Berlin. Der Auszug aus der Mietwohnung steht an, ein Termin mit dem Vermieter zur Übergabe ist vereinbart. Wie gründlich Mieter reinigen müssen und was der Vermieter verlangen darf, entscheidet sich oft an kleinen Formulierungen.

Häufig muss der Mieter laut Vertrag die Wohnung in einen "ordnungsgemäßen Zustand" versetzen. "Konkret heißt das, dass grobe Mängel und Schäden zu beseitigen sind, die während der Mietzeit aufgrund von Fahrlässigkeit entstanden sind", sagt Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland IVD. Ist etwa wegen Unachtsamkeit eine Bodenfliese gesprungen, ist sie zu reparieren.

Davon zu unterscheiden ist die Rückgabe der Wohnung in "vertragsmäßigem Zustand". Dafür muss der Mieter den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherstellen, erklärt Rolf Janßen. Er ist Geschäftsführer des DMB Mieterschutzvereins in Frankfurt am Main. Hat der Mieter eine Einbauküche installiert, muss er diese ausbauen und die ursprüngliche Küchenzeile wieder anbringen.

Oft ist in Mietverträgen die Rede davon, dass die Wohnung beim Auszug "besenrein" übergeben werden muss. "Das bedeutet, dass die Räume frei von groben Verschmutzungen sein müssen", sagt Storm. Spinnweben sind zu entfernen, Böden müssen gefegt, Teppiche gestaubsaugt werden.

Starre Fristen für Tapezieren sind tabu

Auch bei der Frage, ob vor dem Auszug neu tapeziert werden muss, hilft ein Blick in den Mietvertrag. Grundsätzlich gehört Tapezieren zu den Schönheitsreparaturen und diese dem Gesetz nach zu den Instandhaltungspflichten des Vermieters.

"Es besteht aber die Möglichkeit, im Mietvertrag festzulegen, dass der Mieter für die Schönheitsreparaturen zuständig ist", erklärt Engel-Lindner. Vorgaben, dass der Mieter die Räume bei Vertragsende in jedem Fall renoviert zurückgeben muss - unabhängig vom Zustand der Wohnung oder wann die letzte Schönheitsreparatur stattgefunden hat - sind aber unwirksam, so die Rechtsanwältin.

Erneuert der Mieter die Wände aber wegen einer wirksam vereinbarten Endrenovierungsklausel, muss er Farben auswählen, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert werden. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs hervor (Az: VIII ZR 224/07). Eine vertragliche Beschränkung auf "helle", "neutrale" oder "dezente" Farben oder dezente und neutrale Mustertapeten ist grundsätzlich zulässig, eine Beschränkung auf die Farbe Weiß nicht.

Vorabnahme schafft früh Klarheit

Sieht man der Wohnung die Nutzung an, muss das nicht teuer werden: "Halten sich die Gebrauchsspuren und Abnutzungen im Rahmen des vertragsmäßigen Gebrauchs, ist dies durch die Miete abgegolten", so Storm. Sind aber etwa im Teppich Brandlöcher zu sehen, kann der Mieter zur Beseitigung oder zu Schadenersatz verpflichtet sein.

Bei einer Vorabnahme fallen solche Probleme früh auf. Sie findet laut Immobilienexpertin Engel-Lindner einige Zeit vor dem eigentlichen Übergabetermin statt. Mieter und Vermieter klären, ob - und wenn ja, was - zu tun ist, damit die Wohnung problemlos übergeben werden kann. Danach ist noch Zeit für Nachbesserungen.

Unmittelbar vor der Übergabe können Mieter Fotos von der Wohnung machen, um ihren Zustand zu dokumentieren, erklärt Janßen. Ein Übergabeprotokoll ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, es hat sich jedoch schon oft in Streitfällen bewährt. "Wenn Streit zu befürchten sind, kann es auch ratsam sein, Zeugen bei der Wohnungsrückgabe hinzuziehen", so Janßen. (Sabine Meuter, dpa)