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Wie bleiben Sachsens Städte bezahlbar?

In Sachsens Zentren steigen die Mieten drastisch, auf dem Land wird abgerissen. Das geht nicht mehr lange gut - doch es gibt Gegenmaßnahmen.

Noch kann man in Dresden einigermaßen bezahlbar wohnen - wenn das so bleiben soll, muss der Freistaat handeln.
Noch kann man in Dresden einigermaßen bezahlbar wohnen - wenn das so bleiben soll, muss der Freistaat handeln. © Jürgen Lösel

Lust auf Löbau? An der Wohnung soll’s nicht scheitern. 400 Euro warm kosten die hellen, renovierten dreieinhalb Zimmer, ein Garten ist dabei. Lust auf Berlin? An der Wohnung könnte es scheitern. Die muffige Zweiraumwohnung im Hinterhaus innerhalb des S-Bahnrings ist natürlich ohne Garten für 1.100 Euro zu haben und damit für jemanden, der Rente bezieht, studiert, als Radkurier oder Pizzabote arbeitet, nicht finanzierbar.

Die Beispiele sind Zufallstreffer, doch der Trend ist eindeutig. Wohnen in Ballungsräumen wird teurer. Die Preise steigen aber nicht moderat, sondern deutlich und vergleichsweise schnell. Etwa in Dresden, wo sich die Mieten binnen zehn Jahren um 30 Prozent erhöhten. Drastischer sieht es im stärker wachsenden Leipzig aus, wie aus der Antwort der Bundesregierung auf eine Anfrage der sächsischen Linkenabgeordneten Caren Lay hervorgeht. Dort kletterten die Preise um knapp 43 Prozent.

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Hohe Nachfrage bedeutet Steigerungen

Ein Drittel mehr Miete in Dresden, fast 50 Prozent in Leipzig – warum? Etliche Faktoren prägen den Immobilienmarkt, den einen Schlüssel, den einen Ansatz zur Erklärung gibt es nicht. Einer aber ist zumindest auf den ersten Blick einfach zu verstehen: der Wunsch Etlicher, in der Stadt zu leben. Dieser weltweite Trend zur Urbanisierung zeigt sich auch in Deutschland, auch in Sachsen. Egal ob es Arbeitsplätze sind, das Gefühl, freier und unabhängiger zu sein, die Hoffnung auf Entwicklungschancen, gute Bildung oder einfach nur Lust auf ein prickelndes Nachtleben: Die Leute wollen Großstadt.

Noch vor wenigen Jahren war Wohnen im Stadtteil Plagwitz in Leipzig verhältnismäßig günstig. Inzwischen gehören die Wohnungen am Kanal zu den teuersten der Stadt.
Noch vor wenigen Jahren war Wohnen im Stadtteil Plagwitz in Leipzig verhältnismäßig günstig. Inzwischen gehören die Wohnungen am Kanal zu den teuersten der Stadt. © Anja Jungnickel

Nach Berlin ziehen, auch wenn die Entwicklung jüngst abflachte, im Schnitt 40.000 Menschen, pro Jahr. Jedes Jahr wächst die Einwohnerzahl also um die von Bautzen, Freital, Pirna oder Freiberg. Wachstum verzeichnen auch sächsische Metropolen. Leipzig hat die 600.000er-Marke überschritten. Mehr als 560.000 Menschen leben mittlerweile in Dresden. Sie benötigen Wohnungen. Doch diese sind keine Massenware. Es gibt nicht, wie manchmal beim Duschgel, noch eine Packung ohne Aufpreis dazu. Hohe Nachfrage führt zu Steigerungen.

In Zürich oder Frankfurt ist es noch schlimmer

Mira S. lebt in der Dresdner Neustadt. Sie ist alleinerziehende Mutter von zwei Schülern und zahlt mittlerweile knapp 1.000 Euro für ihre Dreizimmerwohnung. Als sie vor etwa 15 Jahren einzog, waren es weniger als 700 Euro. Viel geändert hat sich, abgesehen von selbstgestrichenen Wänden, in dieser Zeit an der Immobilie nicht. Die Frau hofft, die Wohnung halten zu können. Umziehen? „Wohin denn? Es gibt ja kaum bezahlbare Angebote mehr in der Nähe.“

Zumindest gibt es aber, anders als in Frankfurt oder Zürich, einen Markt. Freilich sieht der anders aus als noch vor 15 Jahren. Wer damals in Dresden durch Gegenden wie das Preußische Viertel oder das Hechtviertel spazierte, entdeckte an nahezu jedem Haus ein Schild, das auf freie, meist gerade sanierte Wohnungen hinwies. Heute kaum vorstellbar.

