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Mehr Platz für Eigenheime in Jessen

Ein neuer Bebauungsplan soll den Wohnstandort in Pirna attraktiver machen. Dafür muss aber ein unübersichtliches Geflecht entwirrt werden.

Gebiet "An der Sandgrube" in Pirna-Jessen: Großes Durcheinander von Gewerbe und Wohnen.
Gebiet "An der Sandgrube" in Pirna-Jessen: Großes Durcheinander von Gewerbe und Wohnen. © Norbert Millauer

Der Beschluss des Pirnaer Stadtentwicklungsausschusses klang auf den ersten Blick recht unspektakulär. Das Gremium votierte kürzlich einstimmig dafür, den zweiten Entwurf des Bebauungsplanes "An der alten Gärtnerei Jessen" zu billigen. 

Dahinter verbirgt sich allerdings Großes: es geht darum, ein riesiges Gebiet im Norden Pirnas neu zu ordnen, es geht um insgesamt 39 Grundstücke auf einer Gesamtfläche von 6,9 Hektar - so groß wie neun Fußballfelder. 

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Das geplante Gebiet wird im Norden von den rekultivierten Flächen der ehemaligen Sandgrube Jessen, im Westen von der Radeberger Straße sowie im Süden und Osten von der Straße Altjessen begrenzt. Bei dem Projekt geht es darum, mehr Platz für Eigenheime zu schaffen. 

Dafür gilt es, ein bislang unübersichtliches Geflecht aus gewerblich und privat genutzten Flächen zu entwirren. Nach Plänen der Stadt soll es auf diese Weise gelingen, den Wohnstandort Jessen attraktiver zu machen. 

Mehr Schutz für Tiere

Den Beschluss, einen Bebauungsplan für dieses Areal aufzustellen, fasste der Stadtrat bereits im Juni 2016. Anfang 2018 billigte der Stadtentwicklungsausschuss den Vorentwurf. 

Bei der nachfolgenden Feinplanung musste das Papier um mehrere Regeln ergänzt werden. So ließ Pirna sogenannte Altlasten-Verdachtsflächen weitergehend untersuchen, um nachzuweisen, dass der Untergrund schadstofffrei ist. 

Auch ist festgelegt, dass in bestimmten Bereichen alle Boden- und Tiefbauarbeiten von einem Sachverständigen zu begleiten und zu dokumentieren sind. 

Aus naturschutzrechtlicher Sicht müssen in bestimmten Gebieten Nistkästen für Vögel angebracht werden. Hinzu kommen Ersatzquartiere für Fledermäuse, je vier Sommer- und Winterquartiere. Für die streng geschützten Zauneidechsen müssen am nördlichen Rand des Plangebietes drei spezielle Schutzgebiete angelegt werden. 

Hinsichtlich der Verkehrserschließung wurde im Planentwurf an der Südseite der öffentlichen Straße "An der Sandgrube" ein 1,80 Meter breiter Gehweg hinzugefügt, damit die künftigen Anwohner die Bushaltestellen gefahrlos erreichen können. 

Auf strikte Regeln  zu den Baukörpern verzichtete Pirna allerdings bewusst, damit Hausbauer in diesem Gebiet individuell bauen können. Dazu wurden auf Wunsch des Investors die teilweise dichten Baufelder geplant, die zu einem attraktiven Preis vermarktet werden sollen. 

Als nächste Schritte werden nun die Träger öffentlicher Belange angehört, die Planunterlagen öffentlich ausgelegt und die damit einhergehenden Hinweise ausgewertet, ehe der endgültige Bebauungsplan beschlossen wird. 

Doch schon jetzt ist die Stadt mit dem gebilligten zweiten Entwurf einen großen Schritt weiter, um das Gebiet neu zu strukturieren. 

Begehrter Wohnstandort

Nach einer für den Bebauungsplan in Auftrag gegebenen Studie gehört Jessen zu den begehrtesten Wohnstandorten in Pirna. In dem Ortsteil entstanden in den vergangenen Jahren zahlreiche neue Eigenheime. Als Vorzüge erweisen sich unter anderem die Nähe zur Stadt, die verkehrsgünstige und dennoch ruhige Lage, die Lage zu naturnahen Gebieten sowie die vergleichsweise noch günstigen Baulandpreise. 

Die Studie attestiert, dass es in Jessen über das bisherige Maß hinaus noch weitere sehr gut geeignete potenzielle Wohnstandorte gibt. Die Voraussetzungen, das Gebiet zu erschließen, sind günstig, die Nachfrage nach Wohnbauland nach wie vor hoch. Insgesamt sollte Pirna daher bestrebt sein, die Wohnqualität und das Wohnumfeld am Standort Jessen noch weiter zu verbessern und bestehende Nutzungen so zu ordnen, dass niemand beeinträchtigt wird. 

Ungeordnete Flächen

Mit dem neuen Bebauungsplan soll es nun gelingen, ein gravierendes Problem zu lösen. Im Norden des Ortsteils wurde jahrelang eine Sand- und Kiesgrube betrieben. Die Flächen werden derzeit schrittweise rekultiviert. Somit geht von dem Betrieb in Zukunft kein Betriebsverkehr mehr aus, und die Flächen werden nach und nach landschaftsgerecht hergerichtet, indem sie mit Oberboden abgedeckt und naturnah bepflanzt werden. Dies trägt laut der Expertise dazu bei, den Wohnstandort Jessen attraktiver zu machen. 

Aber: Unmittelbar südlich der Sandgrube befindet sich entlang der Straße "An der Sandgrube" ein Bereich, der bisher nur unzureichend gestaltet ist und momentan noch eine weitgehend ungeordnete Flächennutzung aufweist. Er ist durch Aufschüttungen, Ablagerungen und einem Durcheinander von gewerblichen und wohnbaulichen Nutzungen geprägt. Daraus ergibt sich laut der Studie für die angrenzenden Wohngrundstücke ein eher ungünstiges Wohnumfeld. 

Pirna will nun mit dem Bebauungsplan den noch immer mit Defiziten behafteten Standort neu strukturieren, um ein intaktes Ortsbild herzustellen. Unverträgliche Nutzungen sollen entflochten und brach fallende Flächen für Wohnzwecke erschlossen werden. In diesem Zusammenhang sollen auch die Flächen der 2018 geschlossenen Gärtnerei neu geordnet werden. 

Mit der neuen Struktur soll es überdies gelingen, dass sich zum einen die ansässigen Gewerbetreibenden angemessen weiterentwickeln, anderseits Wohnen und Gewerbe besser voneinander getrennt werden können. 

Laut des Rathauses könnte mit dem neuen Bebauungsplan Baurecht für 25 bis 30 Einfamilienhäuser, Flächen für eine gemischte Nutzung sowie Areale für Wege und Grünflächen geschaffen werden.

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