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Wo ist das Geld zu Hause - wo die Armut?

Die neue Bodenrichtwert-Karte ist erschienen - die zeigt auch, wo die Goldstaub-Viertel im Südkreis Görlitz sind.

Das Zittauer Rathaus und die Häuser rund um den Markt stehen auf den kostbarsten Grundstücken des Südkreises.
Das Zittauer Rathaus und die Häuser rund um den Markt stehen auf den kostbarsten Grundstücken des Südkreises. © Matthias Weber Archiv

Der Südkreis ist nicht Monaco - und es ist ausgeschlossen, dass sich in Zittau, Löbau oder Ebersbach Millionäre um eine Etagenwohnung balgen. Immobilien sind in den Städten des Südkreises bundesweit mit am günstigsten. Dennoch: Wohn- und Gewerbe-Immobilien erfahren hier in den letzten Jahren einen kontinuierlichen Wertzuwachs - jedenfalls der Grund und Boden, auf dem die Gebäude stehen. Das zeigt die Bodenrichtwertkarte, die der Freistaat am 1. Mai 2021 wieder im Zweijahresturnus aufgelegt hat.

Die Bodenrichtwerte werden von den sogenannten Gutachterausschüssen ermittelt, die bei den Landkreisen und den kreisfreien Städten angesiedelt sind. In die Wertermittlung fließen auch die bei Immobilienverkäufen erzielten Preise ein, die von Notaren an den Ausschuss gemeldet werden. "Die Bodenrichtwerte bilden eine wichtige Richtschnur für Käufer oder Verkäufer von Immobilien", sagt Steffen Pohl vom zuständigen Amt für Vermessung des Landkreises. Erheblich seien sie aber auch für Kreditinstitute bei der Beleihung von Immobilien, ebenso für Gutachter oder Versicherungen. Auch im Sozialbereich, etwa zur Prüfung eines SGB-II-Anspruchs würden sie herangezogen. "Die Bodenrichtwerte sind nicht zu verwechseln mit dem Verkehrswert einer Immobilie", erklärt Pohl. Der setze sich zusammen aus dem Wert des Grundstücks und dem, was darauf gebaut ist.

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Die fünf Top-Lagen im Südkreis

  • 1. Zittau Rathausplatz: 118 Euro/Quadratmeter
  • 2. Zittau Markt: 111 Euro/Quadratmeter
  • 3. Zittau Reichenberger Straße: 108 Euro/Quadratmeter
  • 4. Löbau Altmarkt: 107 Euro/Quadratmeter
  • 5. Zittau Frauenstraße: 103 Euro/Quadratmeter

Das Rathaus ist das Juwel von Zittau

Auf dem kostbarsten Stück Boden der Stadt Zittau sitzt Oberbürgermeister Thomas Zenker (Zkm). Der Rathausplatz und die ihn unmittelbar umgebende Wohnbebauung weisen laut der digitalen Bodenrichtwertkarte einen Bodenwert von 118 Euro pro Quadratmeter auf - bei der letzten Erhebung 2019 waren es erst 115 Euro. Auf der anderen Seite des Rathauses weisen der Marktplatz und dessen flankierende Häuser einen Bodenwert von 111 Euro (108) auf. Die Reichenberger Straße gehört im Abschnitt nach der Uhreninsel mit 108 Euro (105) und 93 Euro (90) zu den weiteren Toplagen. Mit 103 Euro (100) rangiert außerdem die Frauenstraße im dreistelligen Bereich. In der zweiten Reihe hinter Rathausplatz und Markt sinken die Werte dann. Die Topwerte von über 50 Euro pro Quadratmeter liegen aber beinahe alle innerhalb des Stadtrings.

Aber auch wo das Geld wohnt, lässt sich auf der Karte ablesen. Die Weinauallee und das Quartier am Weinauring markieren mit 54 und 57 Euro Bodenrichtwert pro Quadratmeter Zittaus teuerstes Wohnviertel - hier stieg der Wert seit der letzten Erhebung um zwei Euro pro Quadratmeter. Auch im Neubaugebiet Pescheckstraße/Weststraße profitieren Bauherren jetzt schon vom Wertzuwachs ihrer Grundstücke. Von 38 Euro stieg der Wert dort in den letzten zwei Jahren auf 40 Euro. Zittaus vom Bodenwert her mit Abstand günstigstes Wohnquartier ist das Plattenbauareal an der Brückenstraße mit 19 Euro pro Quadratmeter. Ansonsten rangieren die Werte zwischen 29 und 40 Euro.

