Von Juliane Richter
Thomas Heinle und sein Team genießen täglich einen unschlagbaren Blick auf den Dresdner Altmarkt. Seit April arbeitet das Architekturbüro Heinle, Wischer und Partner in der fünften Etage des Intecta-Gebäudes der Altmarkt-Galerie. Auf 500 Quadratmetern haben sich die Architekten ein Großraumbüro eingerichtet. „Die Räume hier sind sehr individuell. Weil sich unsere Mitarbeiterzahl auf bis zu 40 vergrößert hat, haben wir genau so etwas gesucht“, sagt Thomas Heinle.
Neben dem Architekturbüro ist vor wenigen Wochen auch eine Augenarztpraxis neu in die Altmarkt-Galerie eingezogen. Ein weiterer Mieter soll zudem bald Räume am Postplatz beziehen. Doch trotz der neuen Verträge sieht die Vermietungsbilanz für die Büroflächen insgesamt nicht gut aus. Nach Angaben des Centerbetreibers ECE verfügt die Galerie über etwa 6.200 Quadratmeter an Büroräumen. Sie verteilt sich auf den im Jahr 2002 eröffneten ersten Abschnitt und den Erweiterungsbau von 2011. Mitte April standen davon noch mehr als 2.800 Quadratmeter und somit 45 Prozent leer.
Beim Werben um neue Kunden will das Centermanagement vor allem mit der zentralen Lage punkten. Zudem preist es die gute Erreichbarkeit an. Damit „bietet sich die Altmarkt-Galerie als idealer Geschäftssitz an“, heißt es. Lage und Erreichbarkeit sind jedoch schon seit Jahren gut. Dass der Leerstand so hoch ist, begründet Centermanagerin Nadine Strauß damit, dass man sich bisher vollkommen auf die Vermietung der Einkaufspassage und den großangelegten Umbau vieler Geschäfte im vergangenen Jahr konzentriert habe.
Neben der Altmarkt-Galerie gibt es zahlreiche andere Gebäude in Dresden, die freie Büroflächen haben. Laut dem Immobilienreport der Firma Aengevelt stehen in Dresden derzeit rund 280.000 Quadratmeter Bürofläche leer. Doch dieser Bestand schrumpft. Baubürgermeister Jörn Marx (CDU) zufolge sind die innerstädtischen Lagen dabei am gefragtesten und am absatzstärksten. Wie aus dem Immobilienreport hervorgeht, bringen die Büroflächen in der Altstadt etwa 40 Prozent des Gesamtumsatzes ein. Dabei liegen die Mieten in der City im Schnitt bei 8,50 Euro je Quadratmeter, der Spitzenwert sogar bei bis zu 12 Euro.
Auch das Zwingerforum am Postplatz – und damit in unmittelbarer Nähe zur Altmarkt-Galerie – verfügt über 4.500 Quadratmeter Bürofläche. Doch im Gegensatz zum Shoppingcenter ist es laut dem Besitzer TLG Immobilien größtenteils belegt. Lediglich 650 Quadratmeter stehen hier noch leer. „Damit man Büroräume erfolgreich vermietet, sind ein guter Zuschnitt und eine gute Ausstattung nötig“, sagt Sprecherin Sabine Pentrop. Im Zwingerforum sei in den Büroräumen zunächst nur der Rohbau gemacht worden. „Dann sind wir auf die potenziellen Mieter zugegangen und haben die Räume so gestaltet, wie sie sie brauchen.“ Der Mietpreis sei Verhandlungssache und auch von diesen Ausbauten abhängig. Die Preisspanne will Pentrop nicht nennen.
Keine Umwandlung der Büros
Während die Büros im Zwingerforum funktionieren, will sich Bernd Dietze an der Wallstraße gar nicht erst auf Büros einlassen. Der Baywobau-Chef baut dort gemeinsam mit der Investorengruppe CTR Dresden auf den heutigen Parkplätzen der Altmarkt-Galerie Häuser mit mehr als 200 Wohnungen. Zwar sind im Erdgeschoss und dem ersten Obergeschoss Ladenflächen geplant, Büros gehören jedoch definitiv nicht zu seinem Konzept. „Das lohnt sich doch überhaupt nicht. Dafür würden wir viel weniger Miete bekommen als für die Wohnungen.“ Während er für Büros mit acht oder neun Euro je Quadratmeter rechnet, könnten es in so zentraler Lage für Wohnungen bis zu zwölf Euro je Quadratmeter sein. Auch wenn die Zahlen des Aengevelt-Immobilienreports etwas anderes sagen, hat er den Eindruck, dass der Bedarf nach Bürofläche sinkt. „Immer mehr Leute arbeiten von zu Hause. Außerdem brauchen die Firmen weniger Platz. Es werden zum Beispiel keine umfangreichen Archive mehr in Papierform angelegt.“
In der Altmarkt-Galerie sind laut Betreiber ECE Büroeinheiten zwischen 125 und 538 Quadratmetern noch anmietbar. Sie sind zum Beispiel direkt am Postplatz in der zweiten und dritten Etage oder im Intectagebäude unter den Räumen des neuen Architekturbüros.
ECE sucht dafür nach langfristigen Mietern, am liebsten über fünf Jahre. Je nach Dauer und Ausbaustand der Räume, über die ECE gemeinsam mit den Mietern verhandelt, wird der Mietpreis festgelegt. Zahlen will ECE nicht nennen – sie befänden sich aber im für Dresden üblichen Durchschnitt.
Dass das Konzept der Altmarkt-Galerie mit den vielen Büroflächen womöglich nicht aufgegangen ist, will der Betreiber nicht bestätigen. „Die Schaffung von Büros war genauso wie die Errichtung des Hotels die richtige Entscheidung für das Objekt“, sagt eine Sprecherin. Dem Beispiel anderer Immobilienbesitzer zu folgen, schließt das Unternehmen aus: „Der Wohnungsbau ist für uns keine Option an diesem Standort.“