange das Zinsniveau noch niedrig bleiben wird, wird ausschließlich hier entschieden. Auf mehrere Jahre sollte man sich jedoch nicht verlassen. 
Die EZB in Frankfurt. Wie lange das Zinsniveau noch niedrig bleiben wird, wird ausschließlich hier entschieden. Auf mehrere Jahre sollte man sich jedoch nicht verlassen.  © Foto: ProfessionalPhoto / pixabay.com

2. Contra: Die Baukosten sind überhitzt

Allerdings muss man sich auch über eine simple wirtschaftsmathematische Tatsache im Klaren sein: Wenn mehr Menschen als Zinsnehmer infrage kommen, bedeutet das automatisch eine erhöhte Nachfrage. Da wir in einer Marktwirtschaft leben, ist die unvermeidliche Folge, dass auch die Preise steigen. Auch das ist statistisch belegt: Seit Anfang 2018 stiegen die Baukosten jeden Monat um mehr als vier Prozent gegenüber dem Vormonat – zuvor waren sie ebenfalls schon um mindestens zwei gestiegen.

Das Ergebnis ist simpel: Für ein vollkommen gleich gebautes, gleich ausgestattetes Haus auf dem gleichen Grundstück zahlt man, baut man heute, einige zehntausend Euro mehr als noch vor wenigen Jahren. Dies gilt nicht nur entlang der normalen inflationsbedingten Teuerungsrate. 

© Datenquelle: bki.de Hintergrundfoto: MichaelGaida

3. Pro: Die Mieten werden nicht sinken

Die große Koalition hat sich zwar jüngst auf einen neuen Maßnahmenkatalog für den Mietschutz geeinigt. Aber dazu muss klar sein, dass auch dabei wahrscheinlich nur das herauskommen wird, was der Kölner Mieterverein der bisherigen Preisbremse attestierte: Wirkt – allerdings viel zu wenig. Auch hier muss man wieder bedenken, dass Deutschland eine Marktwirtschaft ist, in der die Politik nicht zu tief eingreifen will/kann/sollte.

Allen künftigen Bauherrn sollte dabei klar sein, dass keine noch so scharfe Begrenzungsmaßnahme die Mieten wieder nach unten treiben wird; sie werden nur weitere Steigerungen etwas ausbremsen. Natürlich, auch Hausbesitzern droht mit der kommenden Neuberechnung der Grundsteuern gewisses Ungemach. Aber insgesamt ist das eigene Haus:

• preislich besser kalkulierbar

• spätestens nach Ende der Abtragungsphase wesentlich günstiger

• Frei von unkontrollierten Erhöhungen

Es ist somit gegenüber jedem Mietszenario die bessere Alternative.

4. Contra: Handwerker sind gerade Mangelware

Rufen wir uns mal kurz die Zahlen aus dem Eingangstext in Erinnerung: Zwar wird heute viel gebaut, aber längst nicht so viel wie noch Anfang der 1990er. Dennoch kann es gut sein, dass man, obwohl alle Verträge unterschrieben wurden, alle Genehmigungen da sind, auf den Einzug in sein Häuschen warten muss.

Denn Tatsache ist, Deutschlands Bauhandwerk arbeitet derzeit am absoluten Limit. Egal ob Maurer, Elektriker, Schreiner oder Fliesenleger, jedes Unternehmen, das irgendwie mit dem Hausbau befasst ist, freut sich derzeit über volle Auftragsbücher. So vorteilhaft das für die wirtschaftliche Entwicklung der Branche auch ist, es ist auch ein überdeutliches Zeugnis für den Fachkräftemangel. Denn wo seit vielen Jahren immer weniger junge Menschen die Handwerkslaufbahn einschlagen, ist klar, dass dies an irgendeinem Punkt zum Mangel führen muss.

Das zeigt sich heute in aller Deutlichkeit. Und das nicht nur in je nach Region langen Wartezeiten, sondern auch in den Preisen: Wer so begehrt ist, braucht keinen preislichen Konkurrenzkampf einzugehen, um Aufträge zu bekommen. 

Handwerker haben derzeit nicht nur sprichtwörtlich „viele Baustellen“. Boom und Fachkräftemangel ergeben in vielen Regionen eine toxische Mischung für lange Wartezeiten. 
Handwerker haben derzeit nicht nur sprichtwörtlich „viele Baustellen“. Boom und Fachkräftemangel ergeben in vielen Regionen eine toxische Mischung für lange Wartezeiten.  © Foto: MichaelGaida / pixabay.com

5. Pro: Eigener Herd ist immer Goldes wert

Als Mieter weiß man, dass der Staat nicht vor allem schützen kann. Zwar haben die Mieterschutzgesetze in den vergangenen 20 Jahren viel geleistet. Doch es bleibt immer die Tatsache, dass man dafür bezahlt, im Eigentum eines anderen zu leben – und sogar noch mehr, denn der Vermieter will ja meist Gewinn machen.

