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Kaufen oder mieten?

Junge Familien, Gutverdiener und Investoren stehen vor dieser Frage. Die SZ beantwortet sie.

© Egbert Kamprath

Von Franz Werfel

Dippoldiswalde. Für viele Menschen ist es der Lebenstraum schlechthin – ein eigenes Haus im Grünen. Sein eigener Herr sein, ins Alter investieren, keine Miete zahlen. Aktuell bieten sich Investitionen an – die gute Konjunktur, niedrige Zinsen für Kredite und nach wie vor bezahlbare Grundstückspreise auf dem Land motivieren viele, über eine Immobilie nachzudenken.

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Was ist attraktiver? Das Einfamilien- oder Reihenhaus neu bauen, eine Eigentumswohnung in der Stadt kaufen, bestehende Wohngebäude günstig aufkaufen und selbst sanieren – oder weiter zur Miete wohnen? Die Sächsische Zeitung hat dazu mit zwei Experten vom Immobilienzentrum Sächsische Schweiz gesprochen. Seit Ende 2012 gibt es diese Kooperation einer Immobilienfirma und einer Bank. Stefan Ullrich von der Geva-Unternehmensgruppe in Pirna berät Kunden zu Immobilien. Im Büro nebenan wartet Daniel Rösner von der Volksbank und hat Vorschläge zur Finanzierung. Ullrich und Rösner beobachten den Wohnungsmarkt im Landkreis genau. Sie wissen, was Kunden interessiert – und wo man welchen Preis bezahlen muss.

Die Preise: Jede Region ist attraktiv, Kosten unterscheiden sich stark

Wer kann sich was leisten?

Wie viel Geld jeder zum Leben braucht, berechnen Banken mit standardisierten Verfahren. In der Region legt man für eine vierköpfige Familie monatlich etwa 1600 Euro an (500 Euro je Erwachsener, 300 Euro pro Kind). Hinzu kommen etwa 300 Euro für die Wohnnebenkosten wie Strom, Wasser, Internet, Telefon. Der Rest kann in die Kaltmiete oder einen Kredit fließen. Die Gesamtkosten für Wohnen sollten ein Drittel des Haushaltsnettos nicht übersteigen.

Wenn die Familie 3000 Euro monatlich zur Verfügung hat, könnte sie zwischen 800 bis 1000 Euro monatlich für die Kaltmiete oder einen Kredit aufwenden. Geld für Urlaub oder teurere Anschaffungen wie ein Auto hätte sie dann nicht mehr.

Anhand des Haushaltseinkommens und der ständigen Ausgaben berechnet sich, wie viel Geld eine Familie von der Bank bekommt. Bei 1000 Euro für den Kredit im Monat könnte die Immobilie fast 270000 Euro kosten, bei 800 Euro im Monat 215000 Euro.

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„Überall steigen derzeit die Immobilienpreise, auch auf dem Land“, sagt Stefan Ullrich. In kleinen Orten wie etwa Reinhardtsdorf-Schöna gebe es generell nur wenige Mietwohnungen. „Nach wie vor wünschen sich junge Leute ein eigenes Haus, auch in ihrer Heimatregion.“ Junge Menschen würden das Land keinesfalls scheuen. „Hier haben sie ihre Familie, Freunde und Vereine.“ Wenn der Job passe, spreche viel dafür, in der Heimat wohnen zu bleiben.

Die Grundstückspreise variierten stark. Sie orientieren sich an den Bodenrichtwerten. „Wir können keine pauschalen Aussagen zu einzelnen Gemeinden treffen“, so Ullrich. Teils gebe es innerhalb eines Ortes unter benachbarten Straßen große Unterschiede. 100 Euro pro Quadratmeter Land seien heute im Landkreis normal. „Vor fünf Jahren hätte das noch als sehr hoch gegolten“, so Ullrich. Werden neue Baugrundstücke erschlossen, versuchen die Eigentümer, eher, mehrere kleinere Grundstücke zu erschließen. „Im Schnitt Größen zwischen 500 und 800 Quadratmeter“, sagt Daniel Rösner. Je weiter man sich von den größeren Städten entferne, desto größer würden die Grundstücke – mit entsprechend günstigeren Quadratmeter-Preisen.

Die Erst sanieren, dann neu bauenMieten steigen ebenfalls in allen Regionen des Landkreises. Als Beispiel, wie der Landkreis von der Nähe zu Dresden profitiere, nennt Rösner die Stadt Heidenau. „Hier haben die Preise ordentlich angezogen“, sagt er. Für Menschen, die in Dresden arbeiten, sei Heidenau attraktiv. „Mit der S-Bahn oder dem Auto ist man schnell in der City. Die Kaltmiete ist aber mit beispielsweise sieben statt zehn Euro je Quadratmeter im Landkreis deutlich günstiger.“ Auch in Pirna würden die Mieten steigen. Der neue Mietspiegel, der wichtigste Faktor für die künftige Entwicklung, wird im Januar erwartet. In Sebnitz sei die Nachfrage nach Immobilien generell geringer als etwa in Pirna.

