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Was Mieter definitiv nie zahlen müssen

Die jährliche Betriebskostenabrechnung wird oft zum Zankapfel. Eine Juristin des Mietervereins sagt, wo man genau hinschauen muss.

Mieterverein-Juristin Katrin Kroupová: In fast jeder zweiten Beratung geht es um die Betriebskosten.
Mieterverein-Juristin Katrin Kroupová: In fast jeder zweiten Beratung geht es um die Betriebskosten. © Sven Ellger

Alle Jahre wieder gibt es mit den Betriebskostenabrechnungen Ärger und viel Arbeit für den Mieterverein Dresden und Umgebung. Was bedeuten die einzelnen Posten, bei welchen gibt es die meisten Probleme, was dürfen Vermieter auf die Mieter umlegen und was nicht? Katrin Kroupová von der Rechtsabteilung des Mietervereins Dresden und Umgebung beantwortet die wichtigsten Fragen. 

Warum bereiten gerade die Betriebskostenabrechnungen immer wieder so viele Probleme?

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Sie sind für viele Mieter wie ein Buch mit sieben Siegeln. Sie scheinen unübersichtlich, mit vielen Zahlen in unterschiedlichen Spalten ohne erkennbaren Zusammenhang. Die Betriebskostenabrechnungen sind mit knapp der Hälfte aller Beratungen das Hauptthema beim Mieterverein. Dieser Anteil ist seit Jahren konstant. 

Wie schaffen Sie da Klarheit?

Grundsätzlich wird mit den Mitgliedern die Betriebskostenabrechnung, die Art der Darstellung und der Hintergrund der Zahlen erläutert und so Unklarheiten aufgeklärt. Zur Klärung wird auch die Einsicht in Belege beim Vermieter angefragt und er um Erläuterungen gebeten. So sind zum Beispiel bei den Heizungsbetriebskosten einzeln die Kosten für Betriebsstrom, Wartung, Immissionsmessung, Verbrauchserfassung und Abrechnung aufzuführen. Die Position „sonstige Betriebskosten“ zum Beispiel ist kein Auffangbecken für alle nur denkbaren oder vergessenen Kosten. Welche Kosten unter „Sonstiges“ abgerechnet werden dürfen, muss im Mietvertrag namentlich vereinbart sein. Nach Prüfung der Unterlagen kann in der Regel festgestellt werden, ob sich Fehler bestätigen und diese korrigiert werden müssen oder ob die Kosten ordnungsgemäß vom Vermieter nachgewiesen wurden. 

Viele Fälle landen vor Gericht

Wenn klar ist, dass die Abrechnung fehlerhaft ist, was geschieht dann?

Zunächst wird außergerichtlich versucht, die Unstimmigkeiten mit dem Vermieter zu klären. Das gelingt meist. Doch es gibt auch gerichtliche Auseinandersetzungen. Bei etwa 30 Prozent der Fälle, die der Mieterverein so klärt, geht es um Betriebskosten. Nach Erkenntnissen des Deutschen Mieterbundes ist jede zweite Abrechnung fehlerhaft, schon deshalb lohnt sich die Mitgliedschaft im Mieterverein. Urteile des Bundesgerichtshofes unter anderem zu Betriebskosten gibt es im Internet

Gibt es besondere Gerichtsurteile, die ihren Ursprung im Landkreis Sächsische  Schweiz-Osterzgebirge haben?

Für Pirna bestätigte das Landgericht Dresden ein Urteil des Amtsgerichtes, wonach Mieter erhöhte Stromkosten für Außenbeleuchtung und Reklametafeln von Gewerbemietern im Mietobjekt über die Betriebskostenabrechnung zahlen müssen, wenn bei Einzug ersichtlich war, dass diese Einrichtungen am Gebäude bestehen.

Ist eine neue Wasseruhr umlegbar?

Gesetzlich umlegbar sind nach der Heizkostenverordnung Mietkosten für Erfassungsgeräte, wie zum Beispiel Wasseruhren. Inwieweit gegebenenfalls Anschaffungskosten ausnahmsweise auf Mieter umgelegt werden könnten, muss im Einzelfall geprüft werden.

Muss der Mieter die Software für die Hausverwaltung mitbezahlen?

Verwaltungskosten sind grundsätzlich keine Betriebskosten, die auf Mieter abgewälzt werden könnten.

Wie ist es bei der Behebung einer Störung an der Wasserversorgung oder Heizung?

Laut der gesetzlichen Definition sind Betriebskosten Kosten, die dem Vermieter durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Nicht zu den Betriebskosten gehören demzufolge die Kosten der Verwaltung sowie Kosten, die notwendig sind, um den Gebrauch zu erhalten bzw. die für die Beseitigung von baulichen Mängeln oder Mängeln durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkungen entstehen. Das heißt, Reparaturkosten sind keinesfalls umlegbar.

Immer zwölf Monate Zeit

Bis wann muss der Vermieter die Betriebskosten-Abrechnung dem Mieter zustellen und welche Frist hat dieser zum Bezahlen?

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter in der Regel bis zum Ablauf von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums die Betriebskostenabrechnung mitzuteilen. Der Abrechnungszeitraum selbst beträgt auch zwölf Monate, muss jedoch nicht zwingend dem Kalenderjahr entsprechen. Ein Abrechnungszeitraum kann zum Beispiel auch vom 1. April bis 31. März laufen. Die Abrechnung ist dann bis spätestens 31. März des Folgejahres zu übersenden. Entspricht der Abrechnungszeitraum dem Kalenderjahr, muss die Abrechnung dem Mieter spätestens am 31. Dezember zugehen.  Binnen 30 Tagen nach Erhalt der Abrechnung hat der Mieter die Nachzahlung oder der Vermieter das Guthaben zu zahlen. 

Muss die Vorauszahlung in jedem Fall angepasst werden, wenn die Differenz zu groß ist, oder kann sie so bleiben?

Der Gesetzgeber hat dem Mieter wie auch dem Vermieter das Recht eingeräumt, nach einer Abrechnung einseitig die Vorauszahlung für Betriebskosten angemessen anzupassen. Dieses Recht kann, muss aber nicht in Anspruch genommen werden.

Wie lange rückwirkend dürfen nachträglich festgestellte Fehler in Betriebskosten-Abrechnungen geltend gemacht werden?

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Vergleichbar mit der Abrechnungsfrist des Vermieters von zwölf Monaten hat ein Mieter das Recht, Einwendungen gegen die Abrechnung dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Sind diese zwölf Monate abgelaufen, kann der Mieter in der Regel keine Einwendungen mehr geltend machen.

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