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Wohnen und Arbeiten in der Alten Molkerei?

Für die einstige Außenstelle von Pfundsmolkerei in Radebeul gibt es Ideen zur Wiederbelebung der Gebäude. Eine Wohnnutzung möchte die Stadt dort nicht.

Ein dicker Ordner ist sowohl mit Katrin Becks Konzept für das einstige Molkereigebäude an der Fabrikstraße als auch mit dem Schriftverkehr mit der Radebeuler Stadtverwaltung gefüllt.
Ein dicker Ordner ist sowohl mit Katrin Becks Konzept für das einstige Molkereigebäude an der Fabrikstraße als auch mit dem Schriftverkehr mit der Radebeuler Stadtverwaltung gefüllt. © Arvid Müller

Radebeul. Homeoffice, Arbeiten von zu Hause aus, war bis Mitte März dieses Jahres ein Randphänomen. Doch durch die Corona-Krise ist es seither zum Alltag für viele, vor allem am Schreibtisch tätiger Menschen geworden. Dieses Arbeitsmodell in Form einer Kombination aus Gewerbe und Wohnen kann sich Katrin Beck für die Alte Molkerei in Radebeul gut vorstellen. Die Immobilienfachwirtin ist von den Eigentümern Anfang September 2019 beauftragt worden, den Gebäudekomplex Fabrikstraße 26 in die Zukunft zu führen. „Es ist ein industrielles Kulturgut“, sagt Beck, was sie für die Lößnitzstadt erhalten und zu neuem Leben erwecken möchte.

Die Baugenehmigung für das Hauptgebäude stammt aus dem Jahr 1938. Innerhalb von drei Jahren musste es damals fertiggestellt werden, sonst wäre die Bauerlaubnis verwirkt gewesen. Die Pfundsmolkerei aus Dresden hat das Objekt als Außenstelle genutzt. Das Molkereigebäude ist charakterisiert durch große Fenster im Souterrain und Erdgeschoss sowie einem Spitzdach. Der Dachstuhl mit Gauben ist groß. „Und noch gut erhalten“, berichtet Beck. Eine Lagerhalle, Garage und Schuppen an der von der Straße abgewandten Hofseite komplettieren den bebauten Bereich des knapp 3.100 Quadratmeter großen Grundstücks.

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Der Molkereibetrieb ist mit dem Ende der DDR eingestellt worden. Danach diente das Objekt in den 1990er-Jahren vermutlich als Getränkemarkt, wovon Aufkleber und alte Werbeplakate für Säfte und Biere im Inneren zeugen. Seit rund zehn Jahren nutzen junge Künstler das Haus als Ateliersgemeinschaft - eine Zwischennutzung, bis die Industriebrache saniert und einem neuen Zweck zugeführt ist.

"Rosenholzhöfe" heißt das Konzept für die Alte Molkerei.

„Rosenholzhöfe“ lautet der Name, den Beck ihrem Konzept für die Alte Molkerei gegeben hat. Zur Namensgebung inspirierte sie ein Rosenstock, der neben dem langsam dem Verfall preisgegebenen Gebäudeensemble blüht. „In die Gebäude müssen wir Nutzungen hineinbekommen, damit sich eine Sanierung lohnt“, meint Beck. Daher hat sie folgende Ideen entwickelt: In das Unter- und Erdgeschoss des Haupthauses kommt Gewerbe. Das Dach will sie zum Wohnraum ausbauen lassen. Betriebswohnungen sollen es sein.

Entweder nutzt ein Gewerbetreibender das ganze Objekt für sich und wohnt im Dachgeschoss mit seiner Familie darüber, oder aber man splittet das Gebäude auf. Längs des Molkereigebäudes wären vier Einheiten mit Arbeiten unten und Wohnen darüber mit jeweils rund 250 Quadratmetern Fläche denkbar. Hierfür bestehe nicht nur in Zeiten der Corona-Krise und von Homeoffice eine Nachfrage, sondern es sei auch im Hinblick auf Ökologie und Klimaschutz sinnvoll. „Denn Fahrten mit dem Pkw vom Eigenheim zum Arbeitsplatz entfallen für den dort ansässigen Unternehmer“, so Beck.

Zum Konzept gehören auch Nutzungsideen für die Nebengebäude. In die Garage mit rund 80 Quadratmeter Grundfläche könnte beispielsweise ein Pflegedienst mit seiner Sozialstation einziehen. Auch ein Studio für eine Kosmetikerin ist dort denkbar. Für die Lagerhalle hat bereits eine Tagesmutter Interesse angemeldet. Sie will einen Teilbereich zur Tagespflege ausbauen.

