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Wo bleibt die prophezeite Stadtflucht?

Der Chef des Hauseigentümerverbandes erklärt, warum wegen Corona kaum jemand umgezogen ist und nennt einen günstigen Tipp im Landkreis Meißen.

Das Image als Gartenstadt Dresdens hat sich Radebeul erfolgreich bewahrt: Das führe zu unangemessenen Preisen, meint Christian Rietschel, Chef des Hauseigentümerverbandes Haus & Grund.
Das Image als Gartenstadt Dresdens hat sich Radebeul erfolgreich bewahrt: Das führe zu unangemessenen Preisen, meint Christian Rietschel, Chef des Hauseigentümerverbandes Haus & Grund. © Arvid Müller

Auf einmal brachte eine Wohnung in der Stadt nur noch Nachteile mit sich. Keine Kultur, kein Nachtleben konnte den Lärm und die zubetonierte Aussicht mehr ausgleichen. Mit jedem Tag des Lockdowns wuchs die Sehnsucht nach einem abgeschiedenen Landhäuschen. Die Pandemie wurde zur Trendwende erklärt, welche Landflucht stoppen und zu einer Stadtflucht umkehren würde, doch die Zahlen widersprechen dieser Erzählung.

Nicht nur, dass Sachsens Bevölkerungszahl einen neuen Tiefstand erreicht hat, vor allem in den ländlichen Regionen sinken die Einwohnerzahlen. Von wegen Stadtflucht. Im Landkreis Meißen hat die Bevölkerung sogar noch deutlicher abgenommen als im Rest von Sachsen. Ein Gespräch mit Christian Rietschel, Chef des Hauseigentümerverbandes Haus & Grund, soll Antworten liefern.

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Herr Rietschel, während der Corona-Pandemie hat das Leben in der Stadt an Qualität verloren. Ständig war von einer Stadtflucht und einer Landsehnsucht die Rede. Was ist daraus geworden?

Davon ist kaum etwas zu spüren. Klar hat Corona durch das Lange -eingesperrt-Sein den Drang nach Freiheit gesteigert und auch das Verlangen, in die Natur zu gehen. Aber Umzüge hat das höchstens in geringem Maße beschleunigt, aber nicht ausgelöst. Ausschlaggebend sind weiterhin die steigenden Mieten und vor allem die Angebotsmieten, die immer recht hoch propagiert werden; sich oft aber gar nicht realisieren lassen.

Welche Kriterien entscheiden über den tatsächlichen Mietpreis im Dresdner Umland?

Das hängt entscheidend davon ab, wie gut der öffentliche Nahverkehr ausgebaut ist. Sobald der Nachwuchs da ist, wird auf einmal geschaut, wo ist die nächste Schule, wo ist der nächste Kindergarten, wo der Supermarkt und bekomme ich das auf meinem Arbeitsweg auf die Reihe? Letztlich muss alles ohne Auto funktionieren, das kann ja mal in der Werkstatt sein. Auch Fahrradfahren wird immer beliebter, da braucht es Radwege, wenig Berge und kürzere Verbindungen als die, die mit dem Auto zurückgelegt werden können. Es kommt aber auch sehr aufs individuelle Nutzungsverhalten an: Was für eine junge Familie attraktiv ist, kann für alte Menschen schon ganz anders aussehen. Kritisch wird es für Kulturinteressierte, die ins Museum, in die historische Altstadt und abends ins Theater oder in ein Restaurant möchten, für die wirkt Meißen wie ein Magnet.

Was gibt den entscheidenden Ausschlag?

Ein Stück weit geht es um das Image der Stadt: Radebeul war zum Beispiel die Gartenstadt Dresdens und das wurde erhalten und nach der Wende wiederbelebt, während Pirna ein Schattendasein fristete. Dabei hat sich Pirna hervorragend gemausert und steht Radebeul eigentlich in nichts nach. Beide Städte haben eine regelmäßige S-Bahn und eine gute Straßenanbindung. Am Ende macht das Image den entscheidenden Preisunterschied.

Wenn Sie sagen, oft ist die Anbindung, sind die Angebote vor Ort besser als das Bild in den Köpfen. Können Sie dann einen Geheimtipp geben, wo die Mieten im Vergleich zum Angebot noch relativ niedrig sind?

Da zählt auf jeden Fall Großenhain dazu: Die hübsche Kleinstadt hat auch kulturell ein bisschen was zu bieten, die schöne Umgebung lädt zu Ausflügen ein, ohne dass man große Entfernungen zurücklegen muss und mit dem Regionalexpress ist man relativ schnell in Dresden. Auch, wenn die Taktung im Vergleich zur S-Bahn deutlich ungünstiger ist. Doch bei üblichen Mieten zwischen vier und reichlich fünf Euro lässt sich das verkraften. Sobald sich die Bahngesellschaften und die öffentliche Hand für eine S-Bahn-Strecke entscheiden, dann werden auch die Mieten anziehen, wenn dann mehr Leute nach Großenhain ziehen.

