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Indexmieten auf dem Vormarsch: Was Mieter und Vermieter wissen sollten

Erfahren Sie mehr über die Vor- und Nachteile von Indexmieten für Mieter sowie bewährte Strategien zur angemessenen Wertsicherung Ihrer Vermietungsobjekte - unterstützt von Citymakler.

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© PR: Citymakler Dresen

In den letzten 2,5 Jahren hat die Anwendung von Indexmieten deutlich zugenommen. Vermieter entscheiden sich vermehrt dafür, die Mietpreise an die Lebenshaltungskosten zu koppeln. Dieser Trend wirft Fragen bei Mietern auf und führt zu einem erhöhten Beratungsbedarf. Im Folgenden werden die Vor- und Nachteile von Indexmieten für Mieter erläutert sowie Möglichkeiten für Vermieter, eine angemessene Wertsicherung ihrer Mietobjekte zu gewährleisten.

Citymakler ist Ihr Immobilienmakler in Dresden und Spezialist für Wohnimmobilien in Dresden und Umgebung. Jetzt Kontakt aufnehmen und beraten lassen!

Mieterhöhungen zur Wahrung des Immobilienwerts

Für Vermieter ist eine angemessene Mietenentwicklung von entscheidender Bedeutung, da sie die Grundlage für Investitionen in Immobilien und deren Vermietung bildet. Angesichts steigender Baukosten, Handwerkerleistungen und Verwaltungskosten sowie zunehmender Zinsen für Immobilienfinanzierungen ist eine kontinuierliche Mietsteigerung zur Wahrung des Immobilienwerts unerlässlich.

Ohne angemessene Mietanpassungen leiden sowohl Mieter als auch Vermieter unter der Knappheit von Wohnraum, einem Rückgang von Bau- und Sanierungsaktivitäten sowie der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen.

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Der Mietspiegel in Dresden der letzten Dekade ermöglichte Steigerungen von teils bis zu 3% jährlich. Angesichts der im Oktober 2022 auf 10,4% gestiegenen Inflation haben Vermieter ihre Neuvermietungsstrategien nun überdacht. Insbesondere gewerbliche Profivermieter und Immobilienfonds sehen in der Indexmiete eine attraktive Möglichkeit, die Mieten innerhalb der gesetzlichen Grenzen zu erhöhen.

Rechtliche Grundlagen der Indexmiete nach § 557b BGB

  • Schriftliche Vereinbarung der Kaltmietanpassung
  • Berechnung anhand des Verbraucherpreis-Index vom Statistischen Bundesamt
  • Notwendigkeit der Begründung von Mieterhöhungen durch Vermieter in Schrift-Form (E-Mail genügt) + Mindestabstand von einem Jahr zwischen jeder Mietanpassung
  • Andere Erhöhungsmöglichkeiten und Ausnahmen kaum noch möglich: Begrenzung von Mieterhöhungen durch Indexmiete, Ausschluss von Erhöhungen nach Mietspiegel oder Umlagen aus Sanierungen, mögliche Sanierungsumlagen bei baulichen Maßnahmen (z. B. gesetzliche Auflagen beim Heizungstausch).

Analyse von Mietspiegel vs. Indexmiete

In den Jahren 2021 und 2022 begünstigten hohe Inflationsraten Indexmietverträge gegenüber dem Mietspiegel. Die statistische Teuerung betrug im Zeitraum Mai 2021 bis September 2023 insgesamt 14,8 %. Im Vergleich dazu ermöglichte der Mietspiegel im gleichen Zeitraum nur durchschnittliche Mieterhöhungen von 5,8 % alle zwei Jahre.

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Ein konkretes Beispiel verdeutlicht die unterschiedliche Mietentwicklung: Bei einem Ausgangswert von 8,- EUR/m² stieg die Miete bei Mietspiegel-Verträgen auf 8,46 EUR/m², während Indexmieten auf 9,18 EUR/m² erhöht werden konnten.

Es ist zu erwähnen, dass einige Vermieter diese Erhöhungen nicht vollständig ausnutzten. Zudem besteht bei Indexvereinbarungen keine Verpflichtung zur Durchführung von Mietanpassungen. So kann beispielsweise bereits im Vertrag oder später freiwillig eine Deckelung der maximalen Erhöhung auf 5 % pro Jahr vereinbart werden.

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5 Faustregeln für die optimale Mietvertragsgestaltung

Welcher Mietanpassungsmodus für welchen der beiden Vertragspartner optimaler ist, lässt sich nicht pauschal beurteilen. Eine Prüfung durch einen Mietpreis-Experten ist zu empfehlen.

Citymakler hat einen sehr professionellen Blick auf die Thematik und fünf Praxistipps für Sie herausgearbeitet:

1. Altmietverträge unter dem Mietspiegel: Bei Verträgen mit Mieten unterhalb des Mietspiegels ist dieser das bevorzugte Instrument für Mieterhöhungen. Hier sind Steigerungen von bis zu 20 % in einem Zeitraum von drei Jahren möglich. Indexvereinbarungen übertreffen diese Steigerung nur bei extremen Inflationsraten.

2. Mietverträge nahe dem Mietspiegel: Für Verträge, die etwa dem Mietspiegel entsprechen, ist eine zuverlässige Prognose schwierig. Die Entwicklung hängt stark von der aktuellen Inflationsrate ab. Bei rückläufiger Inflation könnte der Mietspiegel stärker wirken.

3. Dresdner Mietspiegel: Der Mietspiegel der Landeshauptstadt Dresden ermöglichte bisher moderate, aber stetige Mieterhöhungen. Zwischen 2018 und 2022 stiegen die Durchschnittspreise um 10,4 %, was einer jährlichen Steigerung von 2,6 % entspricht. In Zeiten "normaler" Inflation liegt der Dresdner Mietspiegel leicht über dem Verbraucherpreisindex.

4. Neuvermietungen über dem Mietspiegel: Bei Neuvermietungen, die deutlich über dem Mietspiegel liegen, ist eine Indexvereinbarung in der Regel die preistreibendere Variante. Steigt der Vertragsabschlusspreis über den Mietspiegelwert, sind Mieterhöhungen in den ersten ca. 10 Jahren nur mit Indexklauseln möglich.

5. Teilsanierte Immobilien: Bei teilsanierten Immobilien, die als laufendes Investitionsprojekt betrachtet werden, sollte auf Indexvereinbarungen verzichtet werden. Andernfalls können die wohnwertsteigernden Investitionen nicht auf den Mietpreis umgelegt werden.

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Bei der Wahl der richtigen Strategie ist oft auch die Mietpreisbremse zu berücksichtigen (bietet jedoch diverse Ausnahmeregelungen). In diesem Zusammenhang bietet Citymakler einen kostenlosen Service zur Einordnung Ihrer Wohnung in den Mietspiegel an, um je nach Ausgangsmiete die optimalste Wertsicherungsstrategie für Ihr Investment zu ermitteln.

Sie haben Fragen zu dem Thema?

Grit Windrich
Senior Managerin Vermietung

Kontakt

Citymakler Dresden GmbH + Co. KG

Antonstraße 10
01097 Dresden

www.citymakler-dresden.de