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Politik

Wie der Berliner Mietendeckel wirken soll

In der Hauptstadt sollen Mieten zeitweise vom Staat begrenzt werden. Doch es gibt rechtliche Bedenken.

Ein Transparent mit der Aufschrift „Gemeinsam gegen Verdrängung und #Mietenwahnsinn“ hängt vor einem Berliner Mietshaus. Mit dem Mietendeckel-Gesetz hat der Senat die Konsequenzen aus stark steigenden Mieten und dem Mangel an bezahlbaren Wohnungen gezogen
Ein Transparent mit der Aufschrift „Gemeinsam gegen Verdrängung und #Mietenwahnsinn“ hängt vor einem Berliner Mietshaus. Mit dem Mietendeckel-Gesetz hat der Senat die Konsequenzen aus stark steigenden Mieten und dem Mangel an bezahlbaren Wohnungen gezogen © dpa/Jörg Carstensen

Seit Monaten plant Berlin eine Revolution auf dem Wohnungsmarkt. Doch bei den Details des bundesweit bisher einmaligen Mietendeckels hat sich die Koalition aus SPD, Linke und Grünen lange Zeit verbissen. Nun steht ein Kompromiss, den der Senat am Dienstag beschlossen hat.

Welches Ziel verfolgt der Senat mit dem Mietendeckel?

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Berlin will die Mieten für 1,5 Millionen nicht preisgebundene Wohnungen für fünf Jahre auf dem Stand vom 18. Juni 2019 einfrieren. Damals hatte der Senat erste Eckpunkte des Vorhabens beschlossen. Die Praxis, bei Neuvermietungen grundsätzlich höhere Mieten aufzurufen und im Bestand regelmäßig draufzusatteln, soll damit gestoppt werden. Mieter bekämen eine „Atempause“, sagt Berlins Regierungschef Michael Müller (SPD). Das Gesetz soll im Januar in Kraft treten und betrifft alle Wohnungen, die vor 2014 gebaut wurden.

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Bestimmt der Staat auch Obergrenzen für Mieten?

Teil des Gesetzes ist eine Tabelle mit solchen Obergrenzen je nach Baujahr und Ausstattung der Wohnung. Der Höchstwert liegt bei 9,80 Euro kalt je Quadratmeter. Grundlage ist der Mietenspiegel 2013. Damals galt der Wohnungsmarkt in Berlin noch als gesund. Auch der Preisentwicklung seither wurde Rechnung getragen.

Wie machen sich die Obergrenzen konkret bemerkbar?

Zunächst kommen sie wie der Mietendeckel bei Neuvermietungen zum Tragen und dürfen dabei nicht überschritten werden. Eine Wohnung darf beim Einzug eines neuen Mieters nicht teurer als für den Vormieter sein und dürfte – wenn der alte Mietpreis über der Obergrenze lag – in vielen Fällen sogar billiger werden.

Können Bestandsmieter ihre Miete senken?

Das soll nicht auf breiter Front möglich sein, aber dann, wenn Vermieter „Wuchermieten“ verlangen, die die Obergrenzen um mehr als 20 Prozent überschreiten. Bewohner sollen dann bei den Behörden eine Absenkung auf diesen Wert beantragen können. Anders ausgedrückt: Bestandsmieten dürfen die Obergrenzen um nicht mehr als 20 Prozent überschreiten. Kompliziert wird es, weil noch Zu- oder Abschläge auf Basis der Lage möglich sein sollen.

Was sagt die Wohnungswirtschaft zum Mietendeckel?

Sie läuft ebenso wie CDU, FDP und AfD Sturm gegen die Pläne. „Die Berliner Landesregierung kehrt zurück zur sozialistischen Wohnungspolitik“, schimpft der Präsident des Immobilienverbandes IVD, Jürgen Michael Schick. Investitionen in Modernisierungen und der dringend nötige Wohnungsbau würden lahmgelegt. Der größte Berliner Vermieter Deutsche Wohnen sieht den Mietspiegel als „Frontalangriff“. Kein Wunder: Der Konzern büßte im Zuge der Mietendebatte in Berlin in diesem Jahr zeitweise ein Drittel seines Wertes am Aktienmarkt ein.

Wie reagiert Rot-Rot-Grün in Berlin auf die Kritik?

Der Senat setzt dem das Konstrukt eines „atmenden Mietendeckels“ entgegen. Vermieter sollen ab 2022 jährlich 1,3 Prozent als Inflationsausgleich auf die Miete draufschlagen können. Außerdem: Modernisierungsmaßnahmen für mehr Barrierefreiheit oder Klimaschutz dürfen sie ohne Genehmigung bis zu einem Euro je Quadratmeter auf die Miete umlegen.

Worauf geht das Konzept mit dem Mietendeckel zurück?

In Berlin sind die Angebotsmieten schneller gestiegen als anderswo. Sie haben sich laut Bundesbauministerium innerhalb von zehn Jahren auf durchschnittlich 11,09 Euro je Quadratmeter kalt im Jahr 2018 verdoppelt. Und der Trend hält an: Für 2019 kommt das Portal Immowelt auf 11,60 Euro. Selbst Normalverdiener haben in etlichen Stadtteilen kaum noch Chancen auf eine bezahlbare Bleibe. Dennoch ist das Mietniveau in Berlin niedriger als in anderen Großstädten wie München oder Hamburg. Laut Mietspiegel zahlen Berliner 6,72 Euro je Quadratmeter Durchschnittsmiete.

Warum sind die Mieten in Berlin so stark angestiegen?

Angesichts niedriger Zinsen und der Attraktivität Berlins hat sich die Hauptstadt zu einer Spielwiese für internationale Investoren entwickelt. In Erwartung hoher Gewinne haben sie sich hier wie auch in anderen Metropolen zu „Mondpreisen“ eingekauft, wie Bundespräsident Frank-Walter Steinmeier kritisierte. Gleichzeitig wird Wohnraum knapp, weil der Neubau der Nachfrage hinterherhinkt. Ein Grund: Hohe Grundstückspreise und immer komplexere Auflagen machen Bauen teurer.

Ist der Mietendeckel rechtlich überhaupt umsetzbar?

Das ist umstritten. Als sicher gilt, dass der Eingriff in die Eigentumsrechte Gerichte bis hin zum Bundesverfassungsgericht beschäftigen wird. Union und FDP im Bundestag wie im Berliner Abgeordnetenhaus haben Normenkontrollklagen angekündigt. Auch die Immobilienwirtschaft will sich wehren. Wie sich ein juristisches Tauziehen auf Mieter auswirkt, ist offen. Kassieren Gerichte den Mietendeckel, könnten Mietnachforderungen drohen. (dpa)