Umgekehrt muss man bedenken, dass man im eigenen Haus zwar auch einiges bezahlen muss. Aber alles wandert letztendlich in die eigene Tasche. Man muss niemals Sorge vor fremdbeschlossenen Baumaßnahmen oder Ähnlichem haben. Man ist sein eigener Vermieter. Zwar mit Pflichten, aber viel mehr Rechten. 

6. Contra: Die Fehler und Mängel häufen sich

Eng mit dem vorherigen Contra-Punkt verbunden ist auch dieser: Wo eine gleichbleibende oder sinkende Zahl an Handwerkern immer mehr leisten muss, ist es trotz aller Maßnahmen nur menschlich, dass Fehler in Form von Baumängeln und fehlern geschehen. Tatsächlich sieht es so aus:

„Für den Betrachtungszeitraum 2002 –2016 liegt die Zunahme bei ca. 377%“

Zu diesem Ergebnis kam eine sehr umfangreiche Studie des Bauherren-Schutzbundes in Zusammenarbeit mit dem Institut für Bauforschung. Doch es ist nicht nur die Steigerung der Baufehlermenge. Es sind auch die dahintersteckenden Summen. Zum Ende der 00er-Jahre waren es knapp 50.000 Euro pro Haus. Mittlerweile sind es fast 85.000 Euro. Selbst wenn dies natürlich primär Sache der Unternehmen ist (als Kunde hat man Anspruch auf Nachbesserungen) so ist es in der Realität eine Verknüpfung von Ärgernissen und oft Rechtsstreits. 

7. Pro: Nie war die Vielfalt so groß

Der primäre Grund für die EZB, die Leitzinsen überhaupt zu senken, war, die EU-Wirtschaft anzukurbeln. Mehr Gründungen, mehr Investitionen, mehr Käufe – sowohl im geschäftlichen wie privaten Bereich. Besonders gut zeigt sich der Erfolg dieser Maßnahmen, wenn man heute durch einen beliebigen Musterhauspark schlendert oder einen Hausbaukatalog durchblättert.

Denn selten zuvor hatte man eine derart große Auswahl. Das gilt für grundsätzliche Haus-Designs ebenso wie Grundrisse und zieht sich noch bis in kleinste Einrichtungsdetails wie Lichtschalter und Steckdosen.

„Geht nicht – gibt’s nicht“ ist zur Leitlinie für die gesamte Branche geworden. Viele Kommunen, besonders im ländlichen Bereich, unterstützen dies auch noch durch stark gelockerte Bebauungsplan-Vorgaben. Somit ist es heute einfacher denn je, ein wirklich maximal personalisiertes Haus zu bekommen – sogar, wenn das Grund-Gebäude selbst „von der Stange“ ist. 

8. Contra: Wirklich große Grundstücke sind rar geworden

Apropos ländliche Kommunen: Genau dorthin müssen Bauherrn sich heute schon begeben, wenn sie tatsächlich in Sachen Grundstücksgröße noch Platz haben wollen. Sowohl im Kölner Raum wie in jeder anderen Metropolregion zeigt sich folgendes Bild:

1. Je mehr die Mieten steigen, desto mehr Leute wandern in die „Speckgürtel“ ab.

2. Je mehr auf dem Land die Infrastruktur wegbricht, desto mehr Leute wandern in die „Speckgürtel“ ab.

Die Folge: Das, was einst typische Siedlungsflächen rings um die Städte waren, sind heute ziemlich teure, große Wohngebiete geworden. Anfang der 2000er kostete in NRW der Quadratmeter Bauland durchschnittlich noch 114 Euro/m². Heute sind es 140 Euro/m² geworden. In oder auch nur nahe den beliebten Ballungsräumen zahlt man allerdings ein Vielfaches davon.

Das wiederum führt dazu, dass man, um sich als Normalverdiener noch ein Grundstück nahe oder gar jenseits der tausend Quadratmeter leisten zu können, sehr weit ins Umland abwandern muss – mit entsprechenden Nachteilen etwa als Pendler. 

Der Traum vom Häuschen mit großem Garten bleibt vielfach Wunschdenken. Heutige Neubaugebiete sind stark verdichtet, weil die Quadratmeterpreise so hoch sind. 
Der Traum vom Häuschen mit großem Garten bleibt vielfach Wunschdenken. Heutige Neubaugebiete sind stark verdichtet, weil die Quadratmeterpreise so hoch sind.  © Foto: Catkin / pixabay.com

9. Pro: Die Gesetze werden sicherlich nicht lascher

Einer der wichtigsten Faktoren für Energieverbrauch und Klimawandel ist der private Wohnbereich. Und es lässt sich, sowohl aufseiten von Landes- wie Bundesregierung, eine klare Stoßrichtung ausmachen:

Der Hausbau muss energetisch weiter optimiert werden.

