Beim Kauf oder Anmieten einer Wohnung ist die Größe ein wichtiger Punkt. Nach der Quadratmeterzahl richten sich sowohl der Preis als auch die Nebenkosten. Da stellt sich die Frage, wie verlässlich die Maßangaben sind und was passiert, falls die im Vertrag genannte Zahl nicht stimmt.

Was bedeutet eigentlich Wohnfläche?

Zur Wohnfläche gehören als Wohnraum vermietete Räume, einschließlich Flur, Balkon oder Loggia. Keller, Garage, Waschküche oder Trockenräume zählen nicht dazu, erklärt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund (DMB). Bei Schrägen im Dachgeschoss bleiben außerdem Raumteile unter einem Meter Höhe unberücksichtigt. Nutzfläche und die in Bauplänen verzeichnete Grundfläche sind nicht mit der Wohnfläche gleichzusetzen.

Wie erkennen Mieter, ob die Größenangabe stimmt?

Manchmal zeigt schon der bloße Augenschein: Die in der Annonce mit 100 Quadratmetern angepriesene Wohnung passt beim besten Willen nicht in die besichtigten drei Kämmerchen hinein.

Das Nachmessen mit Zollstock, Maßband oder Laserentfernungsmesser liefert ebenfalls Anhaltspunkte. Do-it-yourself-Methoden sind jedoch häufig fehlerbehaftet: Zählt der Einbauherd mit? Werden Säulen, Heizungsnischen und Fenstervorsprünge eingerechnet?

Deshalb empfiehlt der Mieterverein München, das Ermitteln der tatsächlichen Wohnfläche einem Vermessungsexperten zu überlassen. Dessen Honorar liege abhängig von der Wohnungsgröße zwischen 50 und 100 Euro. Der Fachmann sollte belastbare Daten liefern können, die auch einem Rechtsstreit standhalten. In bestehenden Mietverhältnissen kommt das Thema Wohnfläche oft erst dann zur Sprache, wenn Mieter und Vermieter über andere Sachen streiten. „Zum Beispiel über die Nebenkostenabrechnung oder eine Mieterhöhung. Sonst kommen Mieter erfahrungsgemäß gar nicht auf die Idee, zu prüfen“, sagt Rechtsanwalt Finn Witt, Mitglied im Arbeitskreis Mietrecht des Deutschen Anwaltvereins.

Denn für Nebenkosten und Mieterhöhung ist nach Urteilen des Bundesgerichtshofs (BGH) die tatsächliche Wohnungsgröße ausschlaggebend – und die muss nicht unbedingt mit den im Mietvertrag genannten Quadratmetern übereinstimmen (Aktenzeichen: VIII ZR 220/17, VIII ZR 266/14). Witt zufolge schauen in gerichtlichen Streitfällen auch Gutachter genau hin.

Auf welche Vorgaben kommt es an?

Entscheidendes Dokument ist der Mietvertrag. Er enthält mit der vereinbarten Wohnungsgröße und deren Berechnungsgrundlage zwei wichtige Hinweise zur Ermittlung der korrekten Fläche.

Größenangaben wie „ca. 85 Quadratmeter“ gelten per se als zu vage. Sie könnten deshalb vor Gericht vorteilhaft für Mieter sein, sollte die tatsächliche Fläche abweichen. Das leitet sich aus einem BGH-Urteil ab (Aktenzeichen: VIII ZR 144/09).

Manche Verträge nennen lediglich die Räume „3 Zimmer, Küche, Diele, Bad“. Damit wären zumindest Vermieter auf der sicheren Seite, sie setzen sich nicht dem Vorwurf falscher Größenangaben aus. Mieter müssen dann die Fläche aus der Nebenkostenabrechnung herauslesen und diese Zahl mit der nachgemessenen Größe vergleichen, um einer Differenz auf die Spur zu kommen. Das Datum des Mietvertrags ist maßgeblich für die Berechnungsgrundlage: Bei Abschlüssen bis zum 31. Dezember 2003 zählt die II. Berechnungsverordnung. Seit dem 1. Januar 2004 bildet die Wohnflächenverordnung die Basis, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist. „Die Unterschiede betreffen praktisch nur die Balkon- und Terrassenflächen“, erklärt Hartmann. Trotzdem ist das zu beachten. Vermieter sollten die Berechnungsbasis im Mietvertrag explizit offenlegen, empfiehlt Witt.

Was tun, wenn die Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben ist?

Das hängt von der Abweichung ab. „Bis zu zehn Prozent nach oben wie nach unten sind zulässig“, sagt Volker Rastätter, Geschäftsführer des Mietervereins München. Dann bleibt die Miethöhe grundsätzlich unverändert. Aktiv werden sollten Mieter bei deutlichen Abweichungen.

Anspruch auf Mietminderung und Rückzahlung besteht erst ab einer Differenz oberhalb der Zehn-Prozent-Marke, wenn die Wohnung in der Realität also deutlich kleiner ist, als vereinbart. Mieter können zum Beispiel wegen einer 15-prozentigen Flächendifferenz die Miete um 15 Prozent kürzen, sagt Hartmann und verweist auf ein BGH-Urteil (Aktenzeichen: VIII ZR 144/09). Außerdem kann der Mieter verlangen, dass die Miete in Zukunft runtergeht.

Bei Mieterhöhungen kommt es hingegen auf die tatsächliche Fläche an. Ist diese kleiner als festgeschrieben, muss der Vermieter das berücksichtigen. Will er die Miete für eine laut Vertrag 90 Quadratmeter große Wohnung erhöhen, ist das ausgeschlossen, wenn diese in Wirklichkeit 85 Quadratmeter hat. Laut DMB sei das Mietplus dann auf 85 Quadratmeter beschränkt. Umgekehrt profitiere der Vermieter: wenn die Wohnung größer ist, könne er entsprechend mehr Miete verlangen.

Nebenkosten werden ebenfalls nach der realen Größe verteilt. Wird mehr Fläche angesetzt, sollten Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung Einwand erheben und darüber hinaus für künftige Zahlungen eine Anpassung an die tatsächlichen Verhältnisse verlangen, empfehlen die Mietervereine.

Überzahlte Miete aufgrund falscher Wohnungsgröße können Mieter bis maximal drei Jahre zurückfordern. Dann endet die Verjährungsfrist. Gleiches gilt für zu viel gezahlte Nebenkosten. Die Frist beginnt mit Vorlage der Abrechnung.

DBM-Informationen zur Wohnflächenverordnung: www.sz-link.de/wohnflaeche