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Lohnt sich eine Leibrente?

Eine Immobilienleibrente kann für ältere Wohneigentümer eine Lösung sein, ihre Rente aufzubessern und weiterhin in den vertrauten vier Wänden zu wohnen

© Hardik Pandya

Denn das Modell der Leibrente macht es möglich, das in der Immobilie gebundene Vermögen in eine monatliche (Zusatz-)Rente umzuwandeln.

Was ist eine Leibrente?
Wie wird die Leibrente berechnet?
Wann lohnt sich eine Leibrente?
Immobilienrente oder Immobilienverkauf?

Was ist eine Leibrente?
Bei der Immobilienleibrente, auch „Rente aus Stein“ genannt, verkaufen die meist schon älteren Eigentümer ihr Haus an einen Leibrenten-Anbieter und erhalten dafür monatliche Zahlungen, deren Höhe sich u.a. aus dem Wert der Immobilie und der Länge des Zahlungszeitraums ergibt. Die Verkäufer leben weiterhin mietfrei in der Immobilie, ihr Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen. Zudem sind die Verkäufer durch eine ebenfalls im Grundbuch eingetragene Reallast abgesichert, die es ihnen ermöglicht, die Immobilie in bestimmten Fällen zu verwerten, etwa, wenn der Käufer in Zahlungsverzug gerät.

Zwei Auszahlungs-Varianten der Immobilienrente sind üblich:

• als Leibrente, d.h. als monatliche Rentenzahlungen bis an Lebensende der Verkäufer
• als Zeitrente, d.h. Verkäufer und Käufer vereinbaren einen Zeitraum, z.B. 15 Jahre, während dessen die Rentenzahlungen stattfinden. Nach Ablauf des Zeitraums ist der Kaufpreis getilgt und die Bewohner ziehen aus.

Wie wird die Höhe der Leibrente berechnet?

Wesentliche Größen bei der Berechnung der Leibrente sind der Wert der Immobilie, der Wert des Wohnrechts, das Alter und Geschlecht der Verkäufer und der sich daraus ergebende voraussichtliche Bezugszeitraum der Rente. Erhalten die Verkäufer neben den monatlichen Zahlungen eine Einmalzahlung, reduziert das die Rentenhöhe. Wichtige Werte sind zudem der Zinssatz für die Verzinsung des zu verrentenden Kapitals, die erzielbare Miete der Immobilie sowie der sogenannte Leibrentenfaktor. Dieser dient als Kalkulationsgrundlage von Leibrenten und basiert auf der durchschnittlichen Lebenserwartung einer Bevölkerung.

Vereinfacht dargestellt erfolgt die Berechnung der Leibrente in drei Schritten:

1. Ermittlung des Wertes des lebenslangen Wohnrechts: Jahresmiete x Vervielfältiger = Wert des lebenslangen Wohnrechts
2. Ermittlung des Betrags, der in eine Rente umgewandelt wird: Wert der Immobilie – Wert des lebenslangen Wohnrechts = zu verrentender Betrag
3. Ermittlung der Leibrente: zu verrentender Betrag / 12 Monate / Leibrentenfaktor = monatliche Leibrente

Was lohnt sich – Immobilienrente oder Immobilienverkauf?

Ob Immobilienleibrente und Immobilienverkauf die sinnvollere Option ist, hängt davon ab, welche Aspekte beim Wohnen im Alter für den jeweiligen Immobilienbesitzer wichtig sind: Steht der Verbleib im vertrauten Zuhause im Vordergrund, spricht das für die Leibrente. Hat ein hoher Verkaufserlös Priorität, spricht das eher für einen regulären Immobilienverkauf.

Was für eine Leibrente spricht:

• Die Verkäufer können in der vertrauten Wohnumgebung wohnen bleiben.
• Die monatlichen Einkünfte werden durch die Leibrente aufgestockt.
• Die Leibrente ist steuerlich attraktiver als Einkünfte aus Kapitalvermögen: Bei Verkauf an Dritte wird nur der Ertragsanteil der Rente versteuert.
• Das Modell Leibrente kann sinnvoll für sanierungsbedürftige Häuser sein, da diese sich schwerer verkaufen lassen.
• Steuervorteil für Kinder: Sie können die Leibrente teilweise als Sonderausgaben geltend machen.

Was für den Verkauf spricht:

• Der Verkaufserlös fällt deutlich höher als bei der Leibrente aus.
• Die Verkaufssumme kann für eine Wohnform im Alter genutzt werden, die genau den Wünschen entspricht.
• Der Ertrag aus dem Verkauf ist nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei, eine Leibrente ist (teilweise) zu versteuern.
• Es fallen keine Instandhaltungskosten mehr an, was je nach Vertragsgestaltung bei der Leibrente der Fall sein kann.

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