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„Die ersten Preise fallen“

Gutachter und Makler Jens Beck aus Radebeul über teils erstaunliche Veränderungen am Immobilienmarkt. Und neue Chancen.

Feine Villenlage in Radebeul. Hier werden die geringsten Preisschwankungen erwartet.
Feine Villenlage in Radebeul. Hier werden die geringsten Preisschwankungen erwartet. © Norbert Millauer

Was hat ein Gutachter und Makler jetzt noch zu tun?

In beiden Zweigen annähernd genauso viel wie vor Corona. Als Gutachter noch etwas mehr, weil manche Leute jetzt Handlungsbedarf haben, was ihre Immobilie angeht.

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Wollen manche jetzt sehr schnell verkaufen?

Jetzt geht es zunächst darum, Werte gegenüber den Banken darzustellen, für Finanzierungszwecke. Wir haben nicht weniger zu tun, außer dass wir von den Gerichten derzeit weniger beauftragt werden, weil Verhandlungen ausgesetzt sind.

Gibt es am Immobilienmarkt durch Corona schon Veränderungen?

Es sind schon Veränderungen zu sehen. Erste Tendenzen sind auf jeden Fall sichtbar. Manche sind unsicher. Keiner weiß, wo die Reise hingeht. Tendenzen zeigen in verschiedene Richtungen.

Zum Beispiel?

Es gibt Leute, die ihren Hauskauf aufschieben möchten, weil sie nicht wissen, ob aus der Kurzarbeit heraus wieder Normalität eintritt in der Beschäftigung. Die allermeisten Transaktionen werden aber noch abgewickelt. Dann gibt es Leute, die fragen: „Was habt Ihr denn überhaupt noch da? Ich mache mir große Sorgen um die Geldwertstabilität des Euros.“ Also genau das Gegenteil zum ersten Fall. Anfragen zu Immobilien und Preisen gibt es auch von Leuten, die Liquidität für ihre Unternehmen brauchen. Und - man sollte es ja nicht glauben – es gibt bereits die ersten Anfragen, vermehrt für offensichtlich coronabedingte Trennungen und mögliche Verkäufe.

Wird es sinkende Preise für Immobilien geben?

Im Augenblick reden wir noch über die alten Preise. Aber wir bekommen bereits von Verkäufern signalisiert, auch zu etwas günstigeren Preisen abzugeben, weil die Sorge besteht, dass es länger dauert und die Preise damit sinken werden. Das ist aber noch unausgegoren. Panik gibt es nicht – man sieht das auch daran, dass Immobilienaktien immer noch stabiler sind als andere. Die Immobilie wird eher als sichere Anlage gesehen. Aber es kommen einige Objekte mehr in den Verkauf – in den letzten Wochen deutlich mehr als vorher.

Eher im ländlichen Bereich?

Nein, gar nicht so weit draußen. Auch in Radebeul und Umgebung. Das Angebot scheint sich zu erhöhen. Wobei wir damit noch gar nicht in Not kommen. Es gibt noch immer einen Nachfrageüberhang. Also gelistete Interessenten mit bestätigter Finanzierung, die darauf warten, etwas Ordentliches kaufen zu können. Bis diese Nachfrage abgebaut ist, werden noch Wochen, wenn nicht gar Monate vergehen. 

Wie ist das Verhältnis von Kaufwilligen und dem wirklichen Angebot aktuell? 

Es ist immer noch so, dass wenn eine Immobilie mit einem marktgerechten Preis ins Angebot kommt, dann haben wir dafür sofort immer fünf Käufer parat.

Wer jetzt kaufen will, sollte der auf dem Sprung und bereit sein? Ist jetzt eine gute Kaufzeit?

Ich denke, es ist eine gute Zeit. Die Preise werden nicht zusammenbrechen, aber mit dem Entgegenkommen einiger Verkäufer bieten sich ja Möglichkeiten, und da sollte man auch guten Gewissens kaufen. Zu vergessen ist auch nicht, wenn eine Immobilie eigengenutzt ist, man darin wohnt, dann ist einem der Wert ab Einzug relativ egal. Erst wenn man sie wieder verkaufen will, spielt das eine Rolle. Selbst wenn eine Immobilie jetzt 20 bis 30 Prozent im Wert verlieren würde, was ich so drastisch nicht glaube, dann ist es ja bei Eigennutzung nur ein Buchverlust und kein realer.

Wohin schlägt die Preisamplitude aus?

In den starken Lagen werden die Preise eher stabil bleiben. Anders in den schwächeren Lagen, dort wird die Veränderung größer sein. Das ist quasi die Gegenbewegung von dem, was in den letzten Jahren passiert ist. Da sind ja gerade die Immobilien in den einfacheren Lagen am stärksten im Preis gestiegen. Und die werden jetzt auch am schnellsten ein Rückschlagspotenzial haben. Das kann durchaus bis zu 20 Prozent betragen.

Vor allem auf dem Land im Kreis Meißen?

