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„Radeberger tun sich beim Wohnungskauf noch schwer“

Die Bierstadt ist in Sachen Immobilienmarkt etwas Besonderes, sagt Makler Thorsten Thiebach im SZ-Gespräch.

© Thorsten Eckert

Radeberg. Wenn es derzeit eine Stadt im Umfeld von Dresden gibt, die es bei den Themen Zuzug, Firmenansiedlungen und Wohnungsbau regelmäßig in die positiven Schlagzeilen schafft, dann ist das Radeberg. Nachdem die Bierstadt in den vergangenen Jahren immer ein bisschen das Dornröschen unter Dresdens Umland-Städten war, das sozusagen aus Dresdner Sicht hinter einer dichten Rosenhecke schlummerte, entdecken nun die Dresdner Radeberg als attraktiven Wohnstandort. Bis dahin „küssten“ sie – um im Märchenbild zu bleiben – eher Heidenau oder Radebeul wach. Bauwillige und junge Familien aus Dresden, die preiswerte Wohnungen suchten, zogen vorrangig dorthin.

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Nun also holt Radeberg mehr und mehr auf. Die Einwohnerzahl steigt stetig; und profitiert dabei massiv vom Zuzug, so jüngst Stadtsprecher Jürgen Wähnert. Die Arbeitslosigkeit ist weit unter vier Prozent, die Verkehrs-Anbindung an Dresden nahezu perfekt. Kein Wunder, dass sich derzeit kräftig die Baukräne in Radeberg drehen. Und waren es bisher vorrangig „Häuslebauer“, die hier ihr Eigenheim bauten – entstehen nun mehr und mehr auch Wohnungen, die als Eigentumswohnungen verkauft werden. Aber, so sagt zum Beispiel Thorsten Thiebach vom Dresdner Immobilienbüro Kreusch, „die Radeberger selbst sind da eher zurückhaltend“. Während in Dresden viele Einheimische Eigentumswohnungen längst als Geldanlage sehen, sie kaufen und vermieten, „tun sich die Radeberger bei diesem Thema ein bisschen schwer“, so der Immobilienfachmann, der im Moment zum Beispiel die Wohnungen im neu entstehenden Eckgebäude Pirnaer-/Mittelstraße mitten im Radeberger Stadtzentrum an Käufer bringt.

Herr Thiebach, Sie sagen, die Radeberger seien in Sachen Immobilienkauf zurückhaltender als zum Beispiel die Dresdner. Woran machen Sie das fest?

Ich habe schon eine gewisse Scheu bemerkt. Es scheint mir noch ein bisschen das Vorurteil durch Radeberg zu wabern, Immobiliengeschäfte seien eigentlich nur etwas für richtig gut Betuchte. Aber das ist es eben längst ganz und gar nicht mehr. Vielmehr ist der Kauf von Immobilien eine wunderbare Chance, Geld anzulegen und recht sichere Gewinne zu erwirtschaften. Auf welcher Bank bekommt man denn heute noch vernünftige Zinsen für sein angelegtes Geld? Im Gegenteil, durch die Inflation wird es am Ende sogar weniger wert. Und die Notwendigkeit – vor allem die Chance –, Geld inflationssicher und zudem wertsteigernd anzulegen, wird hier in Radeberg aber leider bisher noch nicht so thematisiert.

Woran liegt das Ihrer Meinung nach?

Radeberg rückt ja erst jetzt stärker in den Fokus, was Wohnungsneubau betrifft. Es waren zunächst andere Orte im Dresdner Umland, die stark vom Zuzug aus Dresden profitiert haben. Seit einigen Jahren ist es für viele junge Familien aber auch längst attraktiv, nach Radeberg zu ziehen, um sich ein Eigenheim zu bauen. Das sieht man ja zum Beispiel am fast ausgebuchten Wohngebiet am Sandberg. Aber Wohnungsbau als Geldanlage, also Wohnungen, die man kauft und dann vermietet, das Thema wird offenbar erst jetzt interessanter – weil auch Radeberg zunehmend für Dresdner interessant wird, die hier Mietwohnungen suchen.

Woher nehmen Sie die Sicherheit, dass dieser Boom - dieser Zuzug auch von Mietern aus Dresden - tatsächlich richtig Fahrt aufnimmt?

Nun, im Moment haben wir in Radeberg Neubau-Kaufpreise wie sie in Dresden in den Jahren 2003 bis 2005 zu zahlen waren. Seither haben sich die Preise dort fast verdoppelt. Natürlich abhängig von der Lage des Grundstücks. Heißt, wer preiswerte Mieten sucht, muss ins Umland gehen. In den Speckgürtel. Und genau davon wird nun also auch Radeberg als Standort profitieren. Ja, ich bin überzeugt davon, Radeberg steht nun vor einem ähnlichen Boom wie Dresden in den vergangenen Jahren!

Welche Vorzeichen stimmen Sie da so optimistisch?

Schauen Sie auf die Einwohnerzahlen, die wachsen in Radeberg seit Jahren. Es gibt wie erwähnt einen spürbaren Zuzug junger Familien aus Dresden nach Radeberg. Die meisten Baugebiete sind eben längst ausgebucht, die Nachfrage ist groß. Der Pendlerparkplatz am Radeberger Bahnhof ist jeden Morgen rappelvoll – heißt, die Stadt ist als Wohnort für viele attraktiv, die in Dresden arbeiten. Und es haben sich weitere große Investitionen angesagt, Homann im benachbarten Leppersdorf zum Beispiel. Das zieht neue Mitarbeiter an und da wird die Nachfrage nach Wohnungen weiter steigen. Und damit eben auch die Preise. Was wiederum zu Gewinnen führt, wenn man in Wohnungen investiert.

Aber ich könnte ja auch Geld in Aktien investieren und Gewinne erzielen?

Ja, aber wenn wir Geld aufs Konto legen, in Aktienfonds investieren oder es Versicherungen geben, sehen wir doch nicht wirklich, was mit dem Geld passiert. Wir sind darauf angewiesen, was uns gesagt wird und welcher Gewinn am Ende herauskommt. Bei Immobilien sehe ich genau was passiert, die Rahmenbedingungen sind fest: Es gibt die Mieteinnahmen, auf mindestens zehn Jahre festgesetzte Zinssätze für den Kaufkredit und es gibt auch steuerliche Vorteile für die Ausgaben, die es bei anderen Geldanlagen so nicht gibt. Es ist also alles wirklich viel, viel transparenter.

Wer garantiert denn aber, dass die Zinsen so niedrig bleiben wie derzeit und es nicht irgendwann wieder weniger attraktiv wird, in Immobilien zu investieren?

Was passiert denn, wenn die Zinsen wieder steigen? Dann ändert das noch nichts an der Nachfrage nach Immobilien. Die Leute brauchen ja trotzdem Wohnungen. Und eine Garantie gibt es ja zumindest für die ersten zehn Jahre – so lange gilt wie erwähnt die Zinsbindung. Heißt, der Zinssatz, zu dem ich den Kredit abgeschlossen habe. Erst dann wird neu verhandelt. Es lohnt sich also wirklich, aktuell diese fast schon unglaubliche Niedrigzins-Phase zu nutzen.

Das alles hört sich – augenzwinkernd – fast nach einem Kinderspiel an …

Das Prinzip ist ja tatsächlich auch ein recht einfaches: Ich setze eine überschaubare Summe ein, nehme damit einen Kredit auf und kaufe eine Immobilie als Geldanlage. Die Kosten dafür – zum Beispiel für die Zinsen – werden durch die Mieteinnahmen gedeckt. Und durch die Wertsteigerungen auf dem Immobilienmarkt werden die Einnahmen nach zum Beispiel zehn Jahren beim Weiter-Verkauf deutlich höher sein, als die ursprünglich eingesetzte Summe.

Und doch raten Sie nicht zu Alleingängen.

Ganz klar: Wenn man eine rechtliche Frage hat, geht man zum Rechtsanwalt. Bei Steuerfragen hilft der Steuerberater. Und im Fall von Immobilienkäufen sollte man eben auch einen Profi fragen, der einen dann begleitet. Der zum Beispiel schon im Vorfeld alle möglichen Fragen beantworten kann. Außerdem kann er über Chancen und auch über Risiken aufklären.

Wenn Sie sagen, dass die Radeberger noch zurückhaltend sind, was das Thema Kauf betrifft. Wer kauft dann Ihre Wohnungen, zum Beispiel aktuell im wachsenden Haus Ecke Pirnaer-/Mittelstraße im Stadtzentrum?

Es sind tatsächlich vorrangig Anleger von außerhalb. Aber nicht ausschließlich aus den alten Bundesländern, viele auch aus Sachsen. Aber es wäre doch an sich toll, wenn sich auch Radeberger sozusagen vor Ort Wohneigentum schaffen, um es als Geldanlage zu sehen. Deshalb führe ich ja hier auch immer wieder entsprechende Gespräche, um den Leuten die Furcht, die Bedenken zu nehmen.

Gespräch: Jens Fritzsche