Die Immobilien: Was am besten passt, muss jeder selbst herausfinden

Ein Einfamilienhaus sei für viele erstrebenswert – und noch immer die beliebteste Wohnform. „Unsere Interessenten werden immer jünger“, so Ullrich. Wenn mit Mitte, Ende 20 die Familiengründung anstehe, spreche vieles für eine eigene Immobilie. Das könne aber auch eine schicke Vierraum-Wohnung in der Stadt sein.

Dieser Trend hat auch Pirna erreicht. In der Stadt würden zunehmend Eigentumswohnungen angeboten. Die Kaufpreise unterscheiden sich auch hier stark. „Eine fertige, teilsanierte Wohnung gibt es ab 1 200 Euro pro Quadratmeter.“ Für eine neue Vierraum-Wohnung auf der beliebten Vogelwiese müsse man bei etwas mehr als 100 Quadratmetern schon mit 2 500 Euro pro Quadratmeter rechnen. „Aufzug, Balkon und Stellplatz fürs Auto inklusive“, so Ullrich. Die Berater empfehlen eine professionelle, kostenlose Erstberatung.

Die Finanzierung: Günstige Kredite, Fördergeld gibt es auch

Können sich Menschen mit mittleren Einkommen eigene Immobilien leisten? Diese Frage ist in der Region besonders relevant. Denn in vielen Branchen werden hier Löhne weit unter dem Bundesdurchschnitt gezahlt. Dafür kosten Grundstücke in ländlichen Gebieten auch nicht so viel. Daniel Rösner sagt: „Es gibt keine pauschalen Lösungen oder Regeln.“ Als Banker berate er oft Kunden, die noch gar keine Immobilie im Auge haben. „Die wollen nur schon mal wissen, was sie sich leisten können.“

Ein Problem sei heute oft das Eigenkapital. „Gut ist es, wenn die Leute mindestens zehn Prozent des Kaufpreises gespart haben.“ Denn dieses Geld geht meist gleich weg. Die Hälfte an einen Makler, die andere Hälfte sind Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbssteuer. Die Kredite seien derzeit sehr günstig. Bei der Volksbank liegen sie aktuell bei rund zwei Prozent, wenn der Kredit zehn Jahre lang läuft. Die meisten Kredite werden verlängert und laufen 30 Jahre. „Nur die wenigsten Kunden schaffen es, ein Haus in zehn Jahren abzubezahlen“, sagt Rösner.

Für jüngere Menschen fallen die Raten deutlich geringer aus. Denn sie haben noch länger Zeit, ihren Kredit zurückzuzahlen. Zudem gibt es Fördergeld der staatlichen KfW-Bank für verschiedene Altersgruppen wie etwa Familien oder Senioren. Das Ziel müsse sein, spätestens mit dem Beginn der Rente schuldenfrei zu sein. „Viele sanieren kurz vor der Rente ihr Haus noch einmal und machen es fit fürs Alter“, so Rösner. Auch dafür gebe es dann wieder Förderung.

Das Risiko: Ohne Kredit lebt es sich möglicherweise entspannter

Das mit dem „Betongold“, wie Investitionen in Immobilien auch genannt werden, stimme noch immer, sagt Stefan Ullrich. „Es ist eine Investition fürs Leben.“ Würden Gebrauchsgüter wie beispielsweise Autos schon nach wenigen Jahren deutlich an Wert verlieren, gelte das für Immobilien nach wie vor nicht. Ein neu gebautes Haus, so der Experte, verliere seinen Wert in einem Zeitraum zwischen 80 und 100 Jahren. Was nicht zwangsläufig bedeute, dass man nicht nach kurzer Zeit schon wieder umziehen sowie Haus und Hof gewinnbringend weiterverkaufen könne. Dabei, so Ullrich, komme es allein auf den genauen Standort des Eigentums an.

Doch die Berater wissen auch: Nicht alles ist machbar. Als Regionalbank habe man die Verantwortung, Menschen vor falschen Entscheidungen zu bewahren. Bleibt man Mieter, muss der Vermieter alle größeren Reparaturen in und an dem Gebäude bezahlen. Darüber, was wann wo an dem Haus gemacht werden sollte, streiten sich die Parteien oft – auch vor Gericht. „Das größere Risiko“, sagt Daniel Rösner, „trägt definitiv, wer seine Rate nicht mehr zurückzahlen kann.“ Wenn alles nichts hilft, müsse man verkaufen und entschulden.

Stefan Ullrich erinnert sich an einen Kunden, der ihm am Ende um den Hals gefallen ist – obwohl er sein Haus verkaufen musste. „Der hatte seit Jahren nicht gut geschlafen, hatte Geldprobleme und der Kredit drückte.“ Gemeinsam entschied man, das Haus zu verkaufen. Mit Gewinn. Am Ende war der Mann zu Beginn seiner Rente schuldenfrei und hatte mehrere zehntausend Euro auf der hohen Kante. „Davon konnte er sich eine gute Mietwohnung leisten“, sagt Stefan Ullrich. Kommentar