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Hauskauf: Streit um die Maklerprovision

Für die Vermittlung einer Immobilie in Bischofswerda wurden insgesamt acht Prozent Courtage gefordert - mehr als in Sachsen üblich ist. Zu Recht?

Dieses Haus in Bischofswerda wechselte kürzlich den Eigentümer. Der Makler nahm dafür vom Verkäufer und Käufer insgesamt acht Prozent Provision. Deshalb gibt es jetzt Streit.
Dieses Haus in Bischofswerda wechselte kürzlich den Eigentümer. Der Makler nahm dafür vom Verkäufer und Käufer insgesamt acht Prozent Provision. Deshalb gibt es jetzt Streit. © SZ/Uwe Soeder

Bischofswerda. Für 115.000 Euro wechselte ein Wohn- und Geschäftshaus in der Bischofswerdaer Innenstadt kürzlich den Eigentümer.  Als Tibor Bujnak einen Bautzener Makler mit der Vermittlung beauftragte, stimmte er zu, an ihn drei Prozent des Kaufpreises als Provision zu zahlen. Er sei davon ausgegangen, dass der Käufer ebenfalls drei Prozent zahlt, sagt der bisherige Hauseigentümer. Dann wäre für ihn alles in Ordnung gewesen. 

Doch vom Käufer verlangte der Makler nicht nur drei, sondern fünf Prozent Courtage plus Mehrwertsteuer. Das macht in der Summe acht Prozent Vermittlungsgebühr. Als "ortsüblich" gelten in Sachsen sechs Prozent. Die zwei Prozentpunkte machen in diesem Fall 2.300  Euro aus. Hinzu kommen 437 Euro Mehrwertsteuer. 

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Makler ist zur Neutralität verpflichtet

Die vermeintlich "doppelte Provision" steht nicht nur bei Tibor Bujnak in der Kritik, sondern auch bei Tobias Hölzer, dessen Firma das Haus kaufte, um es zu sanieren. Er ging davon aus, dass die Courtage ausschließlich vom Käufer zu tragen ist. Hätte er gewusst, dass auch der Verkäufer eine Provision an den Makler zahlt, hätte er den fünf Prozent niemals zugestimmt, sagt der seit vielen Jahren in der Altbausanierung tätige Unternehmer. Er sieht sich übervorteilt und seine Verhandlungsposition insgesamt geschwächt. 

Dass sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer Provision verlangt wird, ist nicht unüblich.  Die Höhe der Provision ist frei vereinbar, sagt Hans-Peter Dietrich, Landesvorsitzender vom Ring Deutscher Makler (RDM). Ortsüblich ist in der Regel eine Gesamtprovision  von sechs Prozent netto zuzüglich Mehrwertsteuer, somit 7,14 Prozent,  berechnet vom Kaufpreis. "Die hier erreichte Höhe von insgesamt acht Prozent  liegt sicherlich über der Ortsüblichkeit, sie ist jedoch nach herrschender Rechtssprechung nicht sittenwidrig", erklärt Hans-Peter Dietrich.

Ein Makler ist zur Neutralität verpflichtet. Möchte er von beiden Seiten eine Provision, muss er es sowohl gegenüber dem Käufer als auch dem Verkäufer anzeigen. Die Höhe der vereinbarten Provision muss dabei jedoch nicht offengelegt  werden. 

Das Unternehmen Postbank Immobilien, das den Kauf vermittelte, weist im Kleingedruckten des Vertrages darauf hin, dass man berechtigt sei, auch für den Verkäufer "entgeltlich tätig" zu werden. Für Tobias Hölzer ist das jedoch weder ausreichend noch kundenfreundlich: "Es ist eine Kann-Regelung. Sollte  der Kunde nicht ausdrücklich darauf hingewiesen werden?" Nach seiner Aussage ist das nicht erfolgt. 

Maklerbüro beruft sich auf hohen Vermittlungsaufwand

Postbank Immobilien sieht dagegen keine Versäumnisse seines Bautzener Büros. Der Makler habe "zu jeder Zeit sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer offen kommuniziert, sich im Rahmen gesetzlicher Vorgaben bewegt und lediglich den real angefallenen Aufwand in Form von Provisionen gegenüber Käufer und Verkäufer in Rechnung gestellt", erklärt Pressesprecherin Iris Laduch. Auch im Kaufvertrag sei eine sogenannte Maklerklausel aufgenommen worden, aus der sich ergibt, dass beide Parteien sich zur Zahlung einer Provision verpflichtet haben.  

In die Kalkulation fließen neben der ortsüblichen Provision auch der geschätzte Arbeitsaufwand und Besonderheiten des Objektes mit ein. "Im vorliegenden Fall war das Objekt sanierungsbedürftig, und die Vermarktung erwies sich als sehr aufwändig", so die Sprecherin. Vor allem die Verhandlungen über die Höhe des Kaufpreise sowie die Ausgestaltung des Kaufvertrages seien deutlich zeitintensiver und schwieriger als üblich gewesen. Auch wenn es sich bei dem insgesamt in Rechnung gestellten Provisionssatz  um einen relativ hohen Wert handelt, so halte man diesen für angemessen. 

Der Bewertung hinsichtlich des Arbeitsaufwandes stimmt in Fachkreisen nicht jeder zu. Es gehöre zum normalen unternehmerischen Risiko eines Immobilienmaklers, dass eine Vermittlung aufwendig sein kann, heißt es. 

Verkäufer zahlt künftig die Hälfte der Provision

Eine kürzlich vom Bundesrat beschlossene Gesetzesänderung regelt, dass der Verkäufer einer Immobilie künftig mindestens  die Hälfte der Provision zahlen muss, wenn er einen Makler beauftragt. Das gilt allerdings nur für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, nicht für Mehrfamilien- und Geschäftsäuser. Mit dieser Änderung, die voraussichtlich im Dezember 2020 in Kraft tritt, sollen private Käufer von Wohnimmobilien von Kaufnebenkosten entlastet werden. 

Der RDM empfiehlt, Maklerverträge grundsätzlich schriftlich abzuschließen und für Transparenz hinsichtlich des Vertragsinhaltes und der zu erbringenden Dienstleistung durch den Makler zu sorgen. "Verbrauchern raten wir, vor Beauftragung eines Maklers zu prüfen, dass dieser nicht nur ,von der Bettkante aus' makelt, sondern seinen Beruf mit der gebotenen Sorgfalt und behördlicher Erlaubnis durchführt", sagt Hans-Peter Dietrich.

Er empfiehlt, Makler zu Rate zu ziehen, die in Berufsverbänden wie dem RDM oder dem Immobilienverband Deutschland (IVD) organisiert sind. "Hier hat man die Gewissheit, dass der Makler über eine entsprechende Sachkunde verfügt und vor allem eine Vermögensschadenshaftpflicht durch den Makler unterhalten wird." 

Die Verbände bieten Schiedsstellen an, um auf eine ordnungsgemäße Tätigkeit des Maklers Einfluss zu nehmen und gegebenenfalls entsprechenden Schutz der Verbraucher zu sichern. Tobias Hölzer hofft noch auf eine einvernehmliche Lösung, er schließt aber auch rechtliche Schritte nicht aus. 

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