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Dresdner Mieten um 40 Prozent gestiegen

Wohnungen sind deutlich teurer geworden in der Stadt. Wie sich die Preise entwickelt haben, welche Gründe und welche Auswirkungen das hat.

Neubauwohnungen in bester Lage wie hier am Postplatz sind in Dresden "fast ausschließlich im hochpreisigen Segment" zu haben.
Neubauwohnungen in bester Lage wie hier am Postplatz sind in Dresden "fast ausschließlich im hochpreisigen Segment" zu haben. ©  Rene Meinig

Dresden. Wohnen in der sächsischen Landeshauptstadt ist teurer geworden. Das haben die Dresdner spätestens dann gemerkt, als eine Mieterhöhung in den Briefkasten flatterte. Wer eine neue Bleibe sucht, ist angesichts der hohen Quadratmeterpreise nicht selten erschrocken. Und selbst wenn er sich für die monatliche Ausgabe entscheidet, muss er sich oft gegen etliche andere Bewerber durchsetzen, um die Wohnung überhaupt zu bekommen. Wie drastisch die Mieten in Dresden tatsächlich gestiegen sind, zeigt nun eine Anfrage im Stadtrat.

Wie haben sich die Mieten in Dresden entwickelt?

Laut den Auswertungen der Kommunalen Bürgerumfrage ist die mittlere Kaltmiete in Dresden im Zeitraum von 2005 bis 2018 um ein gutes Drittel auf 6,43 Euro Quadratmeter angestiegen. Das teilt Sozialbürgermeisterin Kristin Kaufmann (Linke) in ihrer Antwort auf eine entsprechende  Anfrage von Linken-Fraktionschef Andre Schollbach mit. Für eine aussagekräftigere Einschätzung der Mietpreisentwicklung müssten aber die Mieten, die bei einer Neuvermietung im Mittel aufgerufen werden, betrachtet werden, so Kaufmann. Denn diese Angebotsmieten zeigen die reale Dresdner Mietentwicklung auf. 

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Und dort wird die drastische Entwicklung der Mietpreise in Dresden deutlich: 2019 lag der Mittelwert der Angebotsmieten in Dresden bei 7,59 Euro kalt pro Quadratmeter - das entspricht einem Anstieg von mehr als 40 Prozent seit 2005. Die Stadtverwaltung hat dafür einen Grund ausgemacht: "Mietwohnungsneubau findet in unserer Stadt fast ausschließlich im hochpreisigen Segment statt", so Kaufmann. 

Wie hoch sind die Mieten bei Neubauten?

Mieten von bis zu 14 Euro kalt für den Quadratmeter sind bei privat vermieteten Wohnungen in Dresden keine Seltenheit mehr - nicht nur in der Innenstadt. Teure Neubauwohnungen, die kalt weit mehr als 1.000 Euro monatlich kosten, werden mittlerweile auch in der Friedrichstadt angeboten. Und es fällt auf: Viele dieser neuen Wohnungen stehen leer.

Besonders viel gebaut wurde zuletzt in der Altstadt, auch rund um den Postplatz. Hier sind die Mieten stark angestiegen gegenüber dem Bestand an Wohnung. Laut Stadt lagen im Stadtteil Innere Altstadt Ende 2019 die mittleren Preise der Angebotsmiete für Wohnungsangebote aller Baualter zusammen bei 10 Euro kalt pro Quadratmeter. Betrachtet man nur die Angebote für Wohnungen, die ab 2010 neu errichtet wurden, lag die mittlere Angebotsmiete Ende 2019 sogar bei 13 Euro pro Quadratmeter. 

Wie sieht das bei Genossenschaften aus?

Moderater sieht die Preisentwicklung bei Dresdner Wohnungsgenossenschaften aus. Auch sie haben ihre Mieten in den vergangenen Jahren angepasst. Von 2005 bis 2020 hat etwa die Wohnungsgenossenschaft Johannstadt (WGJ) die Mieten durchschnittlich um 30 Prozent erhöht, so Sprecherin Julia Grotjahn. 

Bei der Wohnungsgenossenschaft Glückauf Süd (WGS) gab es ebenfalls Veränderungen. "Im Zeitraum von 2005 bis 2019 haben sich die Mieten im Durchschnitt von 4,48 Euro auf 5,46 Euro pro Quadratmeter, also um 22 Prozent erhöht", so Sprecherin Diana Jacob. Auch die in den vergangenen Jahren abgeschlossenen Neubauvorhaben wirken sich auf den durchschnittlichen Mietpreise in der WGS aus. Die Mieten der jüngst in der Südvorstadt fertiggestellten drei Häuser liegen zwischen 10 und 12,50 Euro pro Quadratmeter.

Was sind die Gründe für die steigenden Mieten?

Sozialbürgermeisterin Kristin Kaufmann hat für die hohen Mieten mehrere Gründe ausgemacht: "Die Attraktivität Dresdens mit stetig steigender Nachfrage, steigende Baupreise sowie hohe Grundstückspreise werden die Mieten auch in Zukunft weiter nach oben treiben." Aber sie räumt auch ein: "Aus rein wirtschaftlichen Gründen ist ein Wohnungsneubau von deutlich unter 10 Euro pro Quadratmeter für die Anfangsmiete nicht mehr darstellbar." 

Auch die Genossenschaften begründen steigende Mieten. Alle neu vermieteten Wohnungen würden komplett renoviert übergeben, sodass mit neuen Verträgen auch höhere Mieten einhergehen. Wird ein Haus modernisiert, etwa mit einem Aufzug, kann das ebenfalls eine höhere Miete nach sich ziehen. Gleiches gilt für neu gebaute Wohnungen, für die die WGJ mehr Miete als für Bestandswohnungen verlangt. So liegt der Durchschnitt bei Bestandsverträgen bei 5,56 Euro kalt pro Quadratmeter, im Neubau bei 9,50 Euro.

Kosten für Renovierungen führt auch die WG Glückauf Süd als Gründe an. "Bei der Neuvermietung orientieren wir uns am Dresdner Mietspiegel. Einen großen Einfluss auf die Mietpreise in unserer Genossenschaft haben die enormen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen", sagt Sprecherin Diana Jacob. So werden jährlich inzwischen 25 bis 30 Millionen Euro in ihre Wohnungsbestände investiert. Davon fließe ein großer Teil in die Wohnungen, die bei Wohnungswechsel modernisiert werden. Im Durchschnitt würden pro Quadratmeter 153 Euro investiert. Für eine 3-Raum-Wohnung mit rund 60 Quadratmetern werden damit durchschnittlich 9.180 Euro ausgegeben. 

Was tut die Stadt gegen steigende Mieten?

Die Landeshauptstadt habe das Problem steigender Mieten erkannt, so Kaufmann. Und reagiere darauf mit mehreren wohnungspolitischen Instrumenten. Da ist zum einen der qualifizierte Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete ausweist und damit nachvollziehbar macht, ob eine Mieterhöhung gerechtfertigt ist oder nicht. "Ohne dieses Instrument wären die Mieterhöhungsmöglichkeiten weitaus größer", so Kaufmann. Sie führt außerdem die in Dresden geltende verschärfte Kappungsgrenze an, die eine maximale Mieterhöhung von 15 innerhalb innerhalb von drei Jahren zulässt. Diese Grenze gilt nun bis 30. Juni 2025. 

Außerdem kann die Stadt Geringverdienern 10.000 preiswerte Wohnungen im Bestand des Großvermieters Vonovia anbieten. Allerdings reichen die bei Weitem nicht aus. Deshalb baut das kommunale Wohnungsunternehmen WiD derzeit an elf Standorten in Dresden 375 Sozialwohnungen, von denen die ersten bereits vermietet sind, weitere 40 werden noch in diesem Jahr begonnen. Pro Jahr sollen dann künftig 250 bis 300 neue Sozialwohnungen dazukommen. Dazu Kaufmann: "Die Schaffung von neuen und gleichsam bezahlbaren Wohnungen für die Breite der Gesellschaft ist ohne einen öffentlich geförderten Wohnungsbau, aktuell zum größten Teil durch das kommunale Wohnungsunternehmen WiD realisiert, schlichtweg nicht mehr möglich."

Wer hilft bei Mietschulden?

Bei einer so drastischen Steigerung der Mieten kann das für eine Stadt schnell zum Problem werden. Nämlich dann, wenn Gehalt oder Rente nicht mehr ausreichen, um die Wohnung und alle anderen Lebenshaltungskosten zu bezahlen. Wer dem Vermieter zwei Mieten schuldig bleibt, darf fristlos gekündigt werden. In der Regel gilt: Die Miete sollte nicht höher als 30 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens sein. Bei geringem Einkommen kann diese Regel kaum eingehalten werden - und dann geraten Menschen schnell in finanzielle Not.

Weil es in Dresden so viele Zwangsräumungen gab, richtete die Stadt vor fünf Jahren die Schuldnerberatungsstelle bei der Gemeinnützigen Gesellschaft Striesen-Pentacon in der Schandauer Straße 60 ein. Seitdem sind zwar die Mietschuldenfälle, die dem Dresdner Sozialamt bekannt sind, nicht gesunken, wohl aber die Zahl der Zwangsräumungen. Gab es 2012 noch 852 Zwangsräumungen, waren es 2015 insgesamt 686, vor zwei Jahren 415 und im vergangenen Jahr 340.

Der hohen Zahl der Zwangsräumungen standen vor einigen Jahren nur wenige Vorsprachen im Sozialamt gegenüber. Dieses Verhältnis hat sich heute geändert. Zum Vergleich: 2015 waren dem Sozialamt 146 Mietschuldenfälle bekannt, es gab aber fast 700 Räumungen. 2018 haben sich 272 Dresdner an das Sozialamt gewandt, also mehr, aber es gab mit 415 deutlich weniger Räumungen. Offenbar nutzen mehr Menschen die Hilfe von Schuldnerberatungen, mit der Folge, dass es weniger Räumungen gibt.

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Auf der Homepage der Stadt gibt es eine Liste mit  allen Schuldnerberatungen.

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