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"Wir brauchen dringend Sozialwohnungen"

Der Mieterverein Dresden sagt, die Immobilienwirtschaft habe die Grundstückspreise in die Höhe getrieben. Er sieht die Unternehmer in der Pflicht.

Auf der Ulmenstraße 16 in Dresden ist im Juni eine der ersten Sozialwohnungen der kommunalen Wohnungsgesellschaft WiD übergeben worden.
Auf der Ulmenstraße 16 in Dresden ist im Juni eine der ersten Sozialwohnungen der kommunalen Wohnungsgesellschaft WiD übergeben worden. © René Meinig

Dresden. In Dresden ist ein Streit um die Quote von Sozialwohnungen bei Neubauvorhaben entbrannt. Im bislang geltenden kooperativen Baulandmodell werden Immobilienunternehmer verpflichtet,  bei Neubauten 30 Prozent Wohnraum für Geringverdiener zu bauen. Eine hauchdünne Mehrheit im Stadtrat hat dies auf 15 Prozent reduziert, was dem Vorschlag der Immobilienwirtschaft entsprach.

Diesen Beschluss stufte der Oberbürgermeister jedoch als rechtswidrig ein. Nun muss der Stadtrat demnächst erneut über die Quote befinden. Die SZ sprach mit der Juristin Katrin Kroupová vom Mieterverein Dresden darüber, warum die höhere Sozialwohnungsquote gerade jetzt so wichtig ist.

Frau Kroupová, die Unternehmer argumentieren, dass bei einer 30-Prozent-Quote keiner mehr bauen wird. Warum fordert der Mieterverein diese so vehement?

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Was heißt fordern, derzeit gilt die 30-Prozent-Regel in Dresden, aber sie soll ohne Not geändert werden. Das ist angesichts des Bedarfes von 20.000 mietpeisgebundenen Wohnungen ein großes Problem, denn die Stadt hat nur Belegungsrechte für rund 10.000 bei der Vonovia. Und gerade in der aktuellen Corona-Situation klafft die Schere zwischen den Einkommen und den Mieten weiter auseinander. Das heißt, durch Kurzarbeit und Jobverlust wird es künftig noch deutlich mehr Menschen geben, die Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein und damit eine Sozialwohnung haben. Bisher haben einige versucht, ihre Wohnung aus eigenen Mitteln zu bezahlen, obwohl sie verdienstmäßig in die Gruppe der Berechtigten fallen. Das wird durch die finanziellen Einbußen nicht mehr möglich sein. 

Beraterin und Vollljuristin Katrin Kroupova vom Mieterverein Dresden berät eine Klientin.
Beraterin und Vollljuristin Katrin Kroupova vom Mieterverein Dresden berät eine Klientin. © dpa-Zentralbild

Die Immobilienwirtschaft hält dagegen, dass es noch genügend preisgünstigen Wohnraum gibt. 

Für dieses Argument finde ich keine Belege. In Dresden sind die Mieten in den vergangenen zehn Jahren um 30 Prozent gestiegen. Gab es 2017 noch 14 Prozent an Wohnungen, deren Mietpreis unter fünf Euro lag, hat sich die Zahl 2019 bereits halbiert. Stattdessen hat sich der Anteil von Wohnungen, für die mehr als acht Euro Miete bezahlt werden müssen, verdoppelt. Es ist zu erwarten, dass die Tendenz steigender Mieten anhält, aber die Einkommenszuwächse gehen nicht parallel dazu hoch. 

Inzwischen baut die kommunale Wohnungsgesellschaft WiD Sozialwohnungen.

Das ist richtig, aber leider ist deren Baufortschritt langsamer als erhofft. Und die Anzahl der von ihr errichteten Wohnungen reicht nicht, weshalb der Mieterverein so auf die Verantwortung der freien Immobilienwirtschaft drängt. Mit der Sozialwohnungsquote von 30 Prozent soll abgesichert werden, dass jeder, also auch Menschen mit geringem Einkommen, eine bezahlbare Wohnung findet. Es gibt eine soziale Fürsorgepflicht, die für alle gelten sollte. Wenn wir mal rechnen, dass 1.000 Wohnungen pro Jahr gebaut werden, sind mit einer Quote von 30 Prozent im Laufe von 15 Jahren 4.500 fertiggestellt, bei 15 Prozent aber nur 2.215.  Die Belegungsrechte bei der Vonovia laufen jedoch 2026 aus. Zwar gibt es eine Verlängerungsoption von zehn Jahren. Aber wir brauchen dringend weitere Wohnungen.  

