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Stadt teuer, Dorf billig

Übers Internet lässt sich ab Mai jeder Immobilien-Preis im Kreis ermitteln. Doch dabei gibt es einiges zu beachten.

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Von Peter Anderson und susanne Plecher

Gutachter Rudolf Schlemper braucht nur ein paar Klicks, schon hat er den gesuchten Preis. 240 Euro pro Quadratmeter beträgt der Bodenrichtwert für das Grundstück am östlichen Stadtrand von Radebeul. Die Immobilie zählt damit zu den teuersten im gesamten Landkreis Meißen. Das Internet-Fenster enthält zusätzlich Daten zum Entwicklungszustand des Grundstücks, zur Art der Nutzung, der Geschosszahl und Fläche.

Zwischen 50 und 90 Euro pro Quadratmeter liegen die Grundstückspreise in Großenhain. Foto: Klaus-Dieter Brühl
Zwischen 50 und 90 Euro pro Quadratmeter liegen die Grundstückspreise in Großenhain. Foto: Klaus-Dieter Brühl

Ab Anfang Mai sollen diese Angaben für jeden Internet-Nutzer über das sogenannte Geoportal des Kreises kostenlos abrufbar sein. Neben Daten für Bauland wird es auch Zahlen für Äcker und Forstflächen geben. Das Landratsamt setze mit diesem Service Vorgaben des Bundes um, sagt der Vorsitzende des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Meißen Rudolf Schlemper. Bislang habe es die Auskunft über die Bodenrichtwerte nur auf CD und Papier gegeben.

Als ausgesprochen nützlich bewertet der Meißner Immobilien-Makler Andreas Hofmann die Datenbank. Ein Beispiel hat er schnell zur Hand. Erst kürzlich habe er von einer Amerikanerin den Auftrag erhalten, ihr Grundstück in Meißen zu verkaufen. Statt Papier oder CDs über den Atlantik zu schicken, könne sich die Dame künftig in Sekundenschnelle mit einigen Klicks über die gängigen Preise informieren. Für Käufer und Verkäufer biete die Bodenrichtwertkarte eine höhere Vergleichbarkeit und damit Sicherheit, sagt Hofmann. Insbesondere Privatleute, die eher selten mit Grundstücksverkäufen zu tun hätten, könnten sich auf diese Weise sehr gut orientieren. Selbst seine Immobilien-Firma greife häufig auf die Vergleichswerte zurück und sei damit immer gut gefahren.

Die Zuverlässigkeit des jeweiligen Bodenrichtwertes hängt direkt von der Menge der hinterlegten Kaufdaten ab. Der Gutachterausschuss erhalte von jedem Grundstückskaufvertrag, der im Kreisgebiet abgeschlossen wurde, eine Kopie, sagt Ausschuss-Chef Rudolf Schlemper. Die dort enthaltenen Angaben würden anschließend in die Datenbank eingearbeitet. Je mehr Verkäufe es in einem Gebiet gebe, umso breiter falle die Grundlage für die daraus errechneten Durchschnittssumme aus. Im allgemeinen seien die Werte jahresaktuell. Lediglich in Gegenden, wo wenig verkauft werde, müsse auf Zahlen aus den Vorjahren zurückgegriffen werden oder die Basis-Fläche für den Bodenrichtwert vergrößert werden, so Schlemper.

Genau da liege der Hase im Pfeffer, meint der Weßnitzer Immobilienmakler Jörg Heller. Er begrüßt zwar die Transparenz, die durch das Geoportal gegeben wird, hat aber Zweifel, inwieweit sich dessen Angaben mit seinen Erfahrungswerten decken. „Ein Vergleich ist nur mit Bauland realistisch. Sobald ein Haus mit Grundstück bewertet werden soll, wird es schwierig, das kann man nur schlecht eroieren“, sagt er. Vor zwei Jahren hat Heller Bauland in Sacka für 56 Euro pro Quadratmeter verkauft. Die in der Karte angegebenen Preise liegen für das Gebiet um Thiendorf jedoch nur bei 30 bis 75 Cent. „Das sind Ackerlandpreise“, meint Heller und befürchtet Irritationen bei den Nutzern des Portals.

Der Radebeuler Makler Jens Beck rät, neben dem Bodenrichtwert immer die Mikrolage der Immobilie im Blick zu behalten. So fielen die Preise in der Radebeuler Oberlößnitz durchschnittlich sehr hoch aus. Direkt an der viel befahrenen Meißner Straße würden die Grundstücke allerdings deutlich billiger. „Genau das gleiche Prinzip gilt, wenn Sie ein Haus direkt neben einer Pizzeria mit großem Biergarten haben“, sagt Beck. Denn Gerüche und Lärm drücken den Preis. Nach einem generellen Trend auf dem Immobilienmarkt befragt, spricht Kreis-Gutachter Harry Bönisch von tendenziell steigenden Preisen. So hat der Geldumsatz bei sämtlichen verkauften Flächen im Jahresvergleich von 2010 zu 2011 um knapp 20 Prozent auf 296 Millionen Euro zugelegt. Der Flächenumsatz nahm dagegen leicht ab. Heißt: Weniger Flächen wurden für mehr Geld verkauft.

Je nach Region und Immobilientyp ergeben sich teils gravierende Unterschiede. Als Faustregel kann für den Kreis gelten, dass die Grundstücke in den Städten deutlich teuerer sind als in den Dörfern. Spitzenreiter ist nach wie vor Radebeul. Im Gegensatz dazu konnten autobahnnahe Eigenheimsiedlungen wie in Schönfeld ihre hohen Preise von vor zehn Jahren nicht halten. Die schlechte Infrastruktur schlägt sich preismindernd nieder. Bei den Haustypen gehen die Preise bei Eigenheimen weiter nach oben. Doppelhaushälften und Reihenhäuser verbilligen sich dagegen leicht.

Die Bodenrichtwertkarte wird am 30. April freigeschaltet. Sie wird dann über die Netzseite des Kreisvermessungsamtes: http://www.kreis-meissen.org/7553.html unter der Verknüpfung Geoportal erreichbar sein.