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Dresden: Verdrängen Ferienwohnungen den Wohnraum?

Eine Studie zeigt, wie viele Dresdner ihre Wohnung mittlerweile übers Internet an Touristen vermieten. Welche Konsequenzen die Stadt daraus zieht.

In der Altstadt werden Urlaubern und Geschäftsreisenden die meisten Privatwohnungen angeboten.
In der Altstadt werden Urlaubern und Geschäftsreisenden die meisten Privatwohnungen angeboten. © dpa-Zentralbild/Robert Michael (Symbolbild)

Dresden. Wer in den Urlaub fährt, kann seine Wohnung in dieser Zeit selbst an Touristen vermieten. Der Wohnungsbesitzer zahlt währenddessen keine Miete, der Tourist spart verglichen mit der Unterkunft im Hotel durchaus Geld. Mit dieser Idee ist die Ferienwohnung-Plattform Airbnb groß geworden. Inzwischen werden Wohnungen aber extra gekauft oder angemietet, um sie Feriengästen anzubieten.

Im Dresdner Stadtzentrum zum Beispiel. Auf Airbnb wird etwa mit einer ganzen Wohnung am Neumarkt geworben – 160 Quadratmeter, drei Schlafzimmer mit vier Doppelbetten, drei Bäder, Küche und „ein riesiger Wohnbereich“. Wer Ende Juli einrücken möchte, zahlt für vier Nächte gut 900 Euro. Bei acht Gästen macht das gerade einmal 112 Euro, Bettensteuer inklusive. Allerdings hat die Dresdner Stadtverwaltung mit diesem Geschäftsmodell ein Problem. Die Sorge ist, dass Wohnungen nicht mehr denjenigen zur Verfügung stehen könnten, die in Dresden leben wollen. Besonders an Singlewohnungen und größeren Wohnungen wird in den kommenden Jahren ein Mangel vorausgesagt, der dazu führen könnte, dass insbesondere Familien mit zwei Kindern und mehr ins Umland abwandern müssten. Außerdem hat knapper Wohnraum das Potenzial, Mieten stärker steigen zu lassen.

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Starker Anstieg innerhalb von vier Jahren

Das Rathaus hat nun erstmals Zahlen vorgelegt, wie viele Wohnungen dem Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung stehen, weil sie an Touristen vermietet werden. Auf Verlangen des Stadtrates war eine Studie in Auftrag gegeben worden. Demnach werden 1.150 bis 1.300 Wohnungen in Dresden als Ferienwohnungen genutzt und würden damit als potenziell zweckentfremdet gelten, teilt die Verwaltung mit. Analysiert wurden private Unterkünfte, die auf Internetportalen wie Airbnb und Fewo-direkt inseriert werden. Vor vier Jahren waren es nur halbe so viele Unterkünfte.

Darstellung nach Daten von AirDNA
Darstellung nach Daten von AirDNA © Empirica

Damit fallen stadtweit gesehen 0,4 Prozent des Wohnungsbestandes weg. Ein Blick in einzelne Stadtteile zeigt aber Unterschiede. So konzentrierten sich die Ferienwohnungen auf die touristischen Hotspots. In der Altstadt würden 3,6 Prozent aller Wohnungen vermietet, in der Äußeren Neustadt 2,1 Prozent und in der Inneren Neustadt 1,6 Prozent. Auch in Loschwitz, Pillnitz und der Leipziger Vorstadt werden überdurchschnittlich viele Wohnungen an Touristen vermietet. Bei den angebotenen Unterkünften handelt es sich zu 70 Prozent um Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen, gut 20 Prozent sind Drei-Raum-Wohnungen, der Rest ist noch größer.

komplett angebotene Wohnungen in Dresden am 27. Januar 2020 (1.287) auf Datengrundlage von AirDNA MarketMinder.
komplett angebotene Wohnungen in Dresden am 27. Januar 2020 (1.287) auf Datengrundlage von AirDNA MarketMinder. © Empirica

