Michael Böckmann arbeitet seit über 30 Jahren als Makler in Pirna. Derzeit spielen die Preise verrückt, halten sich Verkäufer zurück und haben es Käufer schwer.
Der Traum von den eigenen vier Wänden ist in diesen Tagen ungebrochen, doch getrübt. Die, die ihn eigentlich erfüllen sollen, sind in der Regel Immobilienmakler. Einer ist Michael Böckmann aus Pirna. Er ist seit über 30 Jahren im Geschäft und spricht darüber, warum es jetzt so schwierig ist, was er trotzdem gut verkauft, welche besonderen Objekte er schon hatte und was passieren muss, damit die Branche wieder boomt.
Würden Sie derzeit eine Immobilie kaufen, Herr Böckmann?
Das ist eine gute Frage. Für Schnäppchen ist auf keinen Fall der Zeitpunkt. Dafür müsste es ein Überangebot geben, und das ist nicht der Fall. Vor allem bei Eigenheim-Bestandsimmobilien ist die Nachfrage höher als das Angebot. Insgesamt herrscht aber trübe Stimmung am Immobilienmarkt.
Die Preise von nicht mehr ganz so neuen Häusern sind doch aber wieder gesunken?
Mit Beginn des Ukraine-Krieges war das der Fall. Aber auch nur dort, wo der energetische Sanierungsbedarf hoch ist. Weil die Eigentümer das Haus nicht mehr zu dem Preis verkaufen wollen, den sie sich vorstellten, verkaufen sie erstmal gar nicht. Dazu kommen die hohen Baupreise, die entweder der Eigentümer oder der Käufer aufbringen muss. All das führt dazu, dass das Kaufen und Verkaufen stagniert.
Und wie ist es bei Eigentumswohnungen?
Die Preise sind enorm gestiegen. Manchmal sind die Verkäufer auch uneinsichtig und wollen Preise, die der Markt nicht hergibt. Wenn ich vor zehn Jahren eine Ein-Raum-Wohnung noch für 30.000 und eine drei-Raum-Wohnung für 70.000 Euro verkauft habe, sind das jetzt schnell 300.000 Euro und mehr. Quadratmeterpreise von 5.000 Euro sind in und um Pirna nicht machbar, jedenfalls nicht für Eigennutzer, für Leute hier aus dem Umfeld. Deshalb gibt es auch viele Kapitalanlagewohnungen, wobei sich die hohen Kaufpreise dann auch wieder auf die Miete auswirken.
Hohe Baupreise und Kosten machen auch Baugrundstücke erstmal unattraktiv, oder?
Im Prinzip ja.
Trotzdem wird ja an vielen Stellen gebaut, in den größeren Städten wie Pirna und Heidenau sogar in großem Maßstab. Wie passt das zusammen?
Das sind Ausnahmen. Die Baugenehmigungszahlen sind stark eingebrochen und sinken weiter. Auch der Staat hat viele Wohnungsneubauvorhaben aufgrund der enorm gestiegenen Baukosten bis auf Weiteres verschoben und private Eigenheimkäufer halten sich jetzt zurück.
Tipps für Verkäufer
Die Immobilie in Schuss halten. Das heißt, das Dach muss in Ordnung sein und die Immobilie gepflegt sein, nicht unbedingt durchsaniert. Erhebliche Schäden halbieren den Kaufpreis schnell.
Wenn die Verkäufer schon älter sind, nicht zu lange warten, damit sie vom Geld auch noch etwas haben.
Ein Makler ist zu empfehlen - das sorgt für einen marktgerechten Preis, erspart Rennerei und vermeidet durch Aufklärung zu etwaigen Fallstricken sowie gute Verträge Rechtsstreitigkeiten im Nachgang.
Was für ein Objekt haben Sie als letztes verkauft?
Ein saniertes Einfamilien-Bauernhaus im ländlichen Bereich an eine junge Familie, die in der Nähe ein Wochenend-Refugium hatte und nun überaus glücklich ist. Verkauft wurde das Haus aus Krankheits- und Altersgründen. Wenn ich so ein Objekt im Angebot habe, dauert es kein Vierteljahr, bis es verkauft ist.
Bei welchen ist es anders?
Hotels zum Beispiel. Das ist schwer, weil sich Banken da heraushalten. Selbst für ein gut laufendes Hotel bei Königstein findet sich nur schwer ein Käufer für eine Weiterführung, die ich zusammen mit der Eigentümerin anstrebe.
Welche besonderen Immobilien haben bzw. hatten Sie im Angebot?
Der Bahnhof Burkhardswalde war aufgrund der Eigentumsverhältnisse, die bis ins englische Königshaus gingen, schon besonders. Doch der Auftraggeber war zwielichtig, deshalb habe ich das Mandat zurückgegeben.
Inwiefern zwielichtig?
Er konnte nicht nachweisen, dass er tatsächlich der Eigentümer bzw. von dem beauftragt ist. Nun steht der Bahnhof, wie er steht.
Tipps für Käufer
Die Belastung durch Zinsen und Tilgung sollte nicht mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens betragen.
Als Eigenkapital sollten zehn bis 20 Prozent eingebracht werden.
So zeitig wie möglich einen Bausparvertrag abschließen, das ist aufgrund der Zinsen derzeit wieder sehr attraktiv.
Was muss passieren, damit sich die Preise auf dem Immobilienmarkt wieder sinken?
Zuerst müssen sich die Energiepreise normalisieren. Wenn die Inflation zurückgeht, sinken auch die Zinsen. Und man muss auch den Generationenwechsel sehen. Die, die kaufen können und wollen, werden weniger, für die jungen Leute wird es gleichzeitig schwieriger zu kaufen.
Mit Immobilien zu handeln ist eine Lizenz zum Gelddrucken, heißt es. Wo steht Ihre Gelddruckmaschine?
Das war vielleicht mal so, aber auch nur bei denen, die mit den ganz großen, sprich teuren Immobilien handelten. Ich selbst besitze das Haus auf der Barbiergasse in Pirna, in dem auch mein Büro ist, und ein Mehrfamilienhaus in Schmiedeberg mit sechs Wohnungen, das ich in Schuss halten muss und daher über einen Verkauf nachdenke. Hier sollen Jüngere den Staffelstab übernehmen. Ansonsten arbeite ich auch in der Wohnungsvermietung, suche also für Eigentümer Mieter. Vor zehn Jahren ist noch die Reisemobilvermietung dazu gekommen, was Ihre Frage beantwortet: Allein hier in der Region vom Immobiliengeschäft zu leben, ist momentan eher schwierig. Ich backe seit über 30 Jahren im Geschäft eher kleine Brötchen, und das ist auch in Ordnung für mich.
