Sprach man vor einigen Jahren noch von einem großen Unterschied zwischen ost- und westdeutschen Immobilienmärkten, kann man heute unschwer erkennen, wie rasant der ostdeutsche Immobilienmarkt und hierbei vor allem Sachsen sich den Zahlen und Standards des westdeutschen Marktes annähert.
In Sachsen lässt sich dies hauptsächlich in den drei Städten Dresden, Leipzig und Chemnitz beobachten. Jedoch ist nicht nur in den Städten ein stetiger Wandel zu verzeichnen. Auch der Immobilienmarkt in ländlichen Gegenden und städtischen Randgebieten in Sachsen weist durch wirtschaftliche und demographische Entwicklungen Änderungen auf.
Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis
Eine Entwicklung des Immobilienmarktes steht in engem Zusammenhang mit den demographischen Trends in der Bevölkerung. Je nach demographischen Gegebenheiten lässt sich beispielsweise ein Einfluss auf das Angebot und die Nachfrage von Immobilien erkennen.
“Die einen profitieren und die anderen verlieren,” fasst Immobilienexperte André Runge vom Wohnungszentrum Dresden die aktuellen Entwicklungen in Sachsen zusammen. Er führt weiter aus: “Die Jugend geht in die Stadt, immer mehr Wohnungen im Ländlichen stehen leer. Investoren, die Häuser sanieren oder neu bauen sind nicht vorhanden, da sie Angst vor Leerständen haben. Die Arbeitsplatzsituation vor Ort sieht meist schlecht aus, weil viele Orte überaltert sind. Ein Teufelskreis für die ländlichen Gegenden, aus dem schwer herauszukommen ist.”
Leerstand auf dem Land – Wohnungsnot in der Stadt
Aufgrund der wachsenden Einwohnerzahl in den Großstädten Dresden und Leipzig ist die Nachfrage nach Wohnraum groß. Trotz dem Versuch, diese Nachfrage durch den Wohnungsneubau zu decken, übersteigt der Zuwachs an Haushalten die Wohnungsfertigstellungen. Zumal sich Neubauwohnungen oftmals im höherpreisigen Segmenten bewegen und kaum Wohnungen mit sozialverträglichen mieten entstehen.
Ursächlich dafür sieht Andre Runge die Magnetwirkung der Metropolregionen, welche seiner Meinung nach auch in den nächsten 5 bis 10 Jahren anhalten wird. So wird die Bevölkerung außerhalb liegender und ländlich geprägter Gegenden immer kleiner. Die Mieten stehen still oder sinken sogar, während die Leerstände gleichzeitig steigen.
Eine äquivalente Entwicklung sieht der Immobilienexperte aus Dresden bei den Kaufpreisen. Auch hier wird es auf dem Land Stagnation oder sogar Verluste für viele Eigentümer von Immobilien geben. Im Gegensatz dazu steigen in Leipzig und Dresden die Miet- und Kaufpreise stark an, Wohnraum wird aufgrund des Zuzuges zum gefragten Gut und es werden gezwungenermaßen höhere Mieten in Kauf genommen, um eine Wohnung zu finden. Die Randgebiete der größeren Städte profitieren ebenfalls von dieser Sogwirkung, denn es werden aufgrund der günstigeren Mieten und Kaufpreise im Umland auch gern längere Arbeitswege in Kauf genommen. Aktuell ist es so, dass je weiter man sich von den großen Städten in Sachsen entfernt, desto größer die Immobilienleerstände und desto geringer die Preise pro Quadratmeter Wohnraum.
Preisentwicklung damals, heute und in Zukunft
Fehlende Neubauwohnungen, welche die Bedarfslücke decken sollen, lassen die Mieten in diesem Segment kräftig steigen. Aber auch Immobilienpreise für den Neubau- oder Bestandswohnungsmarkt sind von 2012 bis 2017 fast überall in Sachsen gestiegen. Ausnahmen sind beispielsweise Zittau, Görlitz, Delitzsch oder Bautzen, in denen die Preise für Kaufimmobilien in diesem Zeitraum sogar leicht sanken. Runge sieht die Immobilienpreise in Dresden kritisch und hält Sie bis auf wenige Ausnahmen für überhöht. Er begründet seine Annahme damit, dass viele Verkäufer im aktuellen Goldrausch Ihre Immobilien überteuert auf den Markt werfen, um einen möglichst hohen Gewinn zu erwirtschaften. Befeuert wird dies zusätzlich durch die Niedrigzinspolitik der Banken und der Wohnungsknappheit in den Städten. Der Anteil für Wohnkosten am Monatseinkommen der Dresdner Bürger ist bei den meisten steigend und es sieht danach aus, dass diese Tendenz anhalten wird.
