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Streit um Sozialwohnungen: "Diese Quote ist falsch"

In Dresden wird über eine Sozialwohnungsquote bei Neubauten gestritten. Warum Wohnungsunternehmer 30 Prozent für nicht gerechtfertigt halten.

V.l.: Frank Müller, Steffen Bieder, Berndt Dietze. Foto: Sven Ellger
Foto: Sven Ellger
V.l.: Frank Müller, Steffen Bieder, Berndt Dietze. Foto: Sven Ellger Foto: Sven Ellger © Sven Ellger

Dresden.  Die Emotionen kochten hoch, als der Dresdner Stadtrat vor zwei Wochen darüber debattierte, wie hoch die Quote für Sozialwohnungen bei Neubauten ab 2021 sein soll. Bis dato galt das kooperative Baulandmodell, das eine Quote von 30 Prozent vorsah. 

Mit einer hauchdünnen Mehrheit von Freien Wählern, CDU, FDP und AfD wurde dies jedoch gekippt. Kurze Zeit später erklärte Oberbürgermeister Dirk Hilbert (FDP) diesen Beschluss für rechtswidrig. Nun muss der Stadtrat erneut darüber befinden. 

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Fakt ist: In Dresden gibt es 10.000 Sozialwohnungen, für weitere 10.000 besteht Bedarf.  Das städtische Unternehmen WiD kann dies nicht allein stemmen, auch deshalb, weil nicht genügend freie Grundstücke vorhanden sind. 

Dresden sieht deshalb auch die privaten Immobilienunternehmer in der Pflicht. Was die von Quoten halten und warum sie sich nicht als raffgierige Kapitalisten abstempeln lassen wollen, erklären Frank Müller, Steffen Bieder und Berndt Dietze vom Vorstand des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen Landesverband Mitteldeutschland e.V. (BFW Mitteldeutschland).

Herr Dietze, mit ihrem Unternehmen Baywobau Dresden Baubetreuung GmbH haben sie Hunderte Wohnungen in Dresden errichtet, warum keine Sozialwohnungen? 

Das stimmt so nicht. Wir arbeiten gerade an einem Wohnprojekt, wo 60 Sozialwohnungen unter Hinzuziehung des staatlichen Förderprogramm entstehen sollen. 

Hier haben wir den Vorteil, da es sich um eine Baulücke handelt, vernünftige Einstandspreise zu haben. In Bebauungsplangebieten und nur um diese geht es hier, sind die Realisierungskosten um ein Vielfaches höher, so dass die Errichtung von 30 Prozent Sozialwohnungen wirtschaftlich nicht machbar ist. 

In den 90ger-Jahren haben wir durchaus noch zu solchen Preisen bauen können, dass wir die Wohnungen für neun bis elf Mark pro Quadratmeter vermietet haben, das entspricht dem heutigen Preis für Sozialwohnungen, der mit der staatlichen Förderung bei zehn Euro pro Quadrameter liegt.

Frank Müller: Bis vor fünf Jahren wurden Mietwohnungen in Dresden noch abgerissen, übrigens steuerlich gefördert. Es bestand doch überhaupt keine Notwendigkeit, Sozialwohnungen zu bauen. 

Entstanden sind bis dato fast ausschließlich Eigentumswohnungen. Aber ich möchte mal das Thema Bedarf ansprechen. Dresden hat derzeit kaum noch Zuzug, nicht die bis zu 8.000 Leute, die prognostiziert wurden. 

Wir gehen davon aus, dass jährlich 1.500 Menschen dazukommen, die einen Wohnberechtigungsschein und damit die Möglichkeit erhalten, in eine Sozialwohnung zu ziehen. 

Nach meinen Recherchen gibt es derzeit 621 freie Wohnungen in Dresden, die weniger als 6,50 Euro pro Quadratmeter kosten, weitere 1.412 im Großraum, also Meißen, Pirna, Radeberg, Freital. Die Not ist nicht so groß, wie sie von einigen Parteien dargestellt wird.

Das klingt nicht danach, als würden die BFW-Mitglieder freiwillig Sozialwohnungen bauen. Da ist die Quote doch absolut gerechtfertigt.

Steffen Bieder: Diese Quote ist nicht gerechtfertigt, dennoch stellen wir uns der sozialen Verantwortung, mietpreisgebundenen Wohnraum in Dresden zu schaffen. Wie in jedem anderen Wirtschaftsunternehmen kommt es auf die Höhe der Belastung an. 

Wir stehen für 15 Prozent. Das ist ein echter Kompromiss, der unter Inanspruchnahme der sächsischen Landesbauförderung wirtschaftlich gerade noch umsetzbar ist. Und nur das zählt! 

Wir wollen dazu mit allen Fraktionen im Dresdner Stadtrat erneut in den Dialog treten und unsere Sichtweise vortragen. Die Unternehmen unseres Verbandes sind keine raffgierigen Kapitalisten, wie uns in den politischen Debatten vorgeworfen wird. 

Die Diskussion zum Thema mietpreisgebundenen Wohnraum muss dringend auf eine sachliche Ebene geholt werden, ohne bei solch einem wichtigen Thema in einen polemischen Schlagabtausch in Klassenkampfatmosphäre zu verfallen.

