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OB Wendsche will keine Baulandsteuer

Die Grundsteuerreform muss bis Ende 2024 umgesetzt sein. Der Bund erlaubt das Einführen einer Grundsteuer C. Für Radebeul hätte sie fatale Folgen.

Blick vom Areal am Bismarckturm auf Radebeul. Das dort stehende Panoramabild ist leicht von Schnee bedeckt. Noch zeigen Bild und Originalblick reichlich Grün im Stadtbild auf. Durch eine Grundsteuer C wird dies verschwinden, so die Befürchtung.
Blick vom Areal am Bismarckturm auf Radebeul. Das dort stehende Panoramabild ist leicht von Schnee bedeckt. Noch zeigen Bild und Originalblick reichlich Grün im Stadtbild auf. Durch eine Grundsteuer C wird dies verschwinden, so die Befürchtung. © Arvid Müller

Radebeul. Im aktuellen Amtsblatt informiert die Stadt Radebeul über die Festsetzung der Grundsteuer für das Jahr 2021. Danach bleibt der Hebesatz für Acker-, Wiesen- und Waldflächen unverändert bei 300 Prozent (Grundsteuer A). Für bebautes Land gilt weiterhin ein Satz von 400 Prozent (Grundsteuer B). Von einer Grundsteuer C, auch Baulandsteuer genannt, ist nichts zu lesen. Wenn es nach Oberbürgermeister Bert Wendsche (parteilos) geht, wird die Lößnitzstadt eine derartige Steuer auch nicht einführen, wenn die Grundsteuerreform ab 2025 in Kraft tritt. Die SZ erklärt warum.

Die Ausgangssituation: Verfassungsgericht hat bisheriges Berechnungsmodell gekippt

Für Kommunen ist die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen. Sie wird jedes Jahr auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden erhoben. Gezahlt wird sie vom Eigentümer als auch Mieter, denn Vermieter können sie über die Nebenkostenabrechnung umlegen. Die Höhe kann von Kommune zu Kommune unterschiedlich sein, da Städte und Dörfer eigene Hebesätze festsetzen. Wie viel Bürger zahlen müssen, ergibt sich aus einer bestimmten Formel, bei der aus Hebesatz und Grundmessbetrag die individuelle Steuerlast berechnet wird. Den Grundmessbetrag legt das Finanzamt anhand von Einheitswerten fest. In Ostdeutschland stammen diese Werte bislang aus dem Jahr 1935, in Westdeutschland von 1964.

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Diese Praxis hat das Bundesverfassungsgericht im April 2018 für verfassungswidrig erklärt. Hauptkritikpunkt war, dass die zugrunde gelegten Werte die tatsächliche Wertentwicklung nicht mehr in ausreichendem Maße widerspiegeln. Kurzum: Die Einheitswerte waren veraltet. Die Verfassungsrichter forderten eine gesetzliche Neuregelung bis Ende 2019.

Grundsteuerreform: Bund hat neue Regeln vorgelegt, Länder können abweichen

Der Forderung der Richter ist der Bundesgesetzgeber nachgekommen. Sowohl Bundestag als auch Bundesrat haben bis Ende 2019 eine Grundsteuerreform auf den Weg gebracht. Beim Ermitteln der jeweiligen Steuerhöhe für ein bebautes oder unbebautes Grundstück bleibt das heutige dreistufige Verfahren erhalten. Dafür müssen alle Grundstücke neu bewertet werden. In Sachsen sind das rund 2,5 Millionen Objekte. Nach der Neubewertung legt das Finanzamt den Steuermessbetrag fest und die Kommunen ihre Hebesätze. Bis Ende 2024 müssen alle für die Berechnung der individuellen Steuerlast erforderlichen Zahlen - Bewertung, Steuermessbetrag und Hebesatz - vorliegen, damit auf dieser Basis ab 2025 die neue Grundsteuer erhoben werden kann. Bis dahin gilt das bisherige Recht weiter.

Allgemeines Ziel ist, dass das Steueraufkommen neutral bleibt. Sprich die Reform nicht für eine Steuererhöhung genutzt wird. Im Freistaat lag das Aufkommen im Jahr 2019 bei 503 Millionen Euro. Damit sichert die Grundsteuer den sächsischen Städten und Gemeinden 13,4 Prozent des kommunalen Steueraufkommens.