Wie hat sich denn die Corona-Krise bisher auf die Lage der Vermieter ausgewirkt?

Für unsere kleinen privaten Eigentümer gab es zum Glück bis jetzt kaum Auswirkungen - vereinzelt bei Gewerberäumen. Aber dazu haben uns nicht mal eine Handvoll Mitglieder angefragt. Im Wohnbereich gab es das so gut wie nicht. In eine kleinere Wohnung ziehen lohnt meist nicht, denn die neue Miete in einer kleineren Wohnung ist oftmals genauso teuer. Wer am längsten wohnt, wohnt in der Regel am günstigsten.

Halten Sie es für einen guten Zeitpunkt, im Dresdner Umland ein Haus als Kapitalanlage zu erwerben?

Als Kapitalanlage weniger. Im Moment wird gekauft, was das Zeug hält, da werden selbst Mondpreise bezahlt, die wir nicht für dauerhaft halten. Das Geld ist einfach zu billig: Die Banken drohen mit Negativzinsen, da neigen viele dazu, selbst einen Überpreis zu bezahlen, oft auf Pump. Diese Geldblase führt dazu, dass die Immobilienpreise durch die Decke gehen. Wer also eine Mietwohnung kauft, um sie zu vermieten, der wird womöglich bald keine angemessene Verzinsung seines eingesetzten Kapitals mehr erwarten können. Diese Erwerbskosten können sie wahrscheinlich nicht dauerhaft mit einer kostendeckenden Miete finanzieren.

Warum kommt es in gewissen Wohnlagen ganz geballt zu "Mondpreisen" ?

Da kommt zur Imagefrage noch ein gewisser Herdentrieb oder Torschlusspanik dazu, es könnte ja der Euro deutlich im Wert fallen, oder die Makler pressieren mit einer vermeintlichen Warteliste und erzeugen so Druck. Das alles führt dazu, dass mehr bezahlt wird, als es eigentlich wert ist.

Auch in Radebeul, oberhalb der Weinberge?

Ich finde die Lage dort oftmals gar nicht so gut: Leute, die gut verdienen, haben oftmals nicht nur ein Auto: Wer nicht auf seinem eigenen Grundstück parken kann, findet nur enge Straßen. Außerdem laufen Sie ewig bis zur Straßenbahn und noch ein Stück weiter bis zur S-Bahn, im Winter vielleicht auch mal wieder im Schnee oder bei Glatteis. Schul- und Arbeitswege lassen sich so nur sehr umständlich bewältigen. Wer allerdings eine schöne Aussicht haben möchte, muss sie auch bezahlen wollen. In Radebeul gibt es zwar mittlerweile drei Gymnasien, aber die Supermärkte sind alle längs der Meißner Straße aufgefädelt. Zu Fuß lässt sich so kaum ein Wochenendeinkauf erledigen. Solange man Auto fahren kann, wird nicht daran gedacht, dass es auch ohne funktionieren muss.

Woher kommen dann diese Preise? Diese Abwägungen werden doch sicherlich vor so einer Investition getroffen.

Das erklärt der Blick auf die Eigentümerstrukturen: Wer wohnt denn noch dort als Eigentümer? Gefühlt sind wenigstens 50 Prozent der Eigentümer von außerhalb. Vom Makler als Kapitalanlage abgekauft, mit der Erwartung, dass sich die Immobilie aus dem Ertrag selbst refinanziert. Dann haben sie eine ganz andere Erwartungshaltung an den Mietpreis und warten lieber, ob sich nicht doch jemand findet, der bereit ist, diesen Preis zu bezahlen. Solange die Leute Geld verdienen, ist auch eine gewisse Kaufkraft da. Die ist in den letzten Jahren gestiegen. Und natürlich treibt die Angst, dass das Geld entwertet wird und eine große Inflation kommt. Doch dann ist man auch mit „Betongold“, wie Makler Immobilien gern bezeichnen, nicht viel besser dran, denn die Mieter werden dann kaum inflationäre Mieten zahlen können.

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Erinnert sei hier an die Hyperinflation in den 1920er Jahren. Damals waren zwar vielleicht die Immobilieneigentümer besser dran, aber viele mussten anschließend unter Wert verkaufen oder hohe Mietzinssteuern zahlen, die regelmäßig als Mietzinssteuerabgeltungsdarlehen in den Grundbüchern gesichert wurden. Mancher hat dann bis in die 1990er Jahre hinein noch Zins und Tilgung darauf zahlen müssen.

Das Gespräch führte Marvin Graewert.

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