Die Neustadt strahlt, der Markt ist in Schuss, um die Uhreninsel ist viel passiert. Nun nimmt die Stadt Zittau die westliche Innenstadt in den Fokus. Wie könnte das Quartier mit Grüner, unterer Bautzener, Linden-, Innerer Oybiner,  Post-, Innerer Weber-, Brunnen- und Zeichenstraße, dem Innenring, der Westseite des Marktes und dem Mandauer Berg attraktiver gestaltet und damit belebt werden? Die Antwort auf die Frage soll die Studie "Zittau MitteWest" geben, die von der Stadt beauftragt wurde und nun vorliegt. Das sind die Eckpunkte:

Was wollen die Zittauer?

Wie sich die westliche Innenstadt entwickeln soll, sind die Zittauer im Mai 2019 gefragt worden. Sie wünschen sich, dass die kleinen Läden erhalten bleiben, aber auch Platz für großflächigen Einzelhandel gefunden wird. Da in der Innenstadt auch viele Menschen wohnen, sollen die Wege barrierefreier werden und mehr Freizeitangebote wie Spielplätze und Freiflächen geschaffen werden. Zudem sind Mehrgenerationenprojekte gewünscht.  

Ist-Stand: Viele Probleme, aber auch Chancen

In der westlichen Innenstadt stehen knapp 150 Gebäude, mehr als ein Drittel ist von Leerstand gekennzeichnet. Vor allem Läden und Gaststätten fehlen zur Belebung. Wenig Leerstand verzeichnen die Verfasser, das Cottbuser Büro "Kollektiv Stadtsucht",  im Künstlerviertel. Rund zwei Drittel der Gebäude im Westen der Innenstadt sind saniert, zwölf werden wie das Betreute Wohnen "Am Marsbrunnen" oder das Lutherhaus für soziale oder kulturelle Zwecke genutzt. Die Fußwege sind historisch bedingt schmal, auf dem Mandauer Berg schlecht erkennbar. Das Quartier ist nicht barrierefrei, Menschen mit körperlichen Behinderungen stehen also oft vor Hindernissen wie zu hohen Bordsteinkanten. Zudem gibt es zahlreiche Stolperfallen. Es fehlt - außer am Innenring, an der Poststraße und im Künstlerviertel - an Bäumen, Sträuchern und Wiesen. In vielen Bereichen fehlen auch öffentliche Freiflächen und Sitzgelegenheiten. Konflikte gibt es zwischen den Anwohnern und den vielen Autofahrern, die für Besorgungen in das Gebiet fahren und parken wollen. Ein Parkleitsystem fehlt. Als Fazit schreiben die Verfasser unter anderem: "Hier besteht konkreter Handlungsbedarf, aufgrund städtebaulicher Defizite in Kombination mit nahezu flächigem Leerstand in der Erdgeschosszone, ruinöser Bausubstanz und ungeordneten Brachflächen." 

Was sind also die Stärken und Schwächen der westlichen Innenstadt?

Stärken: Die westliche Innenstadt hat romantische Nischen und Gassen, liegt in der Mitte der Stadt und ist historisch gewachsen. Es gibt verschiedene Wohnformen. Die Mieten sind günstig, polnische und tschechische Besucher sowie Vereine und Privatpersonen beleben die Stadt und den Handel. Zittau bekommt wegen der vielen Baudenkmale besonders viele Fördermittel für Vorhaben in der Innenstadt.

Schwächen: Der Leerstand sowohl bei Wohnungen als auch bei Läden ist zu hoch. Noch sind zu viele Gebäude nicht saniert. Die Kaufkraft der Bevölkerung ist zu gering. Zudem schrumpft und überaltert sie. Straßen und Wege sind nicht barrierefrei und vollständig versiegelt. Es gibt zu wenig nutzbare Freiflächen. Die Stadt kann die Entwicklung schlecht steuern, weil der Denkmalschutz hohe Ansprüche stellt und viele Gebäude Privatleuten gehören, die eigene Ziele verfolgen. 

Welche Chancen und Risiken bestehen?

Chancen: Zittau kann die westliche Innenstadt zu einem attraktiven, generationsgerechten Wohnstandort mit lokalem Handel entwickeln und dabei die nötige Anpassung an den demographischen Wandel zur Transformation nutzen. Die steinere Stadt soll dabei mit Kunst, Kultur und Grün neu gestaltet werden. Freiflächen sollen nach Ansicht der Verfasser der Studie als "Lebens- und Aufenthaltsraum" verstanden werden.

Risiken:  Wenn ohne Nachnutzungen weitere Gebäude abgerissen werden, besteht die "Gefahr eines perforierten Stadtbildes" und der "Zerfall der Gesamtstruktur". Wenn Ansprüche bestimmter Zielgruppen nicht erfüllt werden, wird sich der Wohnungsmarkt nicht drehen. Konsumtrends behindern eventuell die Entwicklung des Einzelhandels. Die Verfasser der Studie warnen auch davor, Interessen einzelner stärker als die der Gemeinschaft zu gewichten und dem Autoverkehr den Vorzug gegenüber attraktiven Freiflächen zu geben. 

