{{SZ::HEADHTML::}}
« Zurück zur Startseite

Bausparvertrag - Alle wichtigen Informationen zum Thema Bausparvertrag

„Die Deutschen schließen wieder mehr Bausparverträge ab“, berichtete die Frankfurter Allgemeine Zeitung im März 2019. Zwar sind aufgrund des aktuell niedrigen Zinsniveaus die Bausparzinsen nicht so attraktiv wie vor der Finanzkrise. Das hält die deutschen Sparer jedoch nicht davon ab, Bausparverträge abzuschließen. Mit insgesamt rund 27 Millionen Verträgen Anfang 2019 sind laut Deutscher Bundesbank drei Viertel der deutschen Haushalte im Besitz eines solchen Vertrages. Die hierüber abgeschlossenen Darlehenssummen stiegen zuletzt. Das zeige, so die Anbieter, dass es den Bausparern in erster Linie darum gehe, die heute niedrigen Zinsen für einen späteren Immobilienkauf zu sichern. Dafür nehmen die Kunden in der Sparphase niedrige Zinsen in Kauf.

Was ist und wie funktioniert ein Bausparvertrag? Wann und für wen lohnen diese Kombination aus Ansparen und Kredit? Dieser Ratgeber gibt Antworten.

Das Bausparprinzip

Bausparen ist eine aus der „Wohnungsnot“ geborene Idee, auf die im Jahr 1775 Arbeiter im britischen Birmingham kamen, die weder eine eigene Wohnung noch ein eigenes Haus bauen konnten. Jeder von ihnen sparte in einen gemeinsamen Topf, aus dem der Bau von Wohnungen und Häusern finanziert wurde.

Dieser Kollektivgedanke funktioniert noch heute: Jeder Bausparer einer Kasse ist Mitglied einer Zweckgemeinschaft und schafft durch Sparen gemeinschaftliches Eigenkapital für die Baufinanzierung. Gleichzeitig erwirbt er einen Anspruch auf ein zinsgünstiges und zinsstabiles Darlehen, das aus dem gemeinsam Ersparten zu zahlen ist. Über die Rückzahlung der Darlehen und neue Sparer wird der Geldtopf wieder gefüllt, für neue Verträge. Dieser wohlkalkulierte (und durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) überwachte) Geldkreislauf macht es möglich, Zinsen über eine lange Zeit im Voraus zu garantieren.

Gibt es nicht genug Sparer und / oder tilgen einzelne Darlehensnehmer ihre Kredite nicht wie vereinbart, kann die Bauspargemeinschaft keine neuen Kredite zuteilen.

Der Bausparvertrag

Der Bausparvertrag ist eine der beliebtesten Anlageformen in Deutschland. Kunden schließen ihn in der Regel mit der Absicht, eine Immobilie, deren Umbau oder deren Modernisierung zu finanzieren. Dafür kombinieren sie einen Sparplan und einen Immobilienkredit miteinander. In der Sparphase erhält der Bausparer einen geringeren Zins als marktüblich. Der Zins für das anschließende Darlehen ist dafür günstiger. Er wird bereits zu Vertragsbeginn festgeschrieben und damit garantiert.

Wa sist die Bausparsumme?

Die wichtigste Kenngröße im Bausparvertrag ist die Bausparsumme beziehungsweise die Höhe des Betrags, den der Sparer über Bausparen investieren möchte. Die Bausparsumme wird zuerst festgelegt. Sie setzt sich zusammen aus dem angespartem Guthaben und dem zukünftigem Darlehen. Beim Kauf oder Bau einer Immobilie trägt der Bausparvertrag meist nur einen Teil der gesamten Finanzierung. Nach Angaben der Schwäbisch Hall und der zum Sparkassenverbund gehörenden Landesbausparkassen lag die durchschnittliche Darlehenssumme bei Neuverträgen im Jahr 2018 bei rund 56.000 Euro beziehungsweise 50.000 Euro. Der noch offene Betrag ist in der Regel über einen zusätzlichen Baukredit zu finanzieren.


Die Phasen eines Bausparvertrags

Phase 1: In der Sparphase wird ein Mindestsparguthaben, vertragsabhängig zwischen 30 und 50 Prozent der Bausparsumme, angespart. Ist diese Summe erreicht und eine gewisse Zeit verstrichen (mindestens 18 Monate, auch wenn das Mindestsparguthaben früher angespart ist), gilt der Vertrag als„zuteilungsreif“.