Auf dem parkartigen Eckgrundstück Körnerweg, Borstraße ist ein Mehrfamilienhaus geplant. Dafür muss der parkartige Bereich weichen. Eine Grundsteuer C würde zu einer noch stärkeren Bebauung derartiger Flächen im Stadtgebiet führen.
Auf dem parkartigen Eckgrundstück Körnerweg, Borstraße ist ein Mehrfamilienhaus geplant. Dafür muss der parkartige Bereich weichen. Eine Grundsteuer C würde zu einer noch stärkeren Bebauung derartiger Flächen im Stadtgebiet führen. © Arvid Müller

Zur Aufkommensneutralität hat sich der Radebeuler Stadtrat in einem separaten Beschluss ausdrücklich bekannt. Im vorigen Jahr waren Einnahmen von rund 3.440.000 Euro aus der Grundsteuer B sowie weitere 20.000 Euro aus der Grundsteuer A veranschlagt. Dieses Niveau soll auch nach der Reform beibehalten werden. Aufkommensneutralität für die Kommune heißt aber nicht, dass die Steuerlast für den einzelnen Bürger gleich bleibt. Für einzelne Grundstücke kann die Grundsteuer steigen.

Für die Neubewertung von Grundstücken und Häusern hat der Bund ein Modell vorgelegt, die Länder können davon abweichen. So macht beispielsweise das Bundesgesetz keinen steuerlichen Unterschied zwischen einem Wohn- oder Geschäftsgrundstück. Für beide ist eine einheitliche Steuermesszahl vorgesehen. Die sächsische Landesregierung will dagegen zwischen Wohnhäusern und Geschäftshäusern unterscheiden. Für letztgenannte soll eine höhere Messzahl gelten. Im sächsischen Landtag ist noch keine Entscheidung gefallen. Der Entwurf zum Sächsischen Gesetz zur Umsetzung der Grundsteuerreform ist Ende 2020 wieder von der Tagesordnung genommen worden.

Bund ermöglicht eine Grundsteuer C: Für welche Grundstücke gilt sie?

Das Bundesgesetz ermöglicht den Kommunen, eine dritte Grundsteuer einzuführen. Neben landwirtschaftlich genutzten Flächen (Steuer A) und bebauten Grundstücken (B) sollen Bauland, worauf kein Haus steht, (C) extra besteuert werden können. Die Idee ist: Mit der Extrasteuer möchte man auf Grundstückseigentümer Druck ausüben, dass sie brachliegendes Land entweder selber bebauen oder es an Bauwillige verkaufen. In Ballungszentren, wo eine große Wohnungsknappheit herrscht, wie beispielsweise Berlin, hofft man auf diese Weise zu mehr Wohnraum zu kommen. Für Radebeul hätte dies dagegen fatale Folgen, wie OB Wendsche berichtet. Zwei Gründe führt er an.

Erster Nachteil: Eigentümer werden zum Bauen gezwungen

Eine Grundsteuer C wird auf baureifes Land erhoben. Für dieses soll entsprechend der Bundesregelung ein erhöhter Hebesatz gelten. Das bedeutet, Eigentümer, die über ein großes Grundstück verfügen, dessen Freifläche als Baulücke gilt beziehungsweise auf welches noch ein Haus passt, müssten plötzlich mehr Steuern bezahlen. Das als Garten oder Park genutzte Areal wird dadurch teurer, als wenn statt Bäume, Sträucher und Blumen darauf ein weiteres Wohnhaus steht. Für den Charakter Radebeuls als Garten-und Villenstadt wäre dies sehr nach- und abträglich. "Eigentümer werden zum Bauen gezwungen", so das Stadtoberhaupt.

Zweiter Nachteil: Die Stadt muss alle Baulücken ermitteln und öffentlich machen

Für das Eintreiben der Grundsteuer C muss laut Wendsche die Verwaltung die potenziellen Steuerzahler ermitteln. Dafür sind alle Baulücken im Stadtgebiet - auch in den Villenvierteln Ober- und Niederlößnitz - zu erfassen. Dieses amtliche Grundstücksverzeichnis beziehungsweise Kataster ist anschließend öffentlich zu machen. "Damit würden wir alle Baulücken transparent auf den Markt bringen", berichtet Wendsche. Das aber möchte er nicht.

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Denn das würde den Druck auf Grundstückseigentümer noch weiter erhöhen. Schon jetzt gibt es etliche umstrittene Bauvorhaben, wo Investoren Grundstücke mit kleinem Haus aber großem Garten kaufen, das Gebäude abreißen und danach an dessen Stelle ein größeres Mehrfamilienhaus errichten. Durch ein Baulückenkataster würden derartigen Bauherren erst Flächen aufgezeigt, die sie als potenzielles Bauland gar nicht im Blick haben. Daher unternimmt OB Wendsche keine Anstalten, eine Grundsteuer C in Radebeul einzuführen. Diese Baulandsteuer impliziert für ihn ein Verdichtungsgebot, einem Zwang zum Bauen. Der Charakter einer Gartenstadt ginge damit verloren.

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