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Wohnungsmarkt: Das Land rettet die Städte nicht

Hohe Mieten rauben vielen Haushalten den finanziellen Freiraum. Ein Gespräch mit Stadtforscherin Ricards Pätzold, wie sich das Problem lösen lassen kann.

Auch in der sächsischen Schweiz, wie hier in Bad Schandau, steigen die Mieten - das belastet viele Haushalte.
Auch in der sächsischen Schweiz, wie hier in Bad Schandau, steigen die Mieten - das belastet viele Haushalte. © Britta Pedersen/dpa

Heute wird viel gejammert, weil bezahlbare Wohnungen knapp geworden sind. Doch zu Beginn des Jahrhunderts haben viele Kommunen ihre Bestände verscherbelt. War das nicht ein Fehler?

Es ist problematisch, die Vergangenheit auf Basis der heutigen Erfahrungen zu bewerten. Dresden kämpfte damals zum Beispiel mit hohen Wohnungsleerständen – die Konkurrenz auf dem Wohnungsmarkt war gering und die Mieten blieben niedrig. Mit einem so deutlichen Anziehen der Nachfrage nach Wohnraum hat niemand gerechnet. Aus heutiger Sicht war die umstrittene Entscheidung zum Verkauf der städtischen Wohnungen nicht richtig. Aber ändern kann man es nicht mehr.

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Immer mehr Haushalte können laut Mieterbund ihre Miete nur schwer oder gar nicht mehr bezahlen. Stehen wir vor einem gewaltigen sozialen Problem?

Die Wohnungsnot wird meist nur in der Spitze, bei der Obdachlosigkeit sichtbar. Doch 14 Prozent der Haushalte mussten 2019 mehr als 40 Prozent ihres Einkommens für die Miete ausgeben. Vor allem die großen Städte müssen alle zwei Jahre die Mietobergrenzen für die Empfänger des Arbeitslosengelds II nach oben anpassen, in Dresden beispielsweise zwischen 2015 und 2020 um 17 Prozent. Die Bestandsmieten steigen und Neubau entsteht wenig bezahlbarer Wohnraum. Damit stehen nicht nur Haushalte, die wenig verdienen, vor dem Problem eine bezahlbare Wohnung zu finden. Sondern das betrifft weit mehr Menschen, teils bis in die Mittelschichten hinein.

Die Wohnkosten bei Neu- vermietungen in City-Lagen überfordern immer mehr Haushalte. Sie müssen ins Umland abwandern. Können die Randgebiete zum Retter der Stadtbewohner werden?

Der Nachfragedruck führt zu der Ausweitung der Suchradien in das Umland. Das können die Nachbargemeinden sein, oder – z.B. in München – deutliche weitere Kreise ziehen. Damit steigen auch die Pendlerzahlen und die Verkehrsbelastung. Im Umland wird eine Menge neu gebaut. Da der Neubau aber oft auf das Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser beschränkt ist, bietet er nur eingeschränkten Zielgruppen eine Wohnalternative. Zudem fehlen perspektivisch zum Beispiel barrierefreie Wohnungen oder kleine Wohnungen für Azubis. Als Retter taugen die ländlichen Gebiete und kleineren Städte eher nicht. Auch weil es keine Lösung ist, die sozialen Probleme einfach räumlich zu verlagern.

Berlin ist gerade mit dem Mietendeckel gescheitert, weil das Land für diese Gesetzgebung nicht zuständig ist. Brauchen wir einen bundesweiten Mietendeckel, um die Mietsteigerungen zu begrenzen?

Der Mietendeckel ist mittlerweile ins Zentrum der politischen Auseinandersetzung gerückt. Auf Bundesebene wird er aber wahrscheinlich kaum durchsetzbar sein. Denn die rasante Mietentwicklung beschränkt sich auf die Ballungsräume und ist kein flächendeckendes Phänomen. Insgesamt nimmt die Neigung zu Eingriffen in den Wohnungsmarkt aber zu.

Welche Eingriffe helfen gegen extreme Mietsteigerungen?

In vorderster Linie trägt der bezahlbare Neubau zur Entlastung bei. Dafür braucht es bezahlbares Bauland, gemeinwohlorientierte Wohnungsmarktakteure und eine adäquate Wohnraumförderung. Des Weiteren kann die Mietpreisbremse – mit ein paar Nachbesserungen – durchaus ein wirksames Instrument sein. Neben den Kommunen sind es damit immer Bund und Länder, die entscheidende Weichenstellungen vornehmen müssen.

Investitionen in den Klimaschutz an Gebäuden müssen wohl auch von den Mietern getragen werden. Rollt da die nächste Kostenwelle auf die Mieter zu?

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Das wäre der Fall, wenn niemand eingreift. Der Mieterbund und die Wohnungswirtschaft sind sich aber einig, dass diese Investitionen nicht einfach auf die Mieter umgelegt werden können. Sie fordern eine Warmmietenneutralität der Klimainvestitionen. Es stellt sich dann aber die Frage, wer es am Ende bezahlt. Eine flankierende Lösung könnte auch darin bestehen, den Klimaschutz nicht mehr nur auf einzelne Gebäude zu beziehen, sondern ganze Quartiere so zu gestalten, dass der erwünschte Einspareffekt beim Klimagas auch erreicht wird.

Das Gespräch führte Wolfgang Mulke

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