Phase 2: In der Zuteilungsphase hat der Bausparer mehrere Möglichkeiten.

  1. Er lbekommt das ersparte Guthaben plus Zinsen und staatlicher Förderung (soweit darauf ein Anspruch besteht) sowie die restliche Vertragssumme als Baudarlehen von der Bausparkasse ausgezahlt und nimmt für die Baufinanzierung die anfangs festgelegten Konditionen in Anspruch. Das Geld muss für sogenannte wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet werden, das heißt das Darlehen kann nur für die Immobilie oder Dinge eingesetzt werden, die fest mit der Immobilie verbunden sind. Das schreibt das Bausparkassengesetz (BauSparkG, §1 Abs.3) vor.
  2. Der Sparer erkennt die Zuteilung an und erhält zunächst nur das Guthaben zuzüglich Zinsen ausgezahlt. Auf das Darlehen greift er (abhängig vom Vertrag bis zu einem Jahr) später zurück.
  3. Es stehen nur das Bausparguthaben inklusive Zinsen in Auszahlung und der Vertrag wird beendet. Einige Bausparkassen gewähren in diesem Fall einen Zinsbonus, der die Rendite des Bausparvertrags insgesamt erhöht
  4. Die Zuteilung erfährt auf Antrag des Sparers eine Verschiebung und der Vertrag unverändert bespart. Das Guthaben verzinst sich (beispielsweise bei einem attraktiv verzinsten Altvertrag) zu vergleichsweise hohen Zinsen weiter. Die zu festgelegten Konditionen zugesagte Darlehenssumme verringert sich. Die Bausparkasse hat das Recht, den Vertrag zehn Jahre nach Zuteilung zu kündigen.
  5. Der Sparer erhöht die Bausparsumme und spart weiter.

Phase 3: In der Darlehensphase verfügt der Bausparer über die Bausparsumme und tilgt das Darlehen zu den vereinbarten Konditionen.


Varianten des Bausparvertrags

Als Alternative zum klassischen Bausparvertrag bieten einige Bausparkassen eine Bausparsofortfinanzierung an (auch unter der Bezeichnung Kombikredit oder Konstant Darlehen). Der Kombikredit ist ein Hybrid aus Bausparvertrag und Vorausdarlehen. Das Darlehen zur Finanzierung der Immobilie wird sofort ausgezahlt. Die anfallenden Zinsen zahlen Teilnehmer mit Beginn des Vertrags zurück, eine Tilgung findet noch nicht statt. Parallel bespart der Bausparer mit monatlich festen Beträgen seinen Bausparvertrag bis er zuteilungsreif ist. Ist die vereinbarte Sparsumme erreicht, tilgt er damit das Vorausdarlehen. Danach wird das Darlehen abgezahlt. Die monatliche Rückzahlungsrate setzt sich zusammen aus Zinsen und Tilgungsanteil.

Verbraucherschützer bemängeln am Kombikredit die fehlende Transparenz bezogen auf den Effektivzins. Der effektive Jahreszins beziffert die jährlichen, auf die nominale Kredithöhe bezogenen Kosten von Krediten. Mithilfe dieses Zinses vergleichen Nutzer Kreditangebote miteinander. Bei Kombikrediten ist der Effektivzins jedoch erst zu ermitteln, wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist und Zinsen und Raten für die gesamte Laufzeit feststehen. Endet die Zinsbindung des Vorausdarlehens vor der Zuteilungsreife, ist ein Vergleich der Bausparkassenfinanzierung mit der über eine Bank kaum möglich. Ist der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif, aber die Laufzeit des Vorausdarlehens abgelaufen, benötigt der Sparer eine Zwischenfinanzierung, zu unter Umständen höheren Zinsen. Wer nicht weiß, welche Art von Kredit (Immobilienkredit, klassischer Bausparvertrag oder Bauspar-Kombikredit), für sein Vorhaben der richtige ist, sollte mehrere Angebote miteinander vergleichen und eine objektive Meinung, zum Beispiel von der Verbraucherzentrale, einholen.

Viele Bausparverträge werden als reine Sparprodukte angeboten, mit Zinsbonus bei Verzicht auf die Auszahlung des Darlehens. Diese Verträge lohnen sich angesichts der hohen Abschlusskosten in der Regel nur, wenn der Sparer auch staatliche Förderungen erhält.

