Niederau. Manchmal hilft im Leben einfach der Zufall. Haiko Röper hatte noch nie etwas vom Wasserschloss Oberau gehört. Ein Freund erzählte ihm von diesem Kleinod. Röper fuhr hin, sah es sich an, war begeistert: vom Schloss, von der Umgebung. "Das Schloss war wunderschön, der Park, die Grünanlagen auch. Das alles stand im krassen Gegensatz zu dem Nebengelass, den Ruinen", erinnert er sich an diesen Tag vor eineinhalb Jahren. Und an noch etwas erinnert er sich. "Ich war verliebt in diese alten Gebäude. Ich dachte mir, hier muss man doch etwas draus machen können", sagt der 51-Jährige.

Diese Ruinen gehören der Gemeinde Niederau. Die sucht schon lange jemanden, der aus den Scheunen und Gebäuden, die wie das gesamte Areal unter Denkmalschutz stehen, etwas machen will. Ein Interessent sprang wieder ab. Haiko Röper fand in der Gemeinde sofort offene Ohren und Unterstützung.

Abschied von Reihenhäusern

Er entwickelte ein Konzept, ein Projekt, das noch immer nicht fertig ist, weil es ständig weiterentwickelt wird. Grund sind auch Forderungen des Denkmalschutzes. "Es gibt eine gute Zusammenarbeit mit der Behörde. Geforderte Änderungen haben wir bereits im Projekt umgesetzt", sagt er. So musste er von dem Plan Abstand nehmen, aus den Gebäuden Reihenhäuser mit eigenen Eingängen und separaten Gärten zu machen. Für die Denkmalschützer waren dafür zu viele Eingänge nötig.

Nach jetzigem Stand der Planungen soll aus den drei mehr oder weniger maroden Gebäuden ein einziges Haus werden. In diesem sollen 21 Zweieinhalb- bis Vierraumwohnungen mit einer Fläche zwischen 50 und 110 Quadratmetern entstehen, darunter auch einige Maisonettewohnungen. Die dazugehörigen Gärten sollen einzeln zugänglich sein. Der Dachstuhl soll erhalten bleiben, ebenso wie Sandsteingewände und Mauerwerk. Das Dach wird mit Biberschwanzziegeln gedeckt.

Auch energetisch soll einiges getan, die Häuser ordentlich gedämmt werden, allerdings nur von innen. Nach ursprünglichen Planungen war ein Blockheizkraftwerk vorgesehen, das nicht nur die Wohnungen, sondern auch das Schloss und andere in unmittelbarer Nachbarschaft gelegene Gebäude mit Wärme versorgen sollte. Inzwischen gibt es auch Überlegungen, eine Pelletheizung einzubauen.

Denkmalschutz muss zustimmen

Ein Problem ist derzeit, die 21 geforderten Pkw-Stellplätze auszuweisen. Eine ursprünglich geplante Tiefgarage mit 20 bis 40 Stellplätzen wird nicht genehmigt. In absehbarer Zeit soll das Projekt endgültig fertiggestellt werden. "Der Denkmalschutz muss zustimmen und das Projekt muss wirtschaftlich tragbar sein. Wenn das so ist, könnten wir nächstes Jahr mit dem Bauen anfangen", sagt der Radebeuler. Er rechnet mit einer Bauzeit von etwa zwei Jahren. Mitte 2024 könnten also die ersten Mieter einziehen.

Doch zuvor muss er erst einmal die Grundstücke von der Gemeinde erwerben. Normalerweise müsste er wohl noch Geld dafür bekommen, dass er diese Grundstücke erwirbt und die darauf befindlichen Häuser saniert. Das geht natürlich nicht, denn die Gemeinde ist gehalten, zu marktüblichen Preisen zu verkaufen. "Ich kaufe aber erst, wenn Baurecht erteilt ist. Vorher ergibt das ja keinen Sinn", sagt der Radebeuler.

Die Kosten für den Erwerb der Grundstücke stehen noch nicht fest. Sie dürften allerdings nur ein Bruchteil dessen sein, was für die Sanierung notwendig ist. Wie hoch diese Kosten sein werden, dazu kann und will sich der potenzielle Investor nicht äußern. "Das Projekt ist ja noch nicht fertig, und wir sehen ja, dass die Material- und Baukosten derzeit rasant steigen. Eine Aussage ist deshalb derzeit nicht möglich", sagt er.

"Ein bisschen verrückt muss man schon sein"

Für welche Klientel will er diese Häuser sanieren und Wohnungen bauen? "Eine bestimmte Klientel habe ich nicht im Kopf. Ich könnte mir aber vorstellen, dass diese Wohnungen sowohl für junge Familien, als auch für ältere Leute, die ihr Eigenheim mit Grundstück nicht mehr bewirtschaften können, aber auf keinen Fall in die Stadt ziehen wollen, interessant sind", sagt der Radebeuler.

Nicht verkauft werden sollen das Dorfgemeinschaftshaus und das Gebäude, das derzeit noch als Jugendherberge vom Verein "Offene Häuser Weimar" genutzt wird. Der Vertrag läuft Ende des Jahres aus und wird auch nicht verlängert.

Haiko Röper sieht Reiz und Potenzial darin, Dinge besser zu gestalten als ein Denkmal, dass schon komplett steht, sagt er. Erfahrung damit hat der Unternehmer. In Radebeul hat er in den vergangenen 20 Jahren schon 30 Denkmale sanieren und umbauen lassen, darunter auch Scheunen und Stallungen, in die - wie jetzt auch in Oberau geplant - Wohnungen eingebaut wurden. Für ihn steht fest, dass er die Häuser nach der Sanierung vermieten, aber keinesfalls verkaufen will.

Der Radebeuler hat sich ein ehrgeiziges Projekt vorgenommen. Er schaut auf die ruinösen Gebäude. "Ein bisschen verrückt muss man schon sein, um sich das anzutun."

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