Sollten nicht auch die Genossenschaften mit herangezogen werden, um das Wohnungsproblem zu lösen?

Die tragen bereits erheblich dazu bei, dass es bezahlbaren Wohnraum in Dresden gibt. Ihre Durchschnittsmiete beträgt 5,42 pro Quadratmeter, das sind Sozialwohnungsmieten. Sie haben auch Neubauprojekte, bei denen 9,50 Euro zu zahlen sind, aber selbst bei Neuvermietungen bestehender Wohnungen schöpfen die Genossenschaften nicht den vollen Spielraum aus, den sie hätten. Da steigen private Vermieter mit ganz anderen Höhen ein. Die Genossenschaften sind eine wichtige Säule der Dresdner Wohnungswirtschaft. 

In vielen anderen Städten funktioniert der Neubau trotz einer Sozialwohnungsquote von 20 und mehr Prozent. Die Dresdner Unternehmer dagegen argumentieren mit hohen Grundstückspreisen und steigenden Baukosten. Was ist hier anders?

Nichts. Und dass die Dresdner Grundstückspreise so in die Höhe geschnellt sind, dazu haben die Investoren selbst beigetragen mit Spekulationen im Immobiliengeschäft. Trotzdem geht es der Branche in keiner Weise schlecht, sie versucht nur, ihren Gewinn zu maximieren. Wir haben eine Übersicht der Städte, die mit Sozialwohnungsquote arbeiten. Die niedrigste liegt bei 20 Prozent, die höchste mit 50 Prozent in Freiburg. Nirgends ist ein Unternehmer daran pleite gegangen. Natürlich sind die Baupreise in Deutschland hochgegangen. Die Frage ist auch, ob die deutschen Anforderungen zu hoch sind, denn anderswo in Europa wird deutlich preiswerter gebaut. Aber dagegen gehen die Bauunternehmer nicht vor, gegen die Quote schon. Dabei lässt das kooperative Baulandmodell in Dresden unter bestimmten Voraussetzungen auch eine Reduzierung der Sozialwohnungsquote bei konkreten Vorhaben zu. Das könnte man beantragen und darüber müsste dann der Stadtrat abstimmen. 

Spüren Sie beim Mieterverein, dass der Beratungsbedarf durch die Auswirkungen der Corona-Pandemie zugenommen hat?

Die Beratungen steigen immer dann, wenn es Mieterhöhungen gibt. Aktuell haben dies einige Großvermieter wie die Deutsche Wohnen, Vonovia oder die BerlinHaus und auch kleinere Vermieter getan. Dies ist nicht gesetzeswidrig, wenn sie sich an die geltenden Vorgaben halten. Aber für Mieter bedeutet dies eine große Belastung. Viele haben während des ersten Lockdowns versucht, mit ihrem Vermieter zu sprechen. In einigen Fällen hat man Vereinbarungen getroffen, in anderen hat der Mieter das fehlende Geld durch Kurzarbeit aus dem Erspartem genommen. Aber das ist jetzt aufgebraucht. Und es gibt keinen Kündigungsschutz mehr, auf den wir drängen. Ebenfalls ist unserer Forderung nach einem Hilfsfonds für Mieter und Kleinvermieter nicht nachgekommen worden. Vor allem Familien werden langfristig ein Problem bekommen. Und wir dürfen nicht vergessen, dass eine Sozialwohnung in Sachsen nur auf 15 Jahre gebunden ist, danach kann der Vermieter sie entsprechend der gesetzlichen Regelungen auf den ortüblichen Vergleichsmietzins erhöhen. Der Bedarf ist also wirklich groß.

In diesem Jahr wurden beim Dresdner Mieterverein trotz der Einschränkungen des Lockdowns bisher 10.988 Beratungen durchgeführt. Zum Vergleich: 2019 waren es insgesamt 14.442. Darauf entfielen 2020 die meisten mit den Kosten des Wohnens verbundenen Themen, weitere 7,7 Prozent auf Mieterhöhung, 45 Prozent auf Betriebskosten sowie 2,2 Prozent auf Modernisierungsumlagen. 

Der Rückgang insbesondere beim Thema Mieterhöhung liegt laut Katrin Kuoupova auch daran, dass Anfang Dezember ein neuer Mietspiegel veröffentlicht werden wird. Üblicherweise gebe es nach der Veröffentlichung eines neuen Mietspiegels eine höhere Anzahl von zu prüfenden Mieterhöhungsverlangen. 

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