Bausparvertrag mit Wahlzuteilung
Bei einem Bausparvertrag mit Wahlzuteilung, können Sparer unter bestimmten, mit der Bausparkasse individuell zu vereinbarenden Bedingungen, vorzeitig (ohne das Mindestguthaben angespart zu haben) die Auszahlung des Darlehens beantragen. Eine staatliche Förderung gibt es für diese Verträge nicht. Diese wird nach frühestens sieben Jahren gezahlt

Beim Optionsbausparen entscheiden Kunden nach Zuteilungsreife, ob der Bausparvertrag mit Sparzinsen in Anspruch genommen wird oder das günstige Darlehen zur Finanzierung Verwendung findet.


Staat unterstützt mit Bausparförderung

Die Rendite eines Bausparvertrages lässt sich durch die Nutzung staatlicher Förderung vor allem bei kleinen und mittleren Einkommen verbessern. Der Bausparvertrag wird im besten Fall mehrfach gefördert, mit der Arbeitnehmersparzulage, der Wohnungsbauprämie oder der Riester-Förderung.

  • Die Arbeitnehmersparzulage: Abhängig von der Branche erhält jeder Arbeitnehmer von seinem Arbeitgeber monatlich Vermögenswirksame Leistungen (VL) in Höhe von 40 Euro. Wer damit einen VL-Bausparvertrag bespart, erhält vom Staat eine Zulage in Höhe von 9 % auf 470 Euro, das sind 43 Euro pro Jahr und Arbeitnehmer.
  • Mit der Wohnungsbauprämie (WoP) fördert der Staat den Bau neuer Wohnungen und das Bausparen. Voraussetzung für den Erhalt ist das Nicht-Überschreiten bestimmter Einkommensgrenzen: Ledige dürfen maximal 25.600 Euro oder Verheiratete nicht mehr als 51.200 Euro im Jahr zu versteuern haben. Pro Jahr und Person werden maximal 512 Euro mit 8,8 % gefördert. Das sind im besten Fall jährlich 45 Euro für Singles und 90 Euro für Ehepaare. Die staatliche Wohnungsbauprämie wird nach einer Vertragslaufzeit von sieben Jahren gezahlt. Die Gelder sind wohnwirtschaftlich zweckgebunden für den Bau, den Kauf, die Sanierung oder das Renovieren von Immobilien.
  • Die Riester-Förderung gilt der privaten Altersvorsorge. Gefördert werden verschiedene Sparformen, u.a. Wohn-Riester-Verträge. Erwachsene erhalten als staatliche Zulage bis zu 175 Euro jährlich. Für Kinder gibt es maximal 300 Euro. Ein Wohn-Riester-Vertrag (z.B. Riester-Bausparvertrag) ist nur für diejenigen empfehlenswert, die in absehbarer Zeit den Kauf, Bau oder die Modernisierung einer Immobilie finanzieren wollen.

Die Berater der Bausparkassen kennen all diese Fördermöglichkeiten und kümmern sich in der Regel um alle Formalitäten, bereiten Anträge und Bestätigungen vor und leiten diese an die richtigen Stellen.


Wann und für wen ist ein Bausparvertrag (un-)interessant?

Bausparen ist für diejenigen sinnvoll, die langfristig planen, in fünf, sieben oder zehn Jahren eine Immobilie bauen, kaufen oder modernisieren wollen und künftig mit steigenden Zinsen rechnen. Denn der Anleger sichert mit dem Bausparvertrag die heute niedrigen Zinsen für einen späteren Immobilienkauf. Die Verzinsung des Bausparguthabens und des Darlehens werden zu Vertragsbeginn festgelegt. Bei Zuteilungsreife erhält der Bausparer den Kredit zu den langfristig vereinbarten Zinsen, unabhängig davon wie die Zinsen am Kapitalmarkt bis dahin eine Entwicklung erfahren. Wurde staatliche Förderung beantragt und gewährt, steht auch diese in Auszahlung, vorausgesetzt die erforderliche Vertragslaufzeit von sieben Jahren ist verstrichen. Ein Bausparvertrag gilt als lohnenswert, wenn die Zinsen bis zur Zuteilungsreife steigen und die Bausparsumme und das Darlehen für die Finanzierung „wohnwirtschaftlicher Zwecke“ in Nutzung sind.