Bernd Dietze: Ich betone nochmals, wir bauen sofort Sozialwohnungen, wenn wir ähnliche Bedingungen haben, wie sie die WiD hat. Hier geht es aber um 30 Prozent Sozialwohnungen in B-Plan-Gebieten, die es uns Bauträgern unmöglich machen, derartige Baugebiete zu entwickeln.

Warum baut dann keiner mehr, ist der Gewinn zu gering? 

Bernd Dietze: Ich strippe mal die Kosten für ein Neubauprojekt auf, damit das Bild des geldgierigen Bauunternehmers ein bisschen zurechtgerückt wird. Derzeit gibt es in Dresden kaum noch Grundstücke, auf denen gebaut werden kann, ohne dass vorher ein Bebauungsplan erarbeitet wird. 

Dieses Verfahren dauert in Dresden vier bis fünf Jahre und ist enorm kostspielig. In einem solchen Gebiet, für dessen Grundstück heute ein Vielfaches des Preises von vor zehn Jahren gezahlt werden muss, sind in der Regel architektonische Werkstattverfahren erforderlich, die der Investor zu tragen hat. 

Zu den Bodenpreisen summieren sich stark gestiegene Baukosten, Baunebenkosten, die Finanzierung und auch Kosten für die Baugenehmigung. Dazu müssen in solch einem Gebiet auch Straßen, alle Medien einschließlich der Abwasserkanäle, Umweltauflagen und Kinderspielplätze und zum Teil öffentliche Einrichtungen finanziell unterstützt werden. 

Alles auf Rechnung der Investoren. So kommen wir am Ende auf ca. 4.800 Euro pro Quadratmeter heraus, die den Eigentumswohnungen in guten Lagen und Kostenmieten von 14 bis 15 Euro pro Quadratmeter entsprechen. 

Die Differenz zu den zehn Euro bei geförderten Mietwohnungen liegt bei vier oder fünf Euro pro Quadratmeter, wenn 30 Prozent Sozialwohnungen gebaut werden müssten. Das ist wirtschaftlich nicht verkraftbar. 

Aber der Freistaat fördert den Bau.

Frank Müller: Das stimmt, er legt 3,50 Euro auf die 6,50 Euro drauf, die der Mieter zahlt. Dann sind wir bei zehn Euro. Wir, oder besser gesagt der Käufer der Immobilie, der dann vermietet, benötigt aber 14 oder 15 Euro, damit sich Bau und Kauf rechnen. Mit einer 15-Prozent-Quote ist das wirtschaftlich gerade noch darstellbar, mit 30 Prozent nicht.

Warum schaffen es dann andere Städte, dass dort trotz geltender 30-Prozent-Quote gebaut wird?

Steffen Bieder: Jedes Bundesland hat eine eigene Landesförderpolitik mit unterschiedlichen Fördertöpfen. Das ist der Schlüssel zum Erfolg! Zum Beispiel in Bayern und auch in Baden-Württemberg wird mit der Förderung weitestgehend die Kostenmiete abgedeckelt. Sie deckt die laufenden Aufwendungen unter Berücksichtigung der tatsächlichen Bau- und Finanzierungskosten für die Immobilie ab. 

Damit funktionieren diese Baulandmodelle in anderen Bundesländern besser und werden zunehmend durch freie Vorhabensträger auch als Geschäftsmodelle positiv umgesetzt, was den mietpreisgebundenen Wohnungsneubau insbesondere in diesen Großstädten so erfolgreich gestaltet. 

Das sind gute Modelle. In Sachsen muss in der Förderung dazu nachgelegt werden, Frank Müller hatte das bereits skizziert. Geplant ist, den Mietzuschuss ab 1.Januar 2021 von 3,50 auf 3,80 Euro pro Quadratmeter in Sachsen zu erhöhen, aber das bringt nicht wirklich den Erfolg als wirklichen Investitionsanreiz, freie Vorhabensträger dafür in Dresden nachhaltig zu gewinnen!

Was ist der größte Preistreiber beim Wohnungsbau?

Berndt Dietze: In Dresden ganz klar die exorbitanten Grundstückspreise. Alle, die eins besitzen, verlangen im Vergleich von vor zehn Jahre vier- bis fünffach höhere Summen. Da haben wir freien Bauunternehmer ein klaren Nachteil zum Beispiel gegenüber Genossenschaften oder großen Vermietern, die noch eigene freie Grundstücke haben oder jetzt beispielsweise ihre freien „Wäscheplätze“ bebauen wollen. Da sind die Grundstückskosten gering. Genau wie die WiD, die die Grundstücke von der Stadt bekommt.

Aber das ist doch gut, genau dort könnten Sozialwohnungen mit geringeren Kosten entstehen. 

Berndt Dietze: Das sehen wir auch so. Und genau das ist der Punkt mit der 30 Prozent-Quote. Wir haben viel höhere Aufwendungen, um bauen zu können. Aber wir wollen bauen. Deshalb bieten wir auch die 15 Prozent an, die machbar sind. Wir hoffen, mit den Stadträten dazu in ein konstruktives Gespräch zu kommen.  

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Frank Müller: Der Investor ist nicht der Böse, wir wollen alles dafür tun, dass es auch schnell geht. Aber unsere Argumente müssen auch gehört werden. In Umlandkommunen wie Meißen, Pirna oder Großröhrsdorf funktioniert das. Warum sollte das nicht auch in Dresden klappen?

Das Gespräch führte Kay Haufe.

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