Auch in Radebeul und den Nachbarorten. Lagen nahe der Eisenbahntrasse, wo vor zehn Jahren der Quadratmeter zwischen 50 und 70 Euro zu haben waren in der Spitze, da werden ja jetzt auch schon 250 Euro und mehr verlangt. Das steht natürlich in gar keinem Verhältnis zur Lagequalität. Aber durch den Marktdruck sind die Preise so gestiegen. Bei den sehr guten Lagen wiederum ist die Luft nach oben zu dünn geworden. Ich gehe davon aus, dass die einfachen Lagen jetzt am stärksten nachgeben. Schwankungen bis 25 Prozent sind schon möglich.

Funktionieren die Regularien noch – also Makler, Notar etc.?

Ja, sie funktionieren noch. Wir halten uns an die Empfehlungen der Kammern und Maklerverbände. Wir machen noch Besichtigungen – aber nur mit einem Interessenten und mit einem Makler und dem gebotenen Abstand. Das funktioniert. Die Leute sind sehr diszipliniert. Es gibt ein Problem im Moment, das sind die Banken. Die haben im Augenblick andere Sorgen, als ausschließlich Baufinanzierungen zu bearbeiten. Da gibt es einen deutlichen Engpass. Die Notariate funktionieren, wobei auch dort Mitarbeiter vorsichtig sind und teilweise lieber zu Hause bleiben. Da haben wir auch einen kleinen Engpass. Es ist derzeit schwierig, kurzfristig einen Beurkundungstermin zu bekommen. Man braucht etwas Geduld.

Platzt jetzt eine Immobilienblase, die in den letzten Jahren immer größer wurde?

Es gibt ja nicht die Durchschnittsimmobilie. Es gibt den Mietmarkt. Es gibt Gewerbemieten. Klassisch – etwa für Radebeul und die Nachbarorte – Baugrundstücke und Einfamilienhäuser. Und wir haben Kapitalanlagen, wo es um Mietrendite geht. Ich glaube, die Teilmärkte werden sich in nächster Zeit unterschiedlich entwickeln. Das große Ansteigen der Mieten ist ja eh schon abgeflacht. Da kann es sein, dass durch die Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt insbesondere die hohen Mieten eher fallen werden. Gewerbliche Immobilien – je mehr Unternehmen die Krise treffen wird, umso schwieriger wird es da auch. Grundstücke und Einfamilienhäuser, vor allem für die eigengenutzten Immobilien, sehe ich keine so starken Ausschläge. Kapitalanlagen, da gehe ich von höheren Renditen, also eher nachgebenden Preisen, aus, weil die Liquidität jetzt oft woanders gebraucht wird.

Jens Beck ist im Raum Dresden der einzige öffentlich bestellte Sachverständige für Mieten und Pachten und die Bewertung von Grundstücken.
Jens Beck ist im Raum Dresden der einzige öffentlich bestellte Sachverständige für Mieten und Pachten und die Bewertung von Grundstücken. © Norbert Millauer

Ist es schon zu bemerken, dass es schwieriger wird, Kaltmieten von elf und zwölf Euro zu bekommen?

Das wird schon deutlich und kommt von Dresden aus Richtung Radebeul und weiter. In Dresden sind ja sehr viele Wohnungen im Bau und fertiggestellt. Die Vermieter tun sich gerade sehr schwer, die Wohnungen mit solchen Preisen loszuwerden. Irgendwann ist das Potenzial an Menschen erschöpft, die diese Einkommen haben und sich das leisten können und wollen. Das drückt auf den Markt. Ferner kommen jetzt auch Mietwohnungen auf den Markt, die bislang nur über Airbnb vermietet wurden. Dadurch steigt das Angebot.

Wird es einen komplett neuen Immobilienmarkt nach Corona geben?

Es wird Veränderungen geben. Die Zeit der großen Langeweile mit ständigen Anstiegen der Preise, die ist schlagartig vorbei. Es ging jahrelang nur in eine Richtung. Jetzt gibt es Tendenzen in verschiedene Richtungen. Das wird den Markt in Bewegung bringen. Auch wenn die Immobilie ein relativ träges Gut ist, weil sie ein Langläufer ist – anders als bei Aktien -, aber jetzt kommt hier tatsächlich mal Bewegung rein.

Für den Gutachter wie den Makler?

Der Gutachter muss freilich sehr genau beobachten und dann bewerten. Interessant vor allem aber auch für den Makler ist die Situation, weil ja derzeit jeder Marktteilnehmer die Lage und Erwartungen anders interpretiert, bis hin zu Verschwörungstheorien. Die Bauwirtschaft ist bisher immer noch ein Puffer gewesen und hat auch die Wirtschaft insgesamt stabilisiert. Auf diesen Zweig wird ja auch nach der Krise und zur Erholung der Wirtschaft gesetzt.

Viele kritisieren, dass die Regularien zum Bauen in Deutschland auch zu den hohen Mietpreisen führen.

Es lohnt sich da wahrscheinlich auch nachzudenken, ob unsere Vorschriften in Deutschland alle so 110-prozentig beim Bauen sein müssen. Oder ob es nicht besser ist, überhaupt günstige Wohnungen zu bauen. Dann ist eben die Energieeinsparverordnung nur noch zu 80 bis 90 Prozent einzuhalten, was ja immer noch sehr gut ist. Aber es könnte die Preise dämpfen.

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