Ein Beispiel dafür ist die „Abwrackprämie“ für Ölheizungen, mit der Annegret Kramp-Karrenbauer sich derzeit trägt. Für Bauherrn ist jedoch folgendes folgenschwerer: Ab 2021 sollen die bisher bestehenden energetischen Baugesetze auch für privatwirtschaftliche Gebäude zusammengeführt werden – mit entsprechenden Verschärfungen ist zu rechnen.

Summa summarum sollte man sich vergegenwärtigen, dass all die staatlichen Mindestvorgaben der Energetik nur eine Marschrichtung kennen: strenger. Damit wird auch eine Kostensteigerung einhergehen. Denn wenn immer mehr Aufwand betrieben muss, um die nötigen Mindestvorgaben zu erreichen, kostet ein Haus auch dann mehr, wenn das Zinsniveau sich wieder normalisiert hat.

10. Contra: Bis man wirklich „mietfrei“ lebt, vergehen Jahrzehnte

Es ist zwar klar, dass man, wenn man einen Baukredit statt der Miete abträgt, Monat für Monat in die eigene Tasche wirtschaftet statt in die des eigentlichen Hausbesitzers. Aber es ist auch eine Tatsache, dass sich dieser Zeitraum zu einer langen Zeit ausdehnen kann. Tatsächlich sprechen wir hier im Schnitt von einem guten Vierteljahrhundert, bis der Durchschnitts-Hausherr den Baukredit endgültig getilgt hat. 

So notwendig die Energiewende auch ist, die staatlichen Mindestanforderungen am Bau werden immer strenger und machen das Bauen somit ebenfalls ein Stück teurer. 
So notwendig die Energiewende auch ist, die staatlichen Mindestanforderungen am Bau werden immer strenger und machen das Bauen somit ebenfalls ein Stück teurer.  © Foto: moerschy / pixabay.com

11. Pro: Echte Freiheit gibt es nur im Eigenheim

Für dieses Pro-Argument muss man sich vor Augen halten, wie wenig man eigentlich in einem Mietobjekt tun darf, bevor man eine Vermieter-Erlaubnis einholen muss. Das allein verleiht dem Eigenheim als Gegenbeispiel noch mehr argumentative Wucht. Denn hier gibt es tatsächlich nur eine Regel:

Erlaubt ist praktisch alles, was nicht durch Bebauungsplan und Lärmschutzgesetze explizit untersagt ist.

Samstagsvormittags die E-Gitarre auf voller Lautstärke kreischen lassen? In einer Spontan-Aktion die Tapeten herunterreißen und alles mit Rollputz bedecken? Den Spaten greifen und den halben Garten zum Gemüsebeet umwidmen? Nur im Eigenheim ist dies bedenkenlos möglich – denn obwohl hier natürlich keine anderen Gesetze gelten als im Mietshaus, muss man schon deshalb weniger Rücksicht nehmen, weil die nächsten Nachbarn nicht ein Stockwerk höher sitzen, sondern ein Dutzend Meter Luftlinie entfernt – im eigenen Haus. 

12. Contra: Häuser sind wenig flexibel

„Drum prüfe, wer sich ewig bindet“. Eigentlich stammt dieser Spruch aus dem Hochzeitsbereich, er lässt sich dennoch auf den Hausbau übertragen. In Anbetracht der Abtragungsdauer von rund 25 Jahren muss in diesem Zeitraum alles glatt laufen. Man darf nicht versetzt werden, der Job darf nicht in Gefahr geraten – und wenn, muss rasch Ersatz her. Es darf nichts notwendig werden, dass ähnlich teure Summen verschlingt.

Denn das Haus bindet. Es steht nicht nur selbst auf einem Betonfundament, sondern auch seine Besitzer werden davon regelrecht festgehalten. Für das rein finanzielle und das Architektonische gilt, wenn einem zwischen Wohnumfeld und Raumaufteilung bestimmte Faktoren irgendwann nicht mehr zusagen, wird es teuer bis unmöglich, nachträglich noch etwas zu ändern. Als Mieter hat man die Möglichkeit, sich ein neues Objekt zu suchen. 

13. Pro: Feste, gute Nachbarschaft

Allerdings lässt sich nicht verhehlen, dass diese Inflexibilität auch etwas Gutes hat: Alle, die um einen herum wohnen, sind ebenso fest gebunden, haben ebenso Schulden und die gleichen Sorgen. Zwar können mit den umliegenden Bewohnern immer Probleme und Auseinandersetzungen entstehen. Doch die meisten hausbesitzenden Nachbarn kommen leidlich bis sehr gut miteinander aus, weil sie alle im gleichen Boot stecken, weil sie Probleme selbst lösen müssen statt den Vermieter zu informieren – und weil sie, zumindest in der theoretischen Planung, für viele Jahrzehnte nebeneinander, miteinander auskommen müssen.