Die meisten Wohnungen gehören wenigen

Doch Mietwohnungen sind zu haben, preiswert in der Prohliser Platte, teuer im Neubau am Postplatz. Dresden hat sich entschuldet, in dem es 2006 die städtische Wohnungsgesellschaft verkaufte. Dennoch prägt Vielfalt die Strukturen auf dem Wohnungsmarkt. Neben dem Großunternehmen Vonovia sind Genossenschaften präsent, es gibt klassische Häuslebauer in den Vororten und private Vermieter. Zudem ist eine neu gegründete städtische Wohnungsgesellschaft am Start. Im boomenden Berlin, wo die Lebenshaltungskosten längst nicht mehr niedrig sind, beobachten Branchenkenner eine Konzentration.

Steuerexperte Christoph Trautvetter hat dazu umfassend recherchiert. Sein Ergebnis: Fast die Hälfte der Berliner Immobilien gehört wenigen Tausend Eignern. Trautvetter spricht im Interview mit dem Sender 3sat von „sehr vermögenden Eigentümern, die einen ganz großen Teil der Mietwohnungen hier in Berlin kontrollieren.“ Oft spielten Unternehmen oder gar Unternehmensketten eine Rolle, sprich: schwer zu durchschauende Finanzinvestoren.

Schlagzeilen, aber auch Proteste verursacht gerade die Kündigung einer beliebten Kiez-Buchhandlung in Kreuzberg. Die Immobilie wurde vom Eigentümer für etwas mehr als sieben Millionen gekauft und nun veräußert: für mehr als 35 Millionen Euro an einen luxemburgischen Immobilienfonds. Der Laden muss raus, der Inhaber scheiterte vor Gericht.

Aderlass auf dem Land

Steigende Mieten sind real, auch in Sachsen. Netto und kalt zahlten die Leipziger im Schnitt 5,03 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2011, 2020 waren es 7,17 Euro. Für Dresden (von 5,92 auf 7,70) ist der Zehnjahrestrend, ebenfalls ausgewiesen in der Regierungsantwort auf Lays Anfrage, ähnlich. In den ländlichen Regionen verläuft die Kurve flacher. Aber: Die höchsten Anstiege dort registrieren Statistiker für die Gegenden, die an die beiden großen Städte angrenzen. Im Kreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge macht das 17 Prozent aus.

Für die Wohnungspolitik im Freistaat ist das eine Herausforderung. „Wir haben den Zeitpunkt verpasst, an dem es gekippt ist“, sagt der SPD-Landtagsabgeordnete Albrecht Pallas. Wohnungspolitik in Sachsen ist immer der Versuch, Gegensätze zu managen. Dem Boom der Großstädte steht Aderlass auf dem Land entgegen, aber auch in Klein- und Mittelstädten. Görlitz etwa verlor seit der Wende mehr als 15.000 Einwohner, der Freistaat mehr als 700.000.

Nach wie vor werden in Sachsen Wohnungen mit öffentlichen Mitteln abgerissen, zwischen 2018 und 2020 nach Angaben von Regionalentwicklungsminister Thomas Schmidt (CDU) knapp 4.000, etwa in Zwickau, Löbau, Riesa und Hoyerswerda. Der Staat förderte das mit 14 Millionen Euro. 74 Millionen sollen künftig in den sozialen Wohnungsbau pro Jahr fließen, großteils nach Dresden und Leipzig.

Eine Wohnung für 1,6 Millionen Euro

Zahlen sind abstrakt. Konkret ist, dass Mieter in Dresden und Leipzig einen wachsenden Teil ihres Einkommens fürs Wohnen ausgeben müssen. Eine Erhebung des Regionalentwicklungsministeriums nennt in einem Indexmodell den Wert 100 als Sachsen-Schnitt. In Dresden stieg die Mietbelastung binnen drei Jahren von 131 auf 133, in Leipzig von 129 auf 134. In allen Landkreisen liegt sie unter 100, in Meißen sank sie auf 90. Leben in der Stadt hat seinen Preis.