Zittaus kostbarste Grundstücke befinden sich innerhalb des Stadtrings.
Zittaus kostbarste Grundstücke befinden sich innerhalb des Stadtrings. © Bodenrichtwertkarte/SZ-Bildstelle

Kein Vergleich zu Dresden

Diese Werte sind natürlich alles Peanuts gegen eine Boom-Stadt wie Dresden. Für den Bodenpreis von Zittaus Rathaus würde man dort nicht mal einen Bauplatz für eine Lagerhalle bekommen. Der Quadratmeter-Wert von Dresdens guter Stube - dem Neumarkt mit der Frauenkirche - wird auf 3.900 Euro taxiert. Wer auf dem Altmarkt schlendert, wandelt auf 2.400 Euro kostbarem Boden pro Quadratmeter. Die dahinter liegende Einkaufsmeile mit Seestraße und Prager Straße markiert bis bis zu 4.700 Euro Dresdens Rekordwert. Zwinger und Semperoper tragen ein Preisschild von 1.000 Euro pro Quadratmeter Boden, auf dem sie stehen. Und in einem Top-Wohngebiet wie am Weißen Hirsch gehen die Werte bis zu 770 Euro. Und dabei sind die Bodenpreise in Dresden im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten noch günstig.

"Hohe Preise setzen knappen Wohnraum, hohe Nachfrage und die entsprechende Solvenz der Käufer voraus", sagt Steffen Pohl vom Vermessungsamt - an allen drei Faktoren fehlt es im Südkreis in der Regel. Dennoch, es gebe Segmente mit hoher Nachfrage und daher auch entsprechender Preisentwicklung - etwa kleine Wohnungen für Alleinstehende oder Studenten oder für Besserverdiener auch Wohnungen in guter Lage mit gehobener Ausstattung. "Die meisten Eigentumswohnungen werden nicht zur Eigennutzung, sondern als Investitionsobjekt gekauft", sagt Pohl. Bei Preisen wie in Dresden würden solche Wohnungen dann mitunter teurer als der Neubau eines Einfamilienhauses - und würden allein daher schon hier nie die dafür nötige Miete einbringen. Allerdings: 1.200 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter seien beim Verkauf einer Wohnung in der entsprechenden Lage schon zu erzielen.

Die "Schlossallee" heißt in Löbau Kirschallee

Auch in Löbau ist die Altstadt hinsichtlich des Bodenrichtwertes das kostbarste Quartier. Der Altmarkt und die Nicolaistraße werden mit 107 Euro taxiert. Die vom Laden-Leerstand gebeutelte Innere Zittauer Straße ist mit 62 Euro Löbaus zweitteuerste Meile. Alle anderen Straßen, die sich in zweiter Reihe an das Altmarkt-Ensemble anschmiegen, rangieren mit 52 bis 58 Euro Bodenwert. Damit ist der Bodenwert all dieser Areale um zwei Euro seit 2019 gestiegen. Weit abgeschlagen rangiert etwa die wichtige Einkaufsstraße Bahnhofstraße mit einem Bodenrichtwert von 33 Euro.

Löbaus "Schlossallee" heißt in Wahrheit Kirschallee. Wer hier in der Nachbarschaft von Löbaus berühmtestem Haus - dem Haus Schminke - Grund besitzt, verfügt damit rein vom Bodenwert her über ein Vermögen von 39 Euro pro Quadratmeter. Den gleichen Bodenwert weisen Areale an der Herwigsdorfer Straße, der Breitscheidstraße und in Löbau-Nord auf. In Löbau-Ost liegt der Richtwert bei 26 Euro, in den meisten anderen Löbauer Wohngebieten bei 33 Euro. Den geringsten Bodenwert für Wohnbebauung weist der Ortsteil Ebersdorf (22) sowie Unwürde und Kittlitz (20 Euro). Eine Ausnahme in Kittlitz bildet das Neubaugebiet "Skalablick" mit einem Wert von 27 Euro.

Die Bodenrichtwertkarte für Löbau.
Die Bodenrichtwertkarte für Löbau. © Bodenrichtwertkarte/SZ-Bildstelle

Neugersdorf teurer als Ebersbach

Entlang der B96 in Ebersbach liegen die Bodenrichtwerte bei 18 bis 20 Euro. Die teuerste Lage ist entlang der Bahnhofstraße mit 30 Euro. Die Wohngebiete jenseits des Bahnhofs rangieren mit 18 bis 26 Euro. Im Ortsteil Neugersdorf findet sich mit 35 Euro der höchste Bodenrichtwert der Stadt im Quartier am Volksbad. Größtenteils bewegt sich der Richtwert in Neugersdorf zwischen 24 und 30 Euro.

Die Bodenrichtwertkarte für Ebersbach-Neugersdorf.
Die Bodenrichtwertkarte für Ebersbach-Neugersdorf. © Bodenrichtwertkarte/SZ-Bildstelle

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