Wer sofort kaufen oder modernisieren möchte, ist mit einem Immobilienkredit besser bedient. Denn ein Bausparvertrag wird erst zugeteilt, wenn das Mindestsparguthaben, vertragsabhängig zwischen 30 und 50 Prozent der Bausparsumme, angespart und eine feste Sparzeit (mindestens 18 Monate) erreicht ist. Der Baukredit hingegen wird sofort ausgezahlt.

Bausparverträge eignen sich , um Rücklagen für zukünftige Modernisierungsmaßnahmen (wie Wärmedämmung oder Badsanierung) zu bilden und das günstige Zinsniveau hierfür im Voraus zu erhalten. Die benötigten Kreditsummen (in der Regel zwischen 15.000 und 50.000 Euro) gehören für Bausparkassen zum Tagesgeschäft. Liegt der Finanzierungsbetrag unter 30.000 Euro, können sie das Darlehen ohne Grundschuld vergeben.


Worauf ist bei und vor Abschluss eines Bausparvertrags zu achten?

Sparer können  mit einem Bausparvertrag das heute niedrige Zinsniveau für einen späteren Immobilienkauf sichern und dabei viel sparen, vorausgesetzt sie machen alles richtig und beachten folgende Tipps.

Tipp 1: Der Bauspartarif muss zum Vorhaben passen. Sparer ohne Baufinanzierungsabsichten sollten einen Tarif mit hoher Guthabenverzinsung wählen. Einige Bausparkassen gewähren bei Verzicht auf Inanspruchnahme des Baudarlehens einen Zinsbonus, der die Rendite des Bausparvertrags insgesamt erhöht. Für die Finanzierung einer Immobilie auf lange Sicht sind niedrige Darlehenszinsen wichtig. Wer heute keine Festlegung will, entscheidet sich für das Optionssparen und damit bei Zuteilungsreife, ob er den Bausparvertrag zum Weitersparen nutzt oder mit dem günstigen Darlehen in eine Immobilie oder deren Modernisierung investiert.

Tipp 2: Die Höhe der Bausparsumme ist so anzusetzen, dass der Vertrag bei festgelegtem monatlichen Sparbetrag in spätestens sieben bis zehn Jahren Zuteilungsreife erlangt. Eine zu hoch angesetzte Bausparsumme

  • verlängert die Sparphase, in der das Mindestsparguthaben (vertragsabhängig zwischen 30 und 50 Prozent der Bausparsumme) angespart wird, um die Zuteilungsreife zu erlangen.
  • erhöht die Abschlussgebühr, die jede Bausparkasse bei Vertragsabschluss berechnet. Das Bausparkonto erhält mit dieser Abschlussgebühr eine Belastung und muss zunächst über Ansparen ausgeglichen werden, bevor die eigentliche Sparphase beginnt. Die Zeit bis zur Zuteilung verlängert sich.

Tipp 3: Regelmäßiges Sparen (vorzugsweise monatlich) hilft, das mit dem Mindestguthaben vereinbarte Sparziel schneller zu erreichen: Der Vertrag sollte Optionen enthalten für die Aufstockung der monatlichen Sparraten um Vermögenswirksame Leistungen und einmalige Sonderzahlungen.

Tipp 4: Für einen Bausparvertrag fallen Kosten (Abschlussgebühr und Kontoführungsgebühren) an, die bei der Berechnung der Rendite einzukalkulieren sind. Die Höhe der Abschlussgebühr ist von der vereinbarten Bausparsumme abhängig und beträgt zwischen 1,0 und 1,6 %. Die Gebühren für die Kontoführung liegen kassenabhängig bei 10 bis 20 Euro pro Jahr.

Tipp 4: Bausparer profitieren von staatlicher Förderung:

  • Wer die vom Arbeitgeber monatlich gezahlten Vermögenswirksamen Leistungen (VL) in Höhe von 40 Euro in einen VL-Bausparvertrag investiert, erhält vom Staat eine Zulage in Höhe von 9 % auf 470 Euro, das sind 43 Euro pro Jahr und Arbeitnehmer.
  • Mit der Wohnungsbauprämie (WoP) unterstützt der Staat das Bausparen von Haushalten mit kleinen bis mittleren Einkommen. Ledige dürfen maximal 25.600 Euro, Verheiratete nicht mehr als 51.200 Euro im Jahr zu versteuern haben. Pro Jahr und Person werden maximal 512 Euro mit 8,8 % gefördert (Stand Q2/2019)
  • Die entsprechenden Anträge erhalten die Kunden von ihrer Bausparkasse.