Was heißt das für den Dresdner Wohnungsmarkt? Belege für nachteilige Folgen fanden die Experten des wirtschafts- und sozialwissenschaftliches Forschungsinstituts Emperica nicht. Das allerdings muss nicht für die Zukunft gelten. Dresden werde als attraktives Reiseziel vom wachsenden Städtetourismus in Europa profitieren, schätzen die Analysten ein. Dazu würden auch die vergleichsweise günstigen Preise in der Stadt beitragen, unter anderem für Übernachtungen. „Wir gehen davon aus, dass sich die Zahl der Ferienwohnungen in Dresden künftig weiter erhöhen wird, da Anbieter auf die steigende Nachfrage und gute Auslastung mit einer Angebotsausweitung reagieren werden“, so die Forscher. „Dabei könnte insbesondere in stark nachgefragten und touristisch attraktiven Stadtteilen mit vergleichsweise wenigen Hotelangeboten, wie etwa der Äußeren Neustadt, die Anzahl der Ferienwohnungen stärker ansteigen als im übrigen Stadtgebiet.“

Welchen Schluss zieht die Stadtverwaltung nun daraus? Wird sie sich bei der Landesregierung für ein Zweckentfremdungsverbot von Wohnungen stark machen? Als zweckentfremdet werden Wohnungen angesehen, wenn sie mindestens 90 Tage pro Jahr zur Fremdenbeherbergung vermietet werden. Berlin hat bereits ein derartiges Gesetz. Es regelt zum Beispiel, dass eine Genehmigung nötig ist, wenn die Wohnung tage- oder wochenweise als Ferienunterkunft angeboten werden soll. Nicht nötig ist das, wenn man weniger als die Hälfte der Wohnung vermietet, in der man selbst seinen Lebensmittelpunkt hat. 

Frühwarnsystem statt Zweckentfremdungsverbot

Nun hatte Sachsen in den 1990er-Jahren bereits solche ein Verbot, allerdings nur kurz. Im vergangenen Jahr nahmen die Grünen einen neuen Anlauf, ein solches Gesetz im Freistaat zu etablieren. Der Antrag fand damals jedoch keine Mehrheit. „Dass unsere Stadt Gäste und Touristen aus aller Welt anzieht, freut uns natürlich“, sagt Dresdens Sozialbürgermeisterin Kristin Kaufmann (Linke). Der Reiz der Stadt liege gerade in den kurzen Wegen. „Hier kann man gleichzeitig gut leben, arbeiten und wohnen. Das soll auch in Zukunft so sein.“

Kaufmann spricht sich deshalb für ein Frühwarnsystem aus, wie sie sagt. „Die Stadt wird regelmäßig ein wachsames Auge auf eine mögliche Zweckentfremdung von Wohnraum haben. Sollte immer mehr Wohnraum durch Umwidmung verloren gehen, werden wir mit der Landesregierung über ein Zweckentfremdungsverbot sprechen.“ Sie verweist noch einmal darauf, dass mangels eines landesweiten Verbotes derzeit keine rechtliche Handhabe bestehe, das selbst zu regeln.

Wenn ein solches Verbot angestrengt werden sollte, dann nur für die touristischen Hotspots, stellt Kaufmann weiter klar. Ein generelles Verbot lehne sie ab. „Es geht darum, die Versorgung der Einwohnerinnen und Einwohner mit Wohnraum zu sichern und den typischen Charakter und Charme der Stadtteile zu bewahren. Deshalb sollte das Zweckentfremdungsverbot auf Stadtteilebene ansetzen. Ein Riegel sollte zu allererst in Stadtteilen vorgeschoben werden, in denen viele Ferienwohnungen vorhanden und die Mieten überdurchschnittlich hoch sind.“

SPD weiterhin für Verbot

Damit wird die Verwaltung dem Stadtratsbeschluss vom vergangenen Jahr  nicht nachkommen. Ihm zufolge wurde Oberbürgermeister Dirk Hilbert (FDP) beauftragt, sich bei der Landesregierung für ein Zweckentfremdungsverbot einzusetzen.

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Die SPD-Fraktion im Stadtrat plädiert angesichts der Verdoppelung an komplett angebotenen Wohnungen in den vergangenen vier Jahren dafür, dass sich die Verwaltung für ein Verbot beim Land einsetzt. "Bezahlbarer Wohnraum in der Neustadt und der Altstadt ist jetzt schon Mangelware", sagt Stadtrat Vincent Drews. "Jede Wohnung, die dort dem Wohnungsmarkt durch zweckentfremdete Nutzung als Ferienwohnung entzogen wird, fehlt. Hier muss die Landesregierung dringend aktiv werden und eine gesetzliche Grundlage für ein Zweckentfremdungsverbot erlassen, das dann von der Stadt zielgenau eingesetzt werden kann."

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