Bei den meisten Menschen entsteht daraus der Wille, nach mehr Harmonie zu streben als im Mietshaus, wo die Nachbarschaft oft im Jahrestakt wechselt. Man lebt eben nicht Tür an Tür, sondern Grundstück an Grundstück. Sehr vieles von dem, was im Mehrfamilienhaus Zündstoff bietet, verläuft sich selbst in engbebauten Wohngebieten. 

Den meisten hausbesitzenden Nachbarn ist bewusst, in einem Boot zu sitzen. Fast alle raufen sich zusammen, oftmals entsteht jedoch auch viel mehr daraus. Mehr als in den meisten Mehrparteienhäusern.  
Den meisten hausbesitzenden Nachbarn ist bewusst, in einem Boot zu sitzen. Fast alle raufen sich zusammen, oftmals entsteht jedoch auch viel mehr daraus. Mehr als in den meisten Mehrparteienhäusern.   © Foto: Free-Photos / pixabay.com

14 Contra: Wenn der Boom endet, verändert sich der Markt

Längst nicht jeder heutige Bauherr wird die wichtigste Maxime befolgen und sich die maximal mögliche Zinsgarantie festschreiben lassen. Im Gegenteil, viele werden sich durch kurzfristig niedrigere Summen verführen lassen. Rechnet man noch diejenigen hinzu, bei denen der Lebensweg irgendwann von dem Ideal, dass es für das Haus braucht, abknicken wird – immerhin steht Deutschland ja bereits heute an der Schwelle zu einer Rezession – so zeigt sich folgendes:

1. In den kommenden Jahren werden die Umstände für Hausbesitzer höchstwahrscheinlich generell schwieriger werden.

2. Viele, die heute nicht sauber kalkulierten und/oder morgen wirtschaftlich nicht sattelfest sind, werden gezwungen sein, ihr Häuschen wieder zu veräußern.

3. Der Markt wird dann mit einer vergleichsweise hohen Zahl günstiger Häuser geflutet werden – aktuell ist auch der Gebrauchthausmarkt überhitzt und ziemlich leergefegt.

Wie immer, wenn der Markt plötzlich gefüllt ist, werden dann die Preise fallen. Wer heute den vergleichsweisen hohen Preis für ein Einfamilienhaus zahlt, wird sich dann ärgern, weil der Markt voll von ungleich günstigen Häusern sein wird. Allerdings muss man bei diesem Punkt ehrlichkeitshalber auch erwähnen, dass nicht klar ist, wann und in welcher Stärke diese Faktoren eintreffen werden. 

Die sinkenden Zwangsversteigerungen können trügerisch sein. Vieles ist mit der Niedrigzinsphase zu erklären. Sollte die enden, dürften die Zahlen wieder nach oben schießen.
Datenquelle: 1) UNIKA 2) tagesspiegel.de 
Die sinkenden Zwangsversteigerungen können trügerisch sein. Vieles ist mit der Niedrigzinsphase zu erklären. Sollte die enden, dürften die Zahlen wieder nach oben schießen. Datenquelle: 1) UNIKA 2) tagesspiegel.de  © Hintergrundfoto: MichaelGaida / pixabay.com

15. Pro: Ein sehr üppiger Notgroschen

Solange man sein Haus abbezahlt, ist man nicht der alleinige Eigentümer. Allerdings: Diese Phase hat bei jedem Bauherrn ein definitives Ablaufdatum. Man weiß ganz genau, wann man alleiniger Besitzer seines Heimes sein wird. An diesem Tag geschieht etwas, das weit über die Tatsache hinausgeht, nunmehr keine monatlichen Abtragungsleistungen mehr stemmen zu müssen: Das gesamte Haus zählt nun als immobiler Notgroschen.

Selbst wenn sein Wert durch die Benutzung sinken wird, so bleibt ein Haus doch ein Haus. Solange man ihm ein Mindestmaß an Pflege zuteilwerden lässt, behält es einen hohen Wert. Der kann auch nur unter aller-unglücklichsten Umständen ins Bodenlose fallen. Die eigene Immobilie ist somit eine Investition, die einem niemand wegnehmen kann.

Es gibt sowohl gute Argumente für wie gegen das Bauen. Für die meisten Menschen überwiegt jedoch ersteres, zumindest ein Stück weit. Bauen ist immer eine kostspielige Gratwanderung birgt immer Risiken und Unsicherheiten, aber Millionen von neuen und alten Eigenheimbesitzern können auch nicht irren. 

Dieser Artikel entstand in Zusammenarbeit mit der externen Redakteurin M. Rieland.