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„Eigenheimgebiete werden für Probleme sorgen“

Der Soziologe Andreas Blum erklärt, was bei der Stadtentwicklung falsch läuft und nennt Alternativen.

Herr Blum, auf dem Land werden viele neue Eigenheimflächen ausgewiesen. Was halten Sie davon?

So sah es Ende 2016 am neuen Eigenheimstandort an der Riesaer Thomas-Müntzer-Straße aus. Die Grundstücke waren schnell vergriffen. Foto: Sebastian Schultz

Man muss sich als Kommune fragen, wo man hin möchte. Wenn in Riesa oder anderen vergleichbaren Städten neue Eigenheimgebiete ausgewiesen werden, dann werden die Gemeinden die Grundstücke jetzt sicher loswerden. Aber wenn wir jetzt den Wohnungsbau sehr sorglos betreiben und dabei die Bestände aus dem Blick verlieren, dann kann es sein, dass uns ab 2030 deutliche Leerstände blühen.

Warum?

Die Generation, die in den geburtenstarken Jahrgängen in den 60ern geboren wurde, kommt nach und nach ins Seniorenalter. Wenn diese Menschen in altersgerechte Wohnungen ziehen oder versterben, werden eine Menge Immobilien frei, für die aber keine Nachfrage nachwächst. Wir haben das Phänomen, dass die Bevölkerungs- und insbesondere Haushaltszahlen an vielen Stellen in Deutschland etwa bis 2030 noch zunehmen. Aber nach 2030 geht es wieder nach unten – wenn sich nichts Wesentliches bei der Geburtenzahl oder bei der Zuwanderung ändert. Das heißt, die Eigenheime, die vielleicht in den 50er- und 60er-Jahren entstanden sind, stehen dann leer. Es gibt zu wenige potenzielle Eigenheimkäufer, die nachwachsen. Wenn man die Nachfrage heute so bedient wie bisher, dann können sich unseren Berechnungen nach 2030 lokal Leerstände im Eigenheim-Bereich von über zehn Prozent ergeben. Und da bekommt die Stadt Probleme.

Welche sind das?

Das Problem besteht zum einen in vergeudeten Ressourcen. Die Kommunen haben die großen Flächen für Einfamilienhausgebiete für viel Geld erschlossen und dann wird die Infrastruktur nicht mehr gebraucht. Die Stadt muss für immer weniger Leute die Infrastruktur vorhalten. In einem Einfamilienhausgebiet haben Sie etwa einen Quadratmeter Verkehrsfläche pro Quadratmeter Wohnfläche. Das braucht man, um das Gebiet zu erschließen – für Fußwege, Zufahrten und so weiter. In einem Mehrfamilienhausgebiet haben Sie hingegen einen halben Quadratmeter Verkehrsfläche pro Quadratmeter Wohnfläche. Das differiert natürlich stark, aber das sind Orientierungswerte. Insgesamt kann man sagen, dass der Erschließungsaufwand für ein Einfamilienhauswohngebiet deutlich höher ist als für ein Gebiet mit Mehrfamilienhäusern.

Gibt es weitere Probleme?

Einfamilienhaussiedlungen sind ja wesentlich flächenintensiver. Hat man dort einen Leerstand, fällt das viel stärker ins Gewicht als bei einem Mehrfamilienhaus. Wenn in einem Mehrfamilienhaus jede zehnte Wohnung leer steht, ist das für den Vermieter auch ein Problem, aber städtebaulich fällt das kaum auf. Wenn man sich eine Eigenheimsiedlung vorstellt und jedes zehnte Haus steht leer, dann hat das größere Folgen für das Straßenbild. Es droht eine Verwahrlosung.

Aber Fakt ist doch auch, dass es eine hohe Nachfrage nach Eigenheimen gibt.

Ja, es ist einfach so, dass das Einfamilienhaus immer noch die beliebteste Wohnform ist. Es ist also nicht nur der Bürgermeister, der zu kurzsichtig ist, oder das Stadtparlament, es ist auch die Nachfrage. Außerdem gibt es im Osten einen gewissen Nachholbedarf in Sachen Eigenheimen. Im Westen sind ein Drittel der vorhandenen Wohnungen Einfamilienhäuser, im Osten sind es ein Viertel. Viele Kommunen erhoffen sich auch, wohlhabendere Einwohner in den Ort zu ziehen, die dann auch dort Steuern zahlen und insgesamt zum Wohl der Gemeinde beitragen.

Warum sind Eigenheime so beliebt?

Das hat viele Gründe. Es ist sicherlich auch kulturell begründet, dass bei vielen Menschen der Wunsch da ist, etwas Eigenes zu schaffen und zu haben. Es gibt aber beispielsweise auch Familienhaushalte, die eigentlich gern in der Stadt in einer Wohnung bleiben wollen, aber einfach nichts finden. Das Einfamilienhaus im Umland ist dann die einzige Alternative, entsprechenden Wohnraum zu bekommen. Das heißt, der innerstädtische Wohnungsbau muss im Blick behalten werden. Das gilt nicht nur für Dresden, sondern auch für die kleineren Städte.