Die Förderungen werden schon für relativ niedrige Bausparsummen in Höhe von 10.000 oder 12.000 Euro gewährt.

Tipp 6: Ist die Sparphase beendet und der Vertrag zuteilungsreif, erhält der Kunde das angesparte Guthaben und die Differenz zur Bausparsumme als Baudarlehen. Für die Auszahlung der staatlichen Zuschüsse ist eine Laufzeit von sieben Jahren Voraussetzung. Wer einen Bausparvertrag mit früherer Zuteilung (Wahlzuteilung) vereinbart hat und diese beantragt, erhält keine staatliche Förderung.

Tipp 7: Vor Beantragung eines Bausparvertrags (online oder vor Ort bei der Bank) sollte der Bauspar-Aspirant verschiedene Angebote einholen, um den Tarif zu finden, der zum eigenen Vorhaben passt. Viele Bausparkassen bieten die Möglichkeit eines späteren und kostenlosen Wechsels in einen günstigeren Bausparvertrag.

Rückzahlungszeitraum eines Bausparvertrages:

Kaum jemand kann erwarten, dass er Summe X vergünstigt erhält, ohne vorab in den Topf eingezahlt zu haben. So richtet sich die Summe des Bausparvertrages für künftige Bauherren auch an die Faktoren der bereits angesparten Summe für das Bauvorhaben. Sie knüpft schlussendlich an einem realistischen Rahmen des Zeitraums der Rückzahlung an. Im günstigsten Falle profitiert der Sparer von Guthabenzinsen, die nicht in die Rückzahlungsforderung einfließen aber seine Auszahlungssumme insgesamt erhöhen. Als weitere Erhöhung der Bausumme zählen staatliche Förderungen, wie die Arbeitnehmersparzulage, aber auch die bekannte Wohnbauprämie. Die Tilgung startet prinzipiell mit dem Eingang der Auszahlung der “Spar”- und Darlehens-Summe auf das Konto des Empfängers.

Oft wird vergessen, dass die Raten bereits bei Abschluss des Bausparvertrags festgesetzt sind und sie die Höhe der Zahlung pro Monat bestimmen. Je nach Angebot unterscheiden sich die Möglichkeiten. Oft greifen Kreditnehmer auf geringe Ratenzahlungen zurück, nehmen dafür allerdings einen längeren Zeitraum der Kredittilgung in kauf. Höhere Zahlungen belasten womöglich kurzfristig den Geldbeutel verstärkt, sorgen dafür aber für einen schnellen Abschluss des Bausparvertrags. Daher sollten Kunden immer die individuellen Aspekte berücksichtigen. Höhere Einsparungen verringern selbstverständlich die Ratenrückzahlungen des Bausparvertrags. Sondertilgungsformenerlauben es das Darlehen frühzeitig

Fazit zum Bausparvertrag

Bausparen ist eine planbare und sichere Form der Geldanlage, die mit Vertragsbeginn die Zinssätze für die gesamte Laufzeit der Spar- und die Darlehensphase festschreibt, unabhängig von der Zinsentwicklung am Kapitalmarkt. Bei Zuteilung erhält der Bausparer ein zinsgünstiges Darlehen, aufgebessert um die staatliche Förderung in Form vermögenswirksamer Leistungen und / oder Wohnungsbauprämie. In Zeiten niedriger Zinsen empfiehlt sich der Bausparvertrag als reine Sparvariante nur bedingt, denn die Verzinsung in der Sparphase ist im Vergleich zu anderen Anlagemöglichkeiten niedrig. Die Zuteilung bei Zuteilungsreife garantiert keine der Bausparkassen. Haben zu wenig Sparer und Rückzahler in den Topf eingezahlt, steht nicht genügend Kapital für die Auszahlung neuer Darlehen zur Verfügung. Bei Vertragsabschluss ist eine Abschlussgebühr von den ersten Sparraten abuziehen. Die Sparphase verlängert sich. Für kurzfristig zu finanzierende Immobilienkäufe gelten Bausparverträge angesichts der langen Ansparphase und Zeit bis zur Zuteilungsreife (mindestens 18 Monate) kaum als lohnenswert.

Bausparvertrag Vergleich 2020 - Jetzt Tarife prüfen und Zins sichern!