Auch für das Hauptgebäude liegen bereits Interessensbekundungen vor. Sie reichen vom Architektur- oder Bauingenieurbüro über Arztpraxis bis hin zu Friseursalon oder Piercingstudio. Auch eine Gaststätte mit Pension hält Beck an dem Standort für möglich.

Antwort auf Bauvoranfrage wurde ausgesetzt.

Nach einem halben Jahr Vorgesprächen reichte Beck Ende April dieses Jahres eine Bauvoranfrage ein. Daraufhin reaktivierte die Verwaltung einen Bebauungsplan. Er hat die Nummer 55, trägt den Namen „Fabrikstraße-West“ und umfasst das Gebiet zwischen Kötitzer und Fabrikstraße ab Sächsischer und Dresdner Back- und Süßwaren GmbH, Nudossi, bis kurz vor dem Ziegeleiweg. Bis auf den Aufstellungsbeschluss von Anfang 2003 war der B-Plan bis Becks Bauvoranfrage nicht weit gediehen.

Unterm Dach hinter den Gauben kann sich Katrin Beck Wohnungen vorstellen.
Unterm Dach hinter den Gauben kann sich Katrin Beck Wohnungen vorstellen. © Arvid Müller

In dem Gebiet möchte die Stadt entlang der Fabrikstraße nur sogenanntes nicht störendes Gewerbe erlauben, informiert Beck. Das heißt kein Handwerk. Auch Handel, Arztpraxen, Dienstleistungen oder Gastronomie wolle die Stadt an der Stelle nicht. „Das zieht aus deren Sicht zu viel Verkehr an“, berichtet Beck. Damit bleibt im Grunde nur noch eine reine Büronutzung übrig. Doch dafür bestehe kein Bedarf weiter. „Die Stadt könnte sich als Trendsetter erweisen, indem sie Gewerbe und Wohnen in der Alten Molkerei ermöglicht“, ist Beck überzeugt.

Auf ihre Bauvoranfrage bekam sie erst nach einem Vierteljahr einen Zwischenbescheid. Dieser hat zum Inhalt, dass eine Beantwortung für zwölf Monate ausgesetzt wurde. „Das ist heftig und wäre die höchste Frist, die eine Behörde hier überhaupt setzen darf“, berichtet Beck. Ein weiteres Jahr würde sie im Ungewissen darüber bleiben, was sie auf dem Grundstück nun planen darf und was nicht.

Stadt will Bebauungsplan aufstellen.

Zeitgleich startete die Verwaltung das Verfahren zum Aufstellen des B-Plans Nummer 55 und führte im Frühsommer dieses Jahres eine frühzeitige Bürgerbeteiligung durch. „Das Ziel ist die Sicherung der Funktionalität der Gewerbebetriebe längs der Fabrikstraße vor heranrückender Wohnbebauung“, teilt die Stadt mit. Kurzum: Links und rechts der Alten Molkerei sollen keine Wohnhäuser entstehen. Und das dort zulässige Gewerbe soll die Anrainer an der Kötitzer Straße nicht wesentlich stören.

Auf die Frage, welche Unternehmen sich dort ansiedeln können, ob beispielsweise Arztpraxen, Handelseinrichtungen, Pensionen oder Kindertagespflege nördlich der Fabrikstraße erlaubt sein werden, antwortet die Verwaltung: „Von neu hinzutretendem Gewerbe sind die Nachweise zu erbringen, dass die zulässigen Emissions- und Immissionswerte - insbesondere Lärm - eingehalten werden. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens werden diese Grenzwerte ermittelt.“

Und zum Thema Wohnen im ehemaligen Fabrikgebäude heißt es aus dem Rathaus: „An Betriebswohnungen werden im Bauplanungsrecht strenge Anforderungen gestellt.“ Die Erforderlichkeit des Wohnens an einer Betriebsstätte müsse nachgewiesen sein, da dieses Wohnen keinen Schutzanspruch wie eine normale Wohnnutzung besitzt. „Das Konzept ,Wohnen und Arbeiten an einer Stelle‘ mag andernorts gut funktionieren, hat mit einer Betriebswohnung im bauplanungsrechtlichen Sinn allerdings nichts gemein“, so das Stadtplanungs- und Bauaufsichtsamt.

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