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Sechs! Setzen! - Mieses Urteil für Zittau

Bundesweit sehen Banken Stadt und Region als "entwicklungsbeeinträchtigt" - das erweist sich auch als Investitionshemmnis bei Immobilien.

Uta-Sylke Standke, Geschäftsführerin der Wohnbaugesellschaft Zittau.
Uta-Sylke Standke, Geschäftsführerin der Wohnbaugesellschaft Zittau. © Matthias Weber/Archiv

Ein Leserbeitrag im Fachmagazin "Deutsches Architekturforum" stellt der Stadt Zittau ein verheerendes Zeugnis aus. "Heute befindet sich Zittau in einer ziemlich trostlosen Situation" steht da unter der Überschrift "Zittau - eine sterbende Stadt". Der Einwohnerschwund führe zu einem zunehmenden Leerstand von Wohnungen, Häuser würden verfallen oder abgerissen. "Wir gehen von einer Leerstandsquote von circa 20 Prozent aus", sagt denn auch Susanne Mannschott, Chefin der Zittauer Stadtentwicklungsgesellschaft, auf SZ-Anfrage - das seien in Summe 3.800 Wohnungen. Und Uta-Sylke Standke, Geschäftsführerin der Wohnbaugesellschaft Zittau (WBG), kennt ein Problem, das die schwierige Immobilien-Situation der Stadt noch erheblich verschärft.

Standke kennt auch den Fall eines Mannes aus Hessen, der sich als Investor für den Kauf einer Wohnimmobilie in Zittau interessierte. Der sei bei seiner Hausbank wegen eines Kredits für den Erwerb vorstellig geworden. Die aber habe nur äußerst unvorteilhafte Zinsbedingungen für den Kredit angeboten - und das liegt an Zittau.

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Die Risikobewertung der Banken

"Wenn eine Bank um ein Darlehen angefragt wird, bietet diese Zinskonditionen an. Und diese Zinskonditionen richten sich nach einem Risiko-Rating", erklärt Standke. Damit sichert sich jede Bank gegen einen Ausfall des Kredits ab. Als harter Faktor ginge in eine solche Risikobewertung in erster Linie die Finanzkraft des Kreditnehmers ein. Bei einem Immobilienkredit kommt aber noch ein sogenannter "weicher", aber dennoch entscheidender Faktor dazu: Die Region, in der jene Immobilie liegt.

Bezüglich der Region ist etwa erheblich, ob die Bank glaubt, dass eine Immobilie überhaupt so hohe Mieteinnahmen erzielen kann, um den Kredit zu bedienen. "Das Rating wird gewissermaßen als Schulnote ausgedrückt", sagt Uta-Sylke Standke. Eine schlechte Note führe nicht zwingend zu einer Versagung des Kredits, jedenfalls aber zu einem hohen Zinssatz. Und je höher der Zinssatz, desto teurer und unattraktiver ist der Kredit für den Kreditnehmer - möglicherweise so unattraktiv, dass ein Investment nicht lohnt.

Und salopp gesagt, lautet die Bewertung des "weichen" Faktors Region bei vielen Banken für Zittau: "Sechs! Setzen!" "Unsere Region wird von vielen Banken als entwicklungsbeeinträchtigte Region eingestuft", sagt die WBG-Geschäftsführerin, "da kann ein Kreditnehmer noch so gute harte Faktoren aufweisen, entscheidend ist die Region." Solche Bewertungen würden nicht hier ansässige Kreditinstitute treffen, wohl aber auswärtige. "Je weiter weg die betreffende Bank ist, desto schlechter fällt das Rating aus", sagt Standke. Sie sieht in diesem Umstand ein erhebliches Investitionshindernis für Geld von außerhalb der Region - und möglicherweise einen Abwärtsbeschleuniger. "Eine gute Investitionsstimmung und wenn Häuser saniert werden, dient ja auch dem Werterhalt und der Wohnattraktivität unserer eigenen Immobilien", sagt Standke.

Die Ortskenntnis ist entscheidend

Der Zittauer Immobilienmakler Andreas Hübner weiß zwar nicht von einem generellen Sechser-Kreditrating auswärtiger Banken für Immobilien-Investitionen in Zittau - kennt aber die grundsätzliche Lage. So würden etwa Sparkassen "nach den wilden Jahren" - wie Hübner die Zeit vor der weltweiten Finanzkrise 2008 nennt - Immobilien nur noch in ihrer jeweils eigenen Region finanzieren. Eine gute Entscheidung, wie Hübner findet: "Der Vorteil einer Bank vor Ort ist, dass sie sich intern ein Rating erstellt und die heimische Immobilien-Situation kennt."

So sei der Zittauer Immobilienmarkt ohnehin sehr speziell. "Bei uns in Zittau ist die Lage ganz entscheidend für den Erfolg", sagt Hübner. So gebe es Straßen, da würden beinahe alle Häuser ein und den gleichen Grundriss aufweisen. "In solche Häuser in der Zittauer Innenstadt könnte selbst mit Fördermitteln niemand mehr rentabel investieren", sagt er. Den Zittauer Immobilienmarkt könne nur jemand hier vor Ort seriös einschätzen. Gerade in den Nachwendejahren habe er Fälle erlebt, dass ortsfremde Investoren komplett am Bedarf vorbei projektiert hätten. "Da wundere ich mich schon manchmal, was Banken finanzieren", sagt Hübner.

Andererseits gebe es stark nachgefragte Immobilien in Stadtrandlage. Und diese hohe Nachfrage habe einen Grund. "In Zittau kann man im Grünen wohnen und hat es trotzdem nur fußläufig in die Innenstadt", erklärt Hübner. Und an Kreditvergaben für solche Objekte seien ortskundige Banken zurzeit sogar stark interessiert. "Von allen Krediten am wenigsten risikobehaftet sind für Banken die in solche Immobilien", sagt er.

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