Gibt es denn überhaupt genügend Nachfrage für alle Eigenheimgebiete?

Unglücklicherweise liegen hier die Gebiete mit einem guten Entwicklungspotenzial und einem eher schlechten Entwicklungspotenzial dicht beisammen – je nach dem, wie nah oder weit das Gebiet von Dresden entfernt ist. Das führt dann zu einem Kannibalismus. Das wurde uns auch in einem Projekt für das Umweltbundesamt bestätigt. Die Verantwortlichen der Städte haben uns gesagt, dass ihnen bewusst ist, dass es für die vielen Flächen, die ausgewiesen werden, nur eine begrenzte Nachfrage gibt und irgendeiner den Kürzeren zieht. Das kann dann auch zu einem Preisdumping führen.

Was schlagen Sie als Alternative zur Ausweisung weiterer neuer Eigenheimgebiete auf dem Land vor?

Es ist verständlich, dass die Gemeinden in der jetzigen Situation neue Eigenheimgebiete schaffen, aber man muss sich mindestens mit dem gleichen Elan und Engagement um den Bestand kümmern. Und es gibt auch schon viele Gemeinden, die das beherzigen. Da gibt es Leerstandsbörsen, bei denen die Stadt als Vermittler zwischen potenziellen Interessenten und den Bestandsimmobilien auftritt. Es gibt Förderprogramme, die zum Beispiel „Jung kauft Alt“ heißen. Das ist ein kleiner Zuschuss, den junge Familien von der Kommune beim Kauf einer Bestandsimmobilie erhalten. Es gibt auch Abrissförderung, um zum Beispiel alte Höfe besser nutzen zu können. Wir hätten uns auch gewünscht, dass das Baukindergeld auf Bestandsimmobilien beschränkt wird. Solch ein Bestandsmanagement ist natürlich für die Kommunen wesentlicher aufwendiger als die Erschließung eines neuen Eigenheimgebietes. Da zucken viele zurück, weil gerade die kleinen und mittelgroßen Städte eine extreme Personalknappheit haben.

In Riesa gibt es immer noch relativ viele Brachen, auf denen früher Fabriken standen. Was schlagen Sie für solche Flächen vor?

Ich kann jetzt nicht konkret für die Situation in Riesa sprechen. Da kenne ich mich zu wenig mit den Gegebenheiten aus. Aber generell müssen Städte darauf achten, solche Flächen wieder in Wert zu setzen. Eine Möglichkeit sind auch innerstädtische Einfamilienhausgebiete. In dieser Hinsicht ist es erfreulich, dass in der Begründung zum Entwurf des Flächennutzungsplans für Riesa ausdrücklich auf die Bedeutung der Nutzung vorhandener Gebäudesubstanz und damit natürlich auch der entsprechenden Flächen verwiesen wird.

Welche Rolle spielt altersgerechtes Wohnen dabei?

Ja, das ist auch ein ganz wichtiger Punkt. Man muss den Eigenheimbesitzern, für die das eigene Haus mittlerweile zu groß geworden ist, weil die Pflege des großen Gartens zu anstrengend ist oder weil die Kinder längst aus dem Haus sind, geeignete Angebote machen. Wenn es diese gibt, dann könnten in diese Häuser, die eher in den 50er-/60er-Jahren entstanden sind, junge Familien einziehen – ohne dass man ein neues Eigenheimgebiet erschließen muss.

Die älteren Leute bleiben doch aber auch in ihren Häusern wohnen, weil sie schon abbezahlt sind und die Wohnkosten für die Leute deswegen niedrig sind. Welches Angebot könnte man ihnen machen, damit sie umziehen?

Das ist, ohne Zweifel, die große Frage. Daran hängt es. Da sind punktuelle Lösungen nötig. Aber wichtig ist, dass das Problem in der Kommune überhaupt erst einmal thematisiert wird, denn der demografische Trend nach 2030 ist nicht zu leugnen. Wir haben hier mal zugespitzt gesagt: „Manche Einfamilienhausgebiete sind die Problemgebiete der Zukunft.“ Das kann sich jetzt zwar noch keiner vorstellen, aber wenn erst einmal mehrere Einfamilienhäuser leer stehen, dann hat das auch eine Wirkung auf das gesamte Quartier. Es gibt Städte, die ganz bewusst Demografiekarten erstellen und dadurch wissen: In dieser oder jener Straße gibt es vergleichsweise viele ältere Menschen. Die wissen dann, dass sie tätig werden müssen. Man muss sich um diese Gebiete genauso kümmern, wie man sich auch heute schon um die Innenstädte kümmert.

Das Interview führte Tobias Winzer.