Von Rolf Obertreis
Frankfurt am Main. Die Coronakrise wird auch Auswirkungen auf die Immobilienmärkte haben. Wie sie ausfallen, ist unklar, auch wenn sich im März und April nach Ansicht von Experten erste Dämpfer gezeigt haben. Mittelfristig dürfte die private Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Häusern aber ähnlich hoch bleiben wie die von Kapitalanlegern für Mietwohnungen, weil auch dort vor allem in Ballungszentren weiter starker Druck herrscht. Zumal die Zinsen noch auf Jahre niedrig und damit die Finanzierung günstig bleibt. Anders sieht es bei Büro- und Gewerbeimmobilien aus. Bei Büros sinkt der Bedarf auf mittlere Sicht, weil die Unternehmen sparen, Video- und Telefonkonferenzen stärker genutzt und Arbeit im Homeoffice häufiger als vor der Krise zu einer Option wird. Im Einzelhandel schließlich drohen Leerstände, weil Geschäfte die Krise möglicherweise nicht überleben.
Wie hat sich der Markt für Wohnimmobilien entwickelt?
In den ersten drei Monaten seien Wohnimmobilien noch stark gefragt gewesen. Mittlerweile sei es aber nicht mehr so lebhaft, sagt Louis von Hagen, Präsident des Verbandes der Pfandbriefbanken (vdp). Pfandbriefe dienen vor allem der Refinanzierung von Immobilienkrediten. „Die Unsicherheit auf dem Immobilienmarkt ist spürbar.“ Aufgrund der Sorge vor Arbeitslosigkeit und Einkommenseinbußen sei eine temporäre Dämpfung der Immobiliennachfrage möglich.
Was bedeutet das für die Preise?
„Preisrückgänge sind derzeit noch nicht zu beobachten, können aber für die Zukunft nicht ausgeschlossen werden“, sagt von Hagen. Genauere Schätzungen seien derzeit nicht möglich. Die Deutsche Bank rechnet mit keinen kräftigen Preisrückgängen. Es werde wegen der Coronakrise allenfalls eine Pause geben. Ähnlich sieht es Commerzbank-Ökonom Marco Wagner. Corona bedeute nicht das Ende des Immobilienbooms in Deutschland. „Kurzfristig dürften die Preise zwar stagnieren, in Großstädten könnten sie leicht fallen. Ab dem kommenden Jahr dürften die Preise aber wieder zulegen.“
Wie haben sich die Preise 2019 entwickelt?
Nach Angaben der Deutschen Bank sind die Immobilienpreise in den 126 größten deutschen Städten 2019 im Durchschnitt um 6,3 Prozent gestiegen nach Plus 8,3 Prozent im Jahr davor. Der vdp nennt bei den Preisen für selbst genutzte Eigentumswohnungen und Häuser 6,4 Prozent, wobei die Zunahme in den sieben großen Ballungsräumen nicht so hoch gewesen sei. „Gleichwohl haben wir das 20. Quartal in Folge einen Preisanstieg von mehr als 5,5 Prozent gesehen“, sagt Hagen. Von 2017 bis 2019 seien die Preise um elf Prozent gestiegen.
Was sind die Gründe für diese Erwartungen?
Die Deutsche Bank nennt als Gründe für mittelfristig wieder steigende Preise unter anderem die Flucht in Sicherheit als Folge der großzügigen geld- und fiskalpolitischen Krisenmaßnahmen. Da die Sparzinsen niedrig bleiben, gelten Immobilien derzeit neben Aktien als einzig aussichtsreiche Kapitalanlage. Wohnimmobilien seien eine sichere Anlage, heißt es auch beim Immobilienmaklerverband IVD.
Was bedeutet all das für die Mieten?
Sie steigen weiter. Nach Einschätzung des IVD wird die Nachfrage in den großen Städten und den Ballungszentren weiter hoch bleiben und auf ein immer noch zu geringeres Angebot treffen. Wohnraum sei weiter knapp. Zwar seien die sprunghaften Anstiege der Mieten vorbei, aber der Verband rechnet auch in diesem Jahr wie 2019 mit einem Plus von etwa drei Prozent.
Was ist mit der privaten Nachfrage nach selbst genutzten Immobilien?
Auch die dürfte Experten zufolge nur vorübergehend schwächer ausfallen. Bei der Commerzbank rechnet man nur zeitweise mit Einkommenseinbußen der privaten Haushalte, auch weil Kurzarbeit vieles auffange. Und die Wirtschaft komme wieder in Fahrt. Geld für das eigene Haus oder die eigene Wohnung sei weiter vorhanden.
Wie stehen zurzeit die Konditionen für Baufinanzierungen?
Hypothekenkredite mit zehnjähriger Laufzeit sind derzeit im besten Fall schon für einen Zinssatz von 0,35 Prozent zu haben, im Schnitt sind es, so die Finanzberatung FMH, 0,75 Prozent. Bei 15 Jahren ist man mit durchschnittlich 1,08 Prozent dabei, wobei sogar 0,80 Prozent möglich sind, berichtet das Verbraucherportal biallo.de. Gleichwohl verweisen Experten darauf, dass die Kreditbelastung relativ zu den in diesem stagnierenden bis sinkenden Nettoeinkommen der Haushalte steigen wird. Die niedrigen Zinsen kämen nicht unbedingt zur Geltung.
Wie sieht es auf dem Markt für Gewerbe-Immobilien aus?
Die Entwicklung sei schwer abzuschätzen, heißt es etwa bei BNP Paribas Real Estate, dem Gewerbeimmobilienableger der französischen Großbank in Frankfurt. Nachdem 2019 noch eine starke Nachfrage mit Spitzen-Büromieten von 47 Euro pro Quadratmeter in Frankfurt, 39,50 Euro in München und 40 Euro in Berlin gebracht habe, rechnen die Experten trotz der Pandemie nicht mit spürbaren Rückgängen oder Marktverwerfungen. Anders sieht es der IVD. Corona werde den Büromarkt schwer treffen und im Gewerbemarkt für Einzelhandel, Gastronomie und Hotellerie tiefste Spuren hinterlassen. Einige erwarten gar ein „großes“ Bürosterben. Investoren und Projektentwickler würden möglicherweise umdenken.