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Studie zeigt, wann Kauf und ab wann Miete lohnt

Das Ergebnis hängt nicht nur von der Region ab – und ändert sich schon wieder durch den starken Anstieg der Kreditzinsen.

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Wann lohnt es sich zu kaufen, wann sollte man besser mieten?
Wann lohnt es sich zu kaufen, wann sollte man besser mieten? ©  Symbolfoto: Claudia Hübschmann

Eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, ist laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) oft deutlich billiger als zu mieten, gerade bei Neuverträgen. Käufer standen demnach gegenüber Mietern 2021 in allen deutschen Regionen besser da. Die Vorteile schwinden mit dem Zinsanstieg besonders in teuren Städten.

Für die Studie wurden die Kosten von Selbstnutzern jenen von Mietern gegenübergestellt. Auf Käufer entfielen demnach Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten, Kreditzinsen sowie entgangene Zinsen. Sie hätten das Geld ja auch anlegen können. Auch Kosten für Instandhaltungen und Wertverzehr wurden einberechnet sowie Wertsteigerungen gedeckelt bei drei Prozent pro Jahr. In den vergangenen Jahren verteuerten sich Immobilien viel schneller, der Boom sollte aber nicht übergewichtet werden. Auf der anderen Seite standen die Nettokaltmieten.

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Kredite mehr als verdoppelt

Das Ergebnis: Zahlten Selbstnutzer in Deutschland 2021 – zu den damals sehr niedrigen Kreditzinsen von gut einem Prozent – im Schnitt 4,21 Euro je Quadratmeter, mussten Mieter bei Neuvertragsmieten für vergleichbare Wohnungen 10,30 Euro hinlegen und bei Bestandsverträgen 7,04 Euro. Ein großer Vorteil für Käufer ergab sich selbst in den teuren Metropolen. "Die fallenden Zinsen haben den Anstieg der Kaufpreise überkompensiert", sagte IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. Auch die Reform zur Teilung der Maklerprovisionen habe Käufer entlastet. "Steigende Zinsen werden aber den Selbstnutzerkostenvorteil signifikant verringern."

Mit der hohen Inflation sind Finanzierungen rasant teurer geworden: Seit Dezember haben sich die Zinsen für zehnjährige Standardkredite laut FMH-Finanzberatung von weniger als ein Prozent auf im Schnitt rund 2,5 Prozent mehr als verdoppelt – Tendenz steigend.

Das IW hat in drei Szenarien errechnet, ob Immobilienkäufer dieses Jahr immer noch besser fahren. So lässt schon ein Zinsniveau von 2,5 Prozent die Kosten von Selbstnutzern auf mehr als das Doppelte steigen (8,55 Euro). Rechne man steigende Kaufpreise ein, ergeben sich 8,97 Euro je Quadratmeter. Bei drei Prozent Kreditzinsen steigen die Selbstnutzerkosten auf 10,63 Euro. In diesem Szenario sei Mieten bereits in 86 der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte billiger als Kaufen.

Szenario für dieses Jahr

Besonders im Umland der sieben größten deutschen Städte und dem von anderen Großstädten seien Käufer aber auch bei höheren Zinsen im Vorteil. Der "neutrale Zins" für eine zehnjährige Finanzierung, ab dem die Selbstnutzerkosten den Neuvertragsmieten entsprechen, liege im Umland der Metropolen bei 3,6 Prozent, in übrigen Großstädten bei 3,1 Prozent und in deren Umland bei 3,5 Prozent. Ist der Zins noch höher, sind Mieter im Vorteil. Für die übrigen Kreise kommt das IW auf einen neutralen Zins von 3,7 Prozent. In den sieben Metropolen, darunter Berlin, München und Hamburg, fahren Mieter schon ab 2,8 Prozent besser als Käufer.

Wohneigentum gilt als gute Altersvorsorge. Die Entscheidung hängt aber von den Lebensumständen ab. Die Autoren betonen, dass es sich um eine beispielhafte Rechnung handelt. Starke Wertsteigerungen bei Immobilien wie in den vergangenen Jahren haben Eigentümer noch stärker begünstigt, als in der Studie dargestellt. Auf der anderen Seite schneiden Menschen mit günstigen Altverträgen in teuren Städten bei der Frage kaufen oder mieten gut ab. Wer sein Geld langfristig in renditestarke Anlagen wie Aktien anlege, kann auch als Mieter Vermögen aufbauen. (dpa)

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  • Die Bestandsmieten in der Studie beziehen sich auf eine Wohnung durchschnittlichen Ausstattungsniveaus und Zustands. Neuvertragsmieten und Verkaufspreise basieren auf realen Daten und beziehen sich auf sanierte Bestandswohnungen in guter Lage und guter Ausstattung.
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