Was passiert, wenn ...

... die Entwicklung nicht von der Stadt gesteuert wird? Auf der einen Seite entstehen Freiräume für Neues. Auf der anderen Seite ist zu erwarten, dass alle Gebäude abgerissen werden, von denen sich die Eigentümer keine Chance am Markt versprechen. Dadurch könnte es zur Auflösung der Quartiersstrukturen kommen, wichtige identitätsstiftende Elemente könnten verloren gehen. Es entstehen also weitere Lücken, deren Nutzung oftmals nicht klar ist.

... das Wichtigste erhalten bleiben soll? Der Fokus richtet sich auf die wichtigsten Gebäude, Straßen und Plätze. Die Investitionen, die Anstrengungen und andere Aktivitäten werden dafür gebündelt. "Es entstehen größere Stadtbausteine, die äußerlich erhalten bleiben, aber innen Raum für neues lassen", schreiben die Verfasser in der Studie. Die Straßen bleiben für den Verkehr offen. 

... der Wandel intensiv gelenkt wird? Dann kann nach Ansicht der Verfasser eine langfristige Strategie zur Entwicklung der westlichen Innenstadt entworfen und danach vorgegangen werden. Sie sollte Grundsätze wie "Nicht Schutz des einzelnen Bauwerks, sondern Schutz der gesamten Stadtstruktur" beinhalten. Das würde bedeuten, dass der Abriss einzelner Gebäude erlaubt ist, wenn eine Nachnutzung der Fläche klar ist und die Gesamtstruktur des Quartiers nicht beschädigt wird. So könnte auch Platz für Neues wie kleinteilige Reihenhäuser oder begrünte Hinterhöfe geschaffen werden. Die Ansprüche von Autofahrern auf der einen Seite und Bewohnern, Gästen sowie Händlern auf der anderen würden gleichrangig beachtet werden. So könnten zum Beispiel Cafés und Restaurants Platz für Außenbereiche bekommen.     

Was schlagen die Experten vor?

Das "Kollektiv Stadtsucht" macht eine ganze Reihe Einzelvorschläge in der Studie. Die Experten können sich zum Beispiel vorstellen, dass die Innere Weberstraße für den Verkehr gesperrt und zur Fußgängerzone mit Warenauslagen und Freisitzen wird. Bei der Entwicklung des Handels weisen sie unter anderem darauf hin, dass große Lebensmittler selten für eine historische Innenstadt zu begeistern sind. Stattdessen soll sich die Stadt auf Anbieter regionaler und biologisch angebauter Produkte konzentrieren. 

Um Händlern attraktivere Läden anbieten zu können, soll darüber nachgedacht werden, mehrere nebeneinander liegende Geschäfte zu einem zu verbinden und hinter dem Gebäude Parkplätze anzubieten. Die bauliche Lücke im Innenring zwischen Innerer Oybiner und Weberstraße könnte mit kleinen Wohnhäusern geschlossen werden. Das Finanzamt soll wieder genutzt werden. Es sei "prädestiniert für eine öffentliche Nutzung", heißt es. Die maroden Häuser am Mandauer Berg könnten durch neue, besser für Wohnungen nutzbare Häuser ersetzt werden. Die Südseite der Lindenstraße würde, wenn die Vorschläge umgesetzt werden, weitestgehend abgerissen und durch Grünflächen ersetzt. 

Generell sollen mehr Bäume gepflanzt, Grün- und Freiflächen wie Spielplätze angelegt werden. Vor allem aber empfehlen die Experten der Stadt, ein Management für Brachflächen aufzusetzen, die geänderten Anforderungen durch den demografischen Wandel vor Augen zu haben und sich über den Zugriff auf Immobilien Gedanken zu machen.  Außerdem soll sie dafür sorgen, dass das Überangebot auf dem Wohnungsmarkt und der starke Autoverkehr reduziert werden.

Fazit: Vorschläge, die nicht 1:1 umgesetzt werden

Der Stadt ist klar, dass die Analyse der Experten, aber vor allem die Vorschläge zum Teil  eine Provokation darstellen. Doch das sei ein Stück weit auch Teil der Aufgabe gewesen, sagt Susanne Mannschott, Geschäftsführerin der Stadtentwicklungsgesellschaft. Man werde darüber diskutieren müssen, wenn man dazu kommen wolle, zu agieren statt zu reagieren. Allerdings ist ihren Aussagen zufolge schon jetzt klar, dass keines der drei von den Studienverfassern beschriebenen Szenarios 1:1 umgesetzt wird. 

Die Studie ist dem Stadtrat bereits vorgestellt worden. Die Ergebnisse fließen nun in das Integrierte Stadtentwicklungskonzept ein, dass 2020 überarbeitet wird.

Die Studie wird beim SamsMarkt am 20. Juni öffentlich vorgestellt. 

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