Nehmen Neubauwohnungen wie in der Radeberger Vorstadt in Dresden den Druck auf dem Mietmarkt? Experten bezweifeln das. Sie erwarten mehr vom sozialen Wohnungsbau.
Nehmen Neubauwohnungen wie in der Radeberger Vorstadt in Dresden den Druck auf dem Mietmarkt? Experten bezweifeln das. Sie erwarten mehr vom sozialen Wohnungsbau. © Jürgen Lösel

Werden die großen Städte in Sachsen eine ähnliche Entwicklung durchmachen wie etwa Stuttgart oder München? Immerhin: Anders als dort sind die benachbarten Regionen von Leipzig und Dresden nicht zersiedelt. Es gibt Bauland, doch haben sich dort die Grundstückspreise erhöht. Bauen wird auch wegen Umweltauflagen teurer. Zudem erfahren etliche neue Immobilien eine Wertsteigerung nur durch ihre Lage.

Wer vor einigen Jahren eine Neubauwohnung für 250.000 Euro erwarb, kann womöglich Chancen haben, wenn er das Doppelte verlangt. In Zeiten niedriger Zinsen sind Sachsens Zentren attraktiv für Käufer, gerade weil Preise im Vergleich günstig sind. Seltene Spitzenwerte werden dennoch erzielt. Eine Wohnung in der modernen Hafencity wechselte für 1,6 Millionen Euro den Besitzer.

Überblick: Was kann steigende Mieten stoppen?

Fördern oder regulieren: Eine Reihe von Instrumenten kann die Lage auf dem Wohnungsmarkt ändern. Nicht mehr dazu zählt der Berliner Mietendeckel. Ein Bundesland hat dazu nicht die Kompetenz, wie das Bundesverfassungsgericht im April entschied. Die Befugnis liegt ausschließlich beim Bund, da dieser bereits 2015 die Mietpreisbremse beschlossen hatte, die in den Bundesländern angewandt werden kann.

Das soll in Sachsen geschehen und für Dresden und Leipzig gelten. CDU, Grüne und SPD einigten sich 2019 im Koalitionsvertrag darauf. Dresdner Wohnungspolitiker wie Albrecht Pallas (SPD) und Thomas Löser (Grüne) machen Druck. Doch die Sache ist komplex. Innerhalb Sachsens sind Leipzig und Dresden zweifelsohne Städte mit angespanntem Markt. Doch bei einem Vergleich mit westdeutschen Metropolen sehen die Daten weniger drastisch aus. Der Koalitionsausschuss befasste sich unlängst mit dem Thema, die Landtags-CDU ist skeptisch.

© SZ Grafik

Regionalentwicklungsminister Thomas Schmidt (CDU) arbeitet aber daran, unlängst sagte er, die Bremse müsse rechtssicher gestaltet werden. Kommt sie, womöglich nach der Bundestagswahl, darf bei Neuvermietungen in den beiden Städten die Miete den örtlichen Vergleichswert um höchstens zehn Prozent überschreiten.

Das gerade im Bundestag beschlossene Baulandmobilisierungsgesetz erleichtert Genehmigungen und weitet kommunale Vorkaufsrechte für Grundstücke aus. In angespannten Wohnungsmärkten bedarf die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen künftig einer Genehmigung. Der Bund gibt dazu den Ländern die Möglichkeit, durch eine Rechtsverordnung diese Gebiete zu definieren.

Auch privates Bauen schafft Abhilfe. Unter den Flächenländern hat Sachsen die geringste Eigentümerquote in Deutschland. Nur etwa ein Drittel der Menschen im Freistaat leben in den eigenen vier Wänden. Das liegt auch daran, dass in Sachsen Genossenschaften stark vertreten sind – auch diese Modelle verhindern all zu heftigen Mietenanstieg. Freilich: Steigende Grundstückspreise machen die Entscheidung für das Eigenheim nicht leichter.

Nach langer Pause fördert Sachsen seit einigen Jahren den sozialen Wohnungsbau. Knapp 150 Millionen Euro aus Bundes- und Landesmitteln stehen nach Angaben des Regionalentwicklungsministeriums bis 2022 zur Verfügung, großteils für Leipzig und Dresden. Finanzhilfen soll es auch für Sanierungen günstiger Wohnungen auf dem Land geben – um Mietenanstieg nach der Modernisierung zu bremsen.

Nach dem Aus des Berliner Mietendeckels hat sich die Initiative Mietenstopp formiert. Gewerkschaften und Mieterbund fordern das Einfrieren von Mieten bundesweit für sechs Jahre. Begrüßt wird das auch von Linkenpolitikern wie der Leipziger Landtagsabgeordneten Juliane Nagel. „Menschen mit niedrigen und mittleren Einkommen werden aus der Innenstadt verdrängt, und Wohnen wird zum Luxus“, beobachtet sie.

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