Kartoffeln vom eigenen Acker, Eier von glücklichen Hühnern und viel frische Luft: Den Traum vom Landleben oder gar als Landwirt träumen viele. Der Einstieg als Anleger in diese Spezialimmobilienklasse erfordert jedoch Kapital und Geduld sowie einen Plan zur Bewirtschaftung der Flächen.
Land- und forstwirtschaftliche Flächen in Deutschland sind teuer - auch als Investment. "Die Preise haben sich seit der Finanzkrise 2008 verdoppelt, und regional mehr als verdreifacht", sagt der Fachbereichsleiter Recht, Steuer und Soziales des Deutschen Bauernverbands (DBV), Wolfgang Krüger.
Flächen sind knapp
Das hängt mit der Flächenknappheit und der Suche nach sicheren Geldanlagen zusammen. Nach DBV-Angaben wird pro Jahr im Schnitt höchstens ein Prozent des Acker- und Gründlands gehandelt. Das macht es kostbar für Landwirte wie für Kapitalanleger. Beide Gruppen konkurrieren miteinander. Die einen wollen ihre Betriebe absichern oder vergrößern, die anderen Geld unterbringen.
"Es ist ein umkämpfter Markt. Die Nachfrage ist ähnlich stark wie bei städtischen Immobilien. Die Interessenten überbieten sich, obwohl aus der landwirtschaftlichen Produktion die Preise nicht mehr refinanziert werden können", beschreibt Krüger die Situation. Sie bereitet ihm Sorgen, weil Bauern häufig das Nachsehen haben. Selbst die Ausübung des Vorkaufsrechts werde für sie zu teuer.
Investoren erwarten stabile Rendite
Auf der Investmentseite beackern vorwiegend Vermögensverwalter das Feld. Sie arbeiten im Auftrag solventer Kunden. Sie erwarten keinen hohen, aber einen stabilen Profit. Der auf Land- und Forstimmobilien spezialisierte Makler Christoph Freiherr Schenck zu Schweinsberg aus Hamburg nennt als Hausnummer "ein bis zwei Prozent jährlich".
Der Gewinn fließt in der Regel aus Verpachtung und Bewirtschaftung der Flächen. Darüber hinaus hofft die Klientel, dass ihr Investment vor Inflation und steuerlichen Belastungen schützt. "Getreide und Holz sind elementar für die Versorgung und wurden in der Vergangenheit von der Politik verschont", beschreibt von Schenck Überlegungen aus denen heraus Investoren diese Assetklasse als "sehr konservativ und sehr sicher" schätzen.
Grünland ist billiger
Vergleichbar mit Häusern zählt beim Kaufpreis land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke vor allem deren Lage sowie die Bodenqualität: Je besser, desto höher der landwirtschaftliche Ertrag, desto teurer der Hektar. Für gute Felder ist das meiste Geld hinzublättern. Grünland dagegen ist am billigsten, weil Wiesen den niedrigsten Ertrag bringen. Wald liegt preislich in der Mitte. Nach Angaben des DBV beträgt der Bundesdurchschnittspreis pro Hektar bei fast 27.000 Euro.
Die Spannbreiten sind jedoch riesig. In einigen Regionen Ostdeutschlands kostet ein Hektar 5.000 Euro. Für ein Fleckchen Erde gleicher Größe müssen Interessenten im Speckgürtel von Städten wie München und Frankfurt dagegen um die 120.000 Euro hinblättern. Dennoch kann sich ein solches Investment rentieren.
Das hängt auch mit Bodenspekulation zusammen. Manche Investoren rechnen mit einem kräftigen Wertzuwachs, sobald im Umfeld von Metropolen Boden in Bauland umgewandelt wird. Andere sehen sie im Flächenverbrauch zur Stromerzeugung aus Wind und Sonne Wertsteigerungspotenzial.
Startkapital muss vorhanden sein
Ein großflächiges Investment setzt eine Menge "Heu" voraus. "Die Geldanlage ist eher für große Vermögen geeignet", sagt Maximilian Graf von Maldeghem. Seine in Weinheim ansässige Firma Latifundium berät zu Kauf und Bewirtschaftung von Land- und Forstflächen. Die Kundschaft bringt in der Regel etliche Millionen Euro finanzieller Ressourcen mit. "Unsere Tätigkeit beginnt bei etwa fünf bis zehn Millionen Euro, Sinn zu machen", so von Maldeghem. Makler von Schenck vermittelt ab etwa eine Million Euro oder 50 Hektar. Nach oben gibt es kaum Grenzen.
Suchen und finden passender Flächen oder ganzer Betriebe - auch international - dauert abhängig von Markt und Kundenwunsch mitunter zwei Jahre. Projekte packen Dienstleister wie Latifundium und von Schenck nur mit Konzept an: "Die Frage der Bewirtschaftung folgt dem Investment auf dem Fuß". Oder: ohne Ahnung von Landwirtschaft keine Rendite. Eine professionelle Bewirtschaftung sei ab 100 Hektar an notwendig, alles darunter halten die Experten für Liebhaberei.
Kleinanleger müssen Umwege gehen
Kleinanleger haben andere Optionen, von der Scholle zu partizipieren. Eine sei, Anteile an in den USA gelisteten Unternehmen zu erwerben, die in Wald investieren oder sich an holzverarbeitenden Betrieben zu beteiligen, meint von Maldeghem. Schwierig sei jedoch, von Deutschland aus die Qualität internationaler Investments zu bewerten.
Der Weg zur Direktinvestition kann über das Internet führen. "Bei Ebay werden manchmal kleine Flächen angeboten", weiß von Schenck. Ein Hektar reicht immerhin für Ackerbau und Viehzucht zur Selbstversorgung. Wer sich in dieser Größenordnung engagiert, bleibt innerhalb der für landwirtschaftliche Flächen geltenden gesetzlichen Genehmigungsfreigrenzen. "Diese liegen je nach Bundesland zwischen 0,25 und 2 Hektar", erläutert Wolfgang Krüger.
Fondsbeteiligungen mit hohen Renditeversprechen, wie sie häufig online zu finden sind, beäugen die Fachleute äußerst skeptisch. Zum einen, weil die angepriesenen Wertsteigerungen rein spekulativ seien. Zum anderen aufgrund hoher Vertriebs- und Werbungskosten, die den Gewinn schmälern. "Anleger holen sich ein hohes Risiko rein, das sie nicht haben wollen", sagt Maximilian von Maldeghem. Der Gedanke widerstrebt auf Solidität bedachten Schollen-Anlegern. (Monika Hillemacher, dpa/tmn)