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So bestimmen Sie die optimale Miete

Wenn Eigentümer vermieten wollen, sollten sie im Vorfeld die richtige Miethöhe festlegen. Das ist zu beachten.

Vermieter bereitet das oft Kopfschmerzen: Die optimale Miete für die eigene Immobilie festzulegen. Denn sie sollte hoch genug sein, um eventuelle Kreditraten bedienen und auch Rücklagen für notwendige Instandsetzungen sowie Sanierungen bilden zu können. Gleichzeitig sollte sie nicht zu hoch sein, um überhaupt geeignete Mieter anzusprechen. Ein erster Anhaltspunkt ist deshalb oft der örtliche Mietspiegel. Um aber die bestmögliche Miete zu erzielen, gibt es ein paar simple Grundregeln.

Die richtige Zielgruppe finden

„Neben der reinen Betrachtung von Wohnungsgröße, Ausstattung, Zustand und Lage ist eines sehr wichtig. Bevor die Immobilie vermietet wird, sollten Eigentümer ihre Zielgruppe eindeutig bestimmen“, erklärt Maria Lindemann, Prokuristin bei Reppe & Partner Immobilien. „Denn jede hat eigene Ansprüche an eine Wohnung.“ So wünscht sich eine Familie mit zwei Kindern häufig zwei Bäder, vier Zimmer und ein angrenzendes Gartenstück beziehungsweise einen Balkon. Während ein Student die Nähe zur Universität bevorzugt und dafür eher auf einen Balkon verzichtet.

Wie sich Immobilien am besten verkaufen
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Es kommt vor allem darauf an: Häuser und Wohnungen optisch aufzuwerten. Nur ein Makler hat dafür das nötige Netzwerk.

„Der Vermieter sollte sich auch selbst fragen, wer überhaupt zur Wohnung und zur gesamten Hausgemeinschaft passt“, sagt Maria Lindemann. Wenn zum Beispiel ein Haus ausschließlich von Senioren bewohnt wird, ist eventuell eine junge Studenten-WG ungeeignet. Umgekehrt gilt das genauso.

„Wer in Immobilien investiert, schaut dann vor allem auf die Lage. Bei der Vermietung ist das genauso“, so die Teamleiterin der Immobilienvermittlung bei Reppe & Partner Immobilien. Sehr wichtig sei mittlerweile unter anderem auch der Sanierungszustand des Bades. „Tatsächlich schätzen viele Mieter ein modernes Badezimmer. Mitunter sind sie dann bereit, mehr zu zahlen.“

So hoch sollte die Miete tatsächlich sein

Trotzdem muss ein Eigentümer auf eine angemessene Miete achten. „Sonst findet er im schlimmsten Fall keinen Mieter“, erklärt die Prokuristin. Oder jemand mietet sie, um kurze Zeit später wieder auszuziehen. Dann dient diese Wohnung nur für die Suche nach einer günstigeren. Wenn die Miete jedoch zu niedrig ist, werden sich mit Sicherheit zu viele Interessenten melden. „Dadurch sinkt die Wahrscheinlichkeit, dass jemand aus der vorher bestimmten Zielgruppe auch dabei ist. Außerdem bringt dies einen erheblichen, nicht zu unterschätzenden Mehraufwand bei der Mieterauswahl mit sich.“

Ein Anhaltspunkt für die optimale Miete ist deshalb der örtliche Mietspiegel. Dieser weist jedoch nicht die aktuellen Angebots- und Marktmieten aus, sondern die üblicherweise vereinbarten und geänderten Durchschnittsmieten der letzten vier Jahre. Das ist besonders in solchen Orten relevant, in denen eine Mietpreisbremse gilt. Die besagt, dass die Miete bei Neuvermietung nicht ohne Weiteres bei mehr als zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Wenn zudem der Eigentümer die Ausgaben der Vermietung bei der Steuererklärung als Werbungskosten geltend machen will, sollte die Miete nicht zu niedrig sein: und zwar nicht weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete.

„Am Ende kommt es aber immer auf den Einzelfall an, wie hoch die Miete tatsächlich ausfallen kann“, sagt Maria Lindemann. Das heißt konkret: Vermieter müssen möglichst genau erfassen, wie ihre Wohnung beschaffen ist, um sie mit anderen auf dem Immobilienmarkt zu vergleichen. „Daraus ergibt sich dann eine realistische Miete.“

Wenn Eigentümer ihre Miete genau kalkulieren möchten, sollten sie einen Makler beauftragen, zum Beispiel Reppe & Partner Immobilien. Das Dresdner Unternehmen hat 30 Jahre Erfahrung in der Immobilienbranche und weiß genau, welcher Mietpreis rentabel und angemessen ist. Deshalb machen Sie in Ruhe einen Termin aus und lassen Sie sich ausführlich beraten. Auch interessant für Eigentümer: die nächsten Termine des Dresdner Immobilienabends.

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