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So modernisieren Vermieter ihre Immobilie

Eigentümer dürfen die Kosten der Modernisierung auf die Mieter umlegen – wenn sie richtig vorgehen. Hier sind ein paar Tipps.

Die Modernisierung der Immobilie muss gut geplant werden.
Die Modernisierung der Immobilie muss gut geplant werden. © Foto: freepik

Jeder Vermieter sollte seine Immobilie pflegen. Wenn das regelmäßig und nachhaltig passiert, profitiert man im besten Fall von einer Wertsteigerung. Das geschieht in der Regel dann, wenn das Eigentum modernisiert wird. Zum Beispiel, um Energie einzusparen: durch eine erneuerte Wärmedämmung, effiziente Heizungssysteme und die Nutzung erneuerbarer Energien. Die Finanzierung dessen kann auf die Mieter umgelegt werden: seit 2019 mit acht Prozent auf ein Jahr verteilt. Das geht aber nur, wenn der Vermieter ein paar Regeln beachtet.

Fristen einhalten und Kosten genau schätzen

"Fürs Erste ist es ganz wichtig, die gesetzlichen Fristen einzuhalten", erklärt Kay Münster, Teamleiter der Mietshaus- und WEG-Verwaltung bei Reppe & Partner Immobilien. So sollten die Modernisierungsmaßnahmen mindestens drei Monate vorher angekündigt werden – mit einer ersten Schätzung der Kosten. Das muss schriftlich erfolgen, im Zweifel geht das auch per E-Mail. Wenn der Vermieter das nicht tut, kann der Mieter die Modernisierung zunächst stoppen.

"Ich hatte von Anfang an ein gutes Gefühl"
"Ich hatte von Anfang an ein gutes Gefühl"

Ein ehemaliger Eigentümer erklärt, warum ein professioneller Makler seine Immobilie verkaufen sollte.

Nach der Modernisierung muss der Vermieter die Erhöhung der Miete festsetzen und die Mieter informieren. Diese erhalten mindestens eine Frist von drei Monaten. Damit der Eigentümer sein Geld rechtzeitig erhält, sollten in der ersten Ankündigung die Maßnahmen möglichst genau berechnet werden. "Denn bei einer Abweichung von zehn Prozent zu den tatsächlichen Kosten verschiebt sich die Frist auf sechs Monate", sagt Kay Münster.

Kay Münster - Teamleiter der Mietshaus- und WEG-Verwaltung
Kay Münster - Teamleiter der Mietshaus- und WEG-Verwaltung © PR/Reppe & Partner Immobilien

Sonderkündigungsrecht und Härteantrag des Mieters

Generell gilt aber: Nicht jede Arbeit am Haus muss der Mieter bezahlen. Zum Beispiel Instandhaltungskosten, die entstehen, wenn die Heizung erneuert wird oder Rohre ausgetauscht werden. "Auch solche Instandsetzungskosten, die durch die Modernisierung eingespart wurden, müssen für jede Maßnahme angegeben und herausgerechnet werden. Da sollte der Vermieter aufpassen", so der Prokurist bei Reppe & Partner. Sonst verschiebt sich die Mietererhöhung wieder um sechs Monate. Auch Verwaltungskosten trägt immer der Eigentümer.

Nach der Ankündigung der Modernisierung kann der Mieter zudem einen Härteantrag stellen, um die geplanten Maßnahmen zu verhindern und auf unbestimmte Zeit zu verschieben. "Das ist der Fall, wenn die Modernisierung in seiner derzeitigen Situation nicht zumutbar ist: beispielsweise, wenn ein Kleinkind im Haushalt ist oder ein Schüler gerade für das Abitur lernt", erklärt Kay Münster. Der Mieter hat außerdem immer ein Sonderkündigungsrecht für den übernächsten Monat.

Damit die Modernisierung und die Umlage der Kosten auf die Mieter reibungslos klappt, sollten Eigentümer einen Verwalter mit langjähriger Erfahrung beauftragen. Mit Reppe & Partner Immobilien bekommen Vermieter ein Unternehmen mit 30 Jahren Erfahrung im Immobiliengeschäft. Auch in Zeiten von Corona sind die Mitarbeiter stets von Montag bis Freitag erreichbar. Oder schauen Sie beim nächsten Dresdner Immobilienabend vorbei.

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