Berlin. Kaufen oder Mieten? Diese Frage stellen sich viele, die nach einer neuen Wohnung oder einem Haus suchen. Helfen kann dabei ein Blick auf das sogenannte Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Kostet die Immobilie mehr als das 25-fache der Jahresmiete, ist sie relativ teuer, schreibt die Stiftung Warentest in ihrer Zeitschrift "Finanztest" (Ausgabe 8/2021). Wer mehr als 30 Jahresmieten zahlt, muss viele Jahre deutlich mehr fürs Wohnen ausgeben als Mieter.

Die Corona-Krise hat den Anstieg der Immobilienpreise in Deutschland offensichtlich nicht gebremst. Im Schnitt verzeichnete vdpResearch - das Forschungsinstitut des Verbandes Deutscher Pfandbriefbanken, das die Daten für die Stiftung Warentest erhoben hat - im Jahr 2020 ein Plus von 7,4 Prozent. In vielen Regionen kostet der Quadratmeter Wohnraum in Häusern und Eigentumswohnungen im Schnitt inzwischen 3500 Euro. Und der Boom scheint weiter zu gehen: Allein in Hamburg stiegen die Preise den Angaben zufolge im ersten Quartal 2021 um 11 Prozent.

München bleibt teuer

Regional sind die Preise dabei sehr unterschiedlich: Während in Berlin in guter Lage Quadratmeterpreise von 4.350 bis 6.600 Euro gezahlt werden, kostet im angrenzenden Landkreis Oberhavel in Brandenburg ein Quadratmeter nur gut ein Drittel. In keiner anderen deutschen Stadt lohnt der Kauf nach Ansicht der Stiftung Warentest derzeit weniger als in der Hauptstadt. Der Grund: Während Kaufpreise weiter kletterten, entwickelten sich die Mieten wesentlich moderater.

Am teuersten ist Immobilieneigentum der Auswertung zufolge weiter in München: Hier kostet ein Quadratmeter bis zu 13.000 Euro. Ebenfalls teuer ist es in Hamburg, Stuttgart und Frankfurt/Main sowie in Berlin. Günstig sind Immobilien hingegen in Gera, Suhl und Eisenach in Thüringen mit Quadratmeterpreisen von jeweils rund 2.000 Euro.

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Die hohen Preise machten Immobilien für viele unerschwinglich, schreiben die "Finanztest"-Experten. Denn das Eigenkapital, das Käufer aufbringen müssen, wird mit dem Anstieg der Preise immer größer. Mindestens 10 Prozent und besser 20 Prozent des Kaufpreises sollten Käufer aus eigener Tasche beisteuern. In teuren Gegenden kann das bedeuten, dass Interessenten mindestens 100 000 Euro schon mitbringen sollten, wenn sie einen Immobilienkredit abschließen.

Abseits gefragter Regionen schauen

Ein weiteres Problem: Die Zinsen für Immobilienkredite ziehen derzeit leicht an. Nach Angaben der FMH-Finanzberatung stieg die mittlere Zinsbelastung seit Januar 2021 bei einer Zinsbindung von 15 Jahren von 0,95 auf derzeit 1,22 Prozent (Stand: 13. Juli 2021). Und auch solche kleinen Zinsveränderungen haben über die Laufzeit durchaus Auswirkungen: Steigt der Zinssatz zum Beispiel für einen Kredit über 350.000 Euro um 0,2 Prozentpunkte, wird das Darlehen bei einer Laufzeit von 15 Jahren insgesamt rund 9000 Euro teurer.

Wer nach den eigenen vier Wänden sucht, sollte deshalb auch abseits der besonders gefragten Regionen Ausschau halten, raten die Experten der Stiftung Warentest. Ein Beispiel: In Essen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 3.500 Euro und ist damit teuer. Im angrenzenden Bochum hingegen ist Kaufen deutlich günstiger.

Die Experten der Stiftung Warentest griffen für ihre Auswertung auf Daten zu etwa 350.000 Immobilienkäufen zu, die von rund 700 Banken finanziert worden sind.