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Sechs Fakten zur Kündigung wegen Eigenbedarf 

Einfach die Mietwohnung kündigen geht nicht. Der Vermieter muss konkrete Bedingungen einhalten. Es gibt mehrere Gründe, warum er oft nicht durchkommt.

© Franziska Gabbert / dpa (Symbolbild)

Viele Mieter trifft es unvermittelt. Sie bekommen ein Schreiben ihres Vermieters: Er will ihnen kündigen, weil er die Wohnung selbst nutzen möchte. Doch ganz so einfach geht das nicht.

1. Es gibt Bedingungen

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Ein Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse geltend macht, sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Das liegt vor, wenn er die Wohnung für sich, einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts benötigt. „Unter Familienangehörigen sind dabei in erster Linie nahe Verwandte zu verstehen“, sagt Silvia Jörg vom Interessenverband Mieterschutz in Hamburg. Dazu gehören zunächst Kinder und Stiefkinder, Eltern, Geschwister, Enkel, Großeltern, Nichten und Neffen. „Für entferntere Verwandte, wie zum Beispiel eine Cousine, kann der Vermieter Eigenbedarf beanspruchen, wenn diese einen besonders engen Kontakt zum Vermieter haben“, sagt Jörg. Infrage komme auch eine Angehörige seines Haushalts, etwa eine Pflegekraft, ergänzt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Ein dringender Bedarf muss dabei nicht vorliegen. Vielmehr reicht es aus, dass der Vermieter ernsthafte, nachvollziehbare und vernünftige Gründe hat, die Wohnung zu nutzen. „Eine Notfall-, Mangel- oder Zwangslage muss explizit nicht vorliegen“, sagt Wagner.

2. Fristen sind einzuhalten

Für die Eigenbedarfskündigung gelten die üblichen Kündigungsfristen. Hat der Mieter weniger als fünf Jahre in der Wohnung gelebt, beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Sie verlängert sich nach fünf und nach acht Jahren jeweils um drei Monate. „Die längste Kündigungsfrist beträgt also neun Monate“, so Jörg.

Wurde die Wohnung in Eigentum umgewandelt und dann veräußert, kann der Erwerber erst nach einer bestimmten Frist Eigenbedarf geltend machen. Laut Gesetz beträgt sie drei Jahre. „Sie kann auf bis zu zehn Jahre verlängert werden, wenn die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde gefährdet ist und diese Gebiete durch die jeweilige Landesregierung bestimmt sind“, sagt Wagner.

3. Ausnahmen sind möglich

Ist die vermietete Wohnung eine von nur zwei Wohnungen im Haus und der Vermieter bewohnt die andere Wohnung, so kann der Vermieter jederzeit kündigen. „Er benötigt in dieser Konstellation kein besonderes berechtigtes Interesse“, sagt Wagner. Allerdings verlängert sich in diesem Fall die Kündigungsfrist um drei Monate.

4. Widerspruch kann Erfolg haben

Wollen Mieter die Eigenbedarfskündigung nicht hinnehmen, sollten sie sich Hilfe holen. „Bei der Überprüfung wird eine Interessenabwägung vorgenommen, die immer einzelfallbezogen ist“, sagt Jörg. So kann etwa die lange Mietdauer ein Härtegrund sein, den Mieter geltend machen können. Meist reicht das allein allerdings nicht aus. Die Erfolgschancen eines Widerspruchs steigen laut Jörg, wenn noch weitere Härtegründe wie etwa hohes Alter oder Krankheit dazukommen.

5. Der Vermieter hat Pflichten

Ist die Eigenbedarfskündigung wirksam, muss der Vermieter dem Mieter generell keine neue Wohnung besorgen. „Hat der Vermieter jedoch eine vergleichbare Wohnung zur Verfügung, so muss er diese anbieten“, sagt Wagner. Er muss freie als auch während der Kündigungsfrist frei werdende Wohnungen berücksichtigen.

6. Oft ist die Kündigung unwirksam

Mieter sollten sich das Kündigungsschreiben genau anschauen. „Oft werden darin formale Fehler gemacht“, sagt Jörg. Beispiele: Zwei Personen sind Vermieter, aber nur einer spricht die Kündigung aus und unterschreibt sie. Oder: Der Eigenbedarfsgrund wird nicht ausreichend begründet. Dann ist die Kündigung unwirksam. 

Das gilt auch bei vorgeschobenem Eigenbedarf. Dieser ist gegeben, wenn der Vermieter oder die Person, für die die Wohnung gekündigt wurde, die Wohnung nicht ernsthaft nutzen will. Grob unbillig und damit unzulässig ist die Eigenbedarfskündigung, wenn im Haus eine oder mehrere vergleichbare Wohnungen leer stehen.

Ebenfalls unwirksam ist die Kündigung, wenn die Wohnung nicht so genutzt werden kann, wie der Vermieter es im Schreiben vorgibt. „Das ist etwa der Fall, wenn der Vermieter für seine 80-jährige, gehbehinderte Mutter eine Wohnung im sechsten Stock ohne Aufzug kündigt“, so Ropertz. Dagegen ist es nicht notwendig, dass der Vermieter dauerhaft in die gekündigte Wohnung einzieht, entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen: VIII ZR 186/17). Es kann ausreichen, wenn der Vermieter die Wohnung zeitweise nutzen will, beispielsweise als Zweitwohnung. (dpa)