Zwar bezahlt ein Einwohner Sachsens momentan noch weniger als der Durchschnitt in ganz Deutschland, dieser Vorteil wird jedoch durch das niedrigere Einkommen im Vergleich mit dem Bundesdurchschnitt ausgeglichen. Gleichzeitig erhöhen sich die Preise fürs Wohnen schneller als die Einkommen steigen.
Preise für Immobilien steigen in den Ballungsräumen Sachsens grundsätzlich stärker als im Umland. Vergleicht man die jährliche Preisänderung zwischen 2012 und 2017 für Neubau- und Bestandsimmobilien zwischen sächsischen Großstädten, sächsischem Umland und Deutschland allgemein, steigen die Preise für Neubauimmobilien in Sachsens Großstädten sogar stärker als durchschnittlich deutschlandweit in den Großstädten. Preise für Bestandsimmobilien steigen im Durchschnitt in Deutschlands Großstädten immer noch stärker als in Dresden, Leipzig oder Chemnitz und dem sächsischen Umland. Dennoch ist der Aufwärtstrend der Preise für Neubau- und Bestandsimmobilien überall in Sachsen in diesem Zeitraum deutlich zu erkennen und beträgt jährlich mind. 3,5% bis max. 7%. André Runge begründet die starke Preissteigerung so: “In Dresden ist es in allererster Linie der starke Zuzug. Viele gute Arbeitsplätze und alle Vorzüge einer schönen Stadt ziehen immer mehr Menschen in diese Stadt. Die Wohnungswirtschaft hat viel zu spät auf diesen schon längere Zeit absehbaren Trend reagiert. Dresden braucht heute viel mehr Wohnungen als vorhanden sind. Diese Situation und die günstigen Zinsen führen dazu, dass das
knappe Produkt Wohnraum immer teurer geworden ist, allein in den letzten Jahren hatten wir eine Steigerung von über 20 %. Leider ist aktuell keine Ende abzusehen, auch wenn die öffentlichen Träger und Genossenschaften jetzt immer mehr Anstrengungen unternehmen, noch bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, so ist dies in Dresden ein Tropfen auf dem heißen Stein.”
Aktuelle Immobilienpreise in Sachsen
Der seit knapp 10 Jahren anhaltende Immobilienboom in ganz Deutschland ist also auch in Sachsen deutlich zu spüren. Und das nicht nur in den Großstädten, sondern vor allem auch im Speckgürtel der Metropolregionen. Im ländlichen Raum gibt es hingegen eine Stagnation. Ob er weiterhin gleichförmig oder stärker anhält, sich sogar abschwächt, kann jedoch momentan nur Prognosen entnommen werden. Und auch ob hinsichtlich der Preise in der Vermietung und im Verkauf langsam eine Grenze erreicht ist oder diese weiter steigen, ist unklar. Hierzu André Runge vom Wohnungszentrum Dresden: “Ich denke, Mieten und Kaufpreise werden sich weiter nach oben bewegen. Vielleicht nicht ganz so dynamisch wie in den letzten Jahren, aber die Preisschraube wird sich weiterdrehen, nicht zuletzt auch aus dem Grund, dass Anleger den Wohnungsmarkt noch mehr für sich entdeckt haben.“
*Dieser Artikel entstand in Zusammenarbeit mit dem externen Redakteur K. Altermann.
Quellenangaben:
https://www.cesifo-group.de/DocDL/ifoDD_17-06_20-24_Fritzsche.pdf
http://www.hwwi.org/fileadmin/hwwi/Publikationen/Partnerpublikationen/Berenberg/Strategie_2030_Immobilien.pdf
https://www.dzhyp.de/fileadmin/user_upload/Dokumente/Ueber_uns/Marktberichte/2018_DG_HYP_Immomarkt_OBL_Berlin.pdf