Was Corona für Mieter und Käufer bedeutet
Adidas hat es versucht, andere Unternehmen sind gefolgt und haben angesichts Corona die Miete eingestellt. Auch viele private Mieter geraten jetzt in Geldnot. Die SZ erklärt die Rechte von Mietern und Vermietern und die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt.
Darf ich bei finanzieller Not meine Mietzahlung einstellen?
Entsteht ein Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete, darf der Vermieter grundsätzlich fristlos kündigen, stellt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund (DMB) klar. Auf den Grund, warum der Mieter nicht zahlen konnte, komme es dann nicht mehr an. Aber es gibt eine gute Nachricht: Wer aufgrund der derzeitigen Situation zum Beispiel seinen Job verloren hat und Probleme mit der Mietzahlung bekommt, muss nicht fürchten, nun auch noch die Wohnung zu verlieren. Denn Bundestag und Bundesrat haben ein Gesetz beschlossen, das Mietern helfen soll. Danach darf ihnen nicht gekündigt werden, wenn sie bis Ende Juni wegen der Corona-Krise in Zahlungsschwierigkeiten geraten.
„Dafür müssen sie ihrem Vermieter allerdings glaubhaft machen, dass das tatsächlich an der Virus-Pandemie liegt“, sagt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Und aufgeschoben ist nicht aufgehoben: „Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete bleibt im Grundsatz bestehen“, erklärt Hartmann. „Mieter sind die Summe also weiter schuldig.“
Wie beweise ich, dass ich in finanzieller Not bin?
„Einen Offenbarungseid müssen Sie nicht leisten“, sagt Happ. „Aber einen Zusammenhang mit der derzeitigen Lage muss man dem Vermieter schon darlegen.“ Das kann auf vielen Wegen geschehen, zum Beispiel durch die Vorlage der Kündigung des Arbeitgebers oder Absagen von Projekten oder Veranstaltungen oder einem Kontoauszug, aus dem hervorgeht, dass kein Geld mehr eingeht. „Vermieter dürfen aber auch nicht zu viele Nachweise verlangen“, erklärt Jutta Hartmann. „Eine eidesstattliche Versicherung sollten Mieter besser nicht abgeben, auch wenn das Gesetz diese Möglichkeit nennt“, sagt die Sprecherin des Mieterbundes. Dies könne später ein Nachteil sein.
Um Probleme oder Missverständnisse zu vermeiden ist es jetzt wichtig, dass Mieter und Vermieter ins Gespräch kommen. „Viele kleine Vermieter sind ja selbst von der Krise betroffen“, sagt Happ. „Oft lassen sich im Gespräch Lösungen finden.“ An schnellen Kündigungen seien private Vermieter meist nicht interessiert. „Für eine leer stehende Wohnung bekomme ich am Ende ja auch nichts.“ Auch Jutta Hartmann rät, sich mit dem Vermieter über Alternativen Gedanken zu machen. „Die Miete könnte zum Beispiel gestundet werden“, erklärt sie. Damit könnte der Zeitpunkt der Fälligkeit vielleicht so gelegt werden, dass der betroffene Mieter dann wieder zahlen kann. „Oder die Miete wird vorübergehend reduziert.“ Mieter könnten auch mögliche Wohngeldansprüche prüfen.
Wie schnell muss ich die Mietschulden zurückzahlen?
Mieter müssen ihre Schulden innerhalb der kommenden zwei Jahre, also bis spätestens Juni 2022, begleichen. „Ob das nach und nach passiert oder auf einen Schlag ist also eigentlich egal“, sagt Hartmann. Am besten sei es, sich mit dem Vermieter gleich über die Rückzahlung zu verständigen. Mieter und Vermieter sollten versuchen sich so zu einigen, dass für beide Seiten Planungssicherheit besteht. So könnte zum Beispiel Ratenzahlung vereinbart werden. Mieter können so verhindern, dass sie durch die zusätzliche Zahlung wieder in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Vermieter wiederum haben so einen Überblick darüber, wann sie mit den Zahlungen rechnen können. Auf was auch immer sich Mieter und Vermieter einigen, eines ist aus Sicht von Hartmann dabei wichtig: „Vereinbarungen sollten aus Beweisgründen schriftlich erfolgen.“
Wichtig: Die Mietschulden, die aufgrund der Corona-Krise entstehen, müssen verzinst werden. Die Verzugszinsen orientieren sich am offiziellen Basiszins. Vermietern stehen fünf Prozentpunkte über diesem Basiszins zu. Derzeit müssen Mieter also laut Happ mit etwa vier Prozent Zinsen auf ihre Schulden rechnen.
Werden die Mieten künftig weiter so steigen?
Nach Einschätzung von Ökonomen dürfte die Corona-Krise den Anstieg der Mieten und Immobilienpreise dämpfen. Das Potenzial für Mietsteigerungen sei beschränkt, sagt Michael Voigtländer, Immobilienexperte am Institut der deutschen Wirtschaft (IW). Begründung: Die Einkommen dürften weniger stark steigen als vor der Krise. Daneben belasten auch die eingangs genannten Mieterschutzvorschriften bei Zahlungsverzug die Vermieter.
„Die rosigen Zeiten für Vermieter sind vorbei, und der Verhandlungsspielraum für Mieter könnte wieder wachsen“, sagt Voigtländer. „Viele Vermieter dürften erst mal froh sein, wenn sie zuverlässige Mieter nicht verlieren.“ Ein Einbrechen der Mieten und Kaufpreise sieht er aber nicht. Preisrückgänge um 30 Prozent, wie manche Beobachter schon prophezeiten, halte er für unwahrscheinlich.
Große Wohnungskonzerne haben Mietern bereits Zugeständnisse gemacht: So verzichtet LEG Immobilien vorerst auf Mietsteigerungen oder Kündigungen. Auch Vonovia sieht bis auf Weiteres von höheren Mieten ab, und Deutsche Wohnen hat zugesagt, Zahlungen zu stunden.
Welche Folgen hat die Krise für die Immobilienpreise?
Die meisten Experten rechnen mit vorübergehend sinkenden Immobilienpreisen wegen der Corona-Pandemie. Im ersten Halbjahr dürfte ein heftiger Wirtschaftseinbruch den deutschen Immobilienmarkt erfassen, heißt es in einer am Mittwoch veröffentlichten Studie der Deutschen Bank. Mittelfristig dürften Investoren aber vermehrt Sicherheit in Immobilien-Anlagen suchen. Beim Neubau sei ein Einbruch wahrscheinlich, „Besichtigungen finden kaum statt, und viele Käufer halten sich zurück, weil sie um ihre Jobs bangen oder schrumpfende Einkommen erwarten“, sagt Immobilienexperte Voigtländer.
Wie entwickeln sich die Bauzinsen?
Nachdem die Zinsen für Immobilienkredite Anfang März ein neues Allzeittief erreichten, sind sie nun wieder leicht gestiegen. Der Grund ist, dass in den letzten Tagen einige Anbieter Konditionen erhöht oder eine Erhöhung angekündigt haben, teils um 0,1 bis 0,3 Prozentpunkte. Das betrifft auch Förderkredite der KfW-Bank. Die Interhyp AG, Deutschlands größter Vermittler privater Baufinanzierungen, rechnet mit weiteren Erhöhungen. Dennoch sei Baugeld aber weiter sehr günstig. Laut Interhyp liegen die Konditionen für zehnjährige Darlehen derzeit immer noch oft unter 0,7 Prozent. Wer wegen der aktuellen Situation die Tilgungen aussetzen oder Tilgungssätze verändern muss, sollte auf seine Bank zugehen